所以，我觉得应该设计一个更巧妙的机制来解决资金融资问题，解决家庭财富的扩张问题，将政府的公共服务“套现”。

观察者网：现在大多数人手上持有的还是商品房，公众势必很关心保障房的建设和供给会对商品房市场产生哪些冲击？

赵燕菁：冲击可能是正面的，也可能是负面的，关键取决于能否将保障性住房和商品房区隔开。现在之所以提供保障房，是因为即使不提供，需要保障房的群体也买不起商品房。不能简单地认为提供了保障房，商品房就完蛋了。

我认识很多开发商，买他们房子的人往往是老客户，新进入城市的群体其实不是他们的客户。像农民工、大学生等所谓的“新市民”，实际上是被排除在商品房范围之外的，特别在头部城市，这些人基本买不起房，只能租房或住城中村。这部分人所占的比例比我们想象得高，而保障房就是解决这部分人的住房需求。

另外，在户型方面，如果保障房都是四十至六十平米的房子，随着人们收入提高，肯定会选择退出来，去住商品房，所以实际上是不会产生冲击的。

新加坡将这二者区隔得很好，虽然房价落差很大，但是商品房并没有受到影响，反而在不断升值。

历史上也是如此，我国1998年房改的时候很多人也担心，因为当时大量商品房卖不出去，还有很多烂尾楼，市场需求很小。城市里70%的人有了房，大家担忧房改以后人们也不会再买商品房。但是1998年房改以后，房价反而暴涨，正是这些有房的人才会去买商品房，都是买二套房、三套房。以前不买是因为买不起，而现在可以把房子租出去，用房租来交按揭，也可以把现在的房子卖掉去交首付，商品房反而一售而空。

所以关键看我们的政策设计，这种担心是有可能的，但并不必然。

观察者网：关于商品房，我注意到您之前在文章中曾多次呼吁，要放开对“高端需求”的限制，想听听您在这方面的具体设想。“高端需求”的住宅该怎么建？该不该限购或者怎么制定限购政策？进一步而言，房地产市场新发展模式该如何构建？

赵燕菁：这个问题非常好，现在有钱人买一套、二套房子或买豪宅，对于我们是好是坏？我们先得把这个问题解决，如果对我们好，就让他们买，如果对我们不好，当然要限制。

其实这个问题我早就问过新加坡同行，新加坡的房价比北上广深都高，我问他们怎么不打压一下房价。新加坡的同行问，为什么要打压？买房的不是新加坡人，都是周边有钱的富豪；新加坡80%的住房问题已经解决了，如果你有钱但不想买商品房，只要你没房，就都可以保证有房住。

只有房价越高，地价才能回收得越多，也就越有钱去给低收入人群提供保障。如果没人交钱给政府，就得政府自己去保障，保障比例就会下降，因为保障不了这么多人。

我们一定要理解商品房和保障房之间的关系。商品房，有钱人越是买，买两套、三套，土地的收益才能收回来，我们才能拿这个钱去补贴需要保障的人，钱是这么转移的。

这种情况下，我们为什么要把价格压下来？人家本来愿意出100万买一套房子，我们非要50万卖给他；人家要买两套，我们又限制套数。就好比买东西，不许你多买，还必须便宜买，这不是有毛病吗？

中央政策强调，商品要回归商品的价值、市场的价值，然后政府才能有钱去提高保障水平。要知道，中央政府可以印钱，但地方政府不能自己印钱，那么地方政府的钱从哪来？就是从富人那来，富人不花钱的话，钱从哪里来？

我们要辩证得看这个问题，在这种情况下，就是商品房越贵越好。有钱人愿意出1000万买别墅，就让他买，不要非让他去住100万的套房。市场需要什么产品，就提供什么产品。对政府来说，没有必要去限制什么容积率，政府的目标就是尽量把地卖到最高价，做高收益。

有钱人嘛，用不着同情他们。美国人可能还觉得这房子比纽约便宜，他们是这么算钱的，而不是按照普通工薪阶层的工资收入比、房价比来衡量的，对方的收入和这里的房价比跟你的收入房价比是两回事。

我们就是要把这两类房子分开，政府就是保底，穷人必须有房，富人就要多花钱。所以，回到你的问题，我们就应该放开对“高端需求”的限制。这正是为什么去年中央会议上提出来商品房要回归到商品属性，否则地方政府没钱建设保障房。

观察者网：2023年底的中央经济工作会议和中央金融工作会议都提到了“三大工程”，其中除了刚刚聊到的加快推进保障性住房建设，还有“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，现在仍有很多城市的城中村看上去又乱又差，在这两大工程尤其是城中村改造方面，您有什么看法？

赵燕菁：城中村改造也是最近的一个热点，因为上一次“棚改”拉动房地产，大家觉得有的人大赚特赚，所以很多人以为这次城中村改造是不是新一次“棚改”。但这个想法是误解。

城中村改造最关键的是方法，一定要选正确的方法。以前的方法是把城中村改成商品房，因为只有商品房才能覆盖成本。但如果这次还延续这种改法，会非常危险。

第一，现在征地得按市场价赔偿拆迁房，不能按农村的地价赔，否则拆迁户拿着赔偿款也买不到商品房，所以征地成本非常高。第二，城中村里违章建筑占百分之七八十，如果只赔合法的，人家不干，所以违章房也必须赔，成本就更高了。

怎么回收这笔钱？唯一的办法就是卖商品房，卖的商品房面积不可能和赔的面积一样，否则拆迁款、建房子的钱谁出？一定要增容。最后导致的结果就是，市场上商品房本来就过剩，为了收回拆迁成本又推出一大堆商品房。如果房价上升，问题不大；如果房价下降，拆完以后，房子卖不出去，全砸在手上，非常危险。

有些城市改了一两个村，觉得能够平衡。为什么可以平衡？无论多少投资，拆迁成本多高，只要一直增加容积率，总能平衡，超过平衡的全是你赚的，所以政府说可以改。但是如果几百个村一起改，城里又没有这么多人买你的房子，这时候房子就会崩盘。

房地产市场最近为什么会出现这么多问题？很大一部分就是因为政府拆迁以后平衡不了账目，拆迁赔偿完了，等到卖地建房的时候卖不出去，但钱已经赔出去了，所以全砸在政府手里，很多城市在拆迁上面甚至压了上千亿。

与此同时，老房子拆了，新房要好几年以后才能建成，这时候城中村的居民怎么办？政府还得给钱让人周转、租房，而这笔周转费用就要好几百亿。一个城市的税收一年才多少？

所以城中村千万不能瞎改，否则一旦掉进财务陷阱，就很难出来了，很多城市就是陷在其中难以自拔。

2023年9月7日，河南济源城中村改造正在进行中。图自视觉中国

但我的意思不是说不改，而是要怎么改？首先，我们要搞清楚城中村有没有用，它只是又脏又乱、藏污纳垢的负面形象吗？其实不是。

城中村有一个特点值得大家注意。我是做城市规划的，城市规划控制的土地功能都是规划局决定的，但是我们不可能预测到未来市场的需求，可能过两年市场就会出现新的需求，而这些新需求可能最后都去了城中村。城中村就像一个调节器，城市没有的功能全在里面，缺仓库它就是仓库，缺办公室它就是办公室，缺住宅它就是住宅，缺什么它就是什么，所以到城中村里面看看，五花八门，什么都有。