但是如果保障房也这么贴现，那还是保障房吗？保障房就一定要便宜，不能比现在市场上的房子更贵。那么，保障房的收益怎么来？不解决收益问题，就没有一个政府愿意建保障房，因为都是贴钱的。所以，保障房的供给，首先要解决资金来源问题。

当基础设施建设基本停止后，地方政府不缺钱修路、修桥、修机场，而是缺钱来维护这些机场、学校，给公务员、环卫工人等发工资，这笔钱必须从税收里来，必须要有现金流覆盖，而不能用一次性卖地的钱给大家发工资，因为这是两类不同的钱。

在财政中，卖地的钱都进入土地基金，而不是财政预算。进入财政预算，就可以用来发工资，进入土地基金，必须用于资本性建设。而在路桥等建设需求下降的情况下，房子的目标也就变了，要以获取租金、现金流为主。

图自观察者网

但是在中国有一个特点，就是税收不是从个人来的，个人所得税即直接税的占比很小；我们国家最大的税收，例如增值税等等都是机构缴纳。你在我的城市里面就业，虽然你个人交的税没多少，但你就职的企业交得多，也就是企业替你交了。

所以，政府要给老百姓或城市居民提供廉价住房一定要有条件，不能是福利发放，政府也发不了。那么，政府的钱从哪儿收回来？就要和产业挂钩。

政府提供廉价住房的目的，是为了吸引企业过来交税。越能把房价压下来的城市，企业越愿意去。因为城市房价太高，企业招工就很贵，就活不下去。劳动力最大支出项就是住房，只要把房价压下去，所有劳动力都会变得便宜，但他们的净收入比例并没有降低，只是因为支出减少了。

基于保障房想要达到的上述目的，提供保障房的条件变成了不是在一个城市有户口，而是必须有就业。你只要在我的城市就业，交五险一金，我就认为你在交税，就可以满足一定的申请保障房的条件。虽然保障房价格可能低于市场价格，可能政府没赚到钱，甚至贴钱提供保障，但你所在企业交的税足够覆盖你的支出。这样一来，政府就从卖地的一次性资本性收入，变成经常性税收，城市也就完成转型了。

在未来10年、甚至从现在已经开始，政府缺的不是资本而是税收，缺的是一般性收入，并且这个缺口会非常大。现在我们的社保、医保全都要从一般性支出里出，没有税收是根本扛不住的，所以应该把政府收入从一次性的卖地变成持续性的税收。而途径就是从保障房里收，因为保障房才能保证你的城市能够有企业活下来，在这里交税。

观察者网：大家很关心的一个问题，就是住建部明确保障性住房不得上市交易、实施严格的封闭管理。也就是说，保障性住房不能变更为商品房，流入市场。那么对于购房者来说，就要有一个相应的退出机制，在退出机制的设计上您有什么建议？

赵燕菁：购房者为什么要退出机制？买了，就住在里面；退出，就交给政府。政府用原价再内循环，卖给其他需要的人。

观察者网：政府要买这个房子？如果购房者现在买了保障房，住到一定程度想要改善住房，要去买商品房，要把保障房卖掉，您的想法是政府把这个房子买下来？

赵燕菁：不是政府买下来，你只能卖给同样具有申请保障房条件的人。新的大学毕业生、新的农民工可能买不起商品房，但他们在城市缴纳五险一金，符合保障房资格，就卖给他们。

新加坡的组屋也可以卖，但卖组屋的人也必须遵守卖组屋的条件。如果有一天突然想买豪宅改善下住房，就必须从组屋退出。打个比方，李嘉诚也可以买组屋，但只能在一方享受。

新加坡把这两类房子分得非常清楚，我们就分得不太清楚。我国以前的经济适用房就出现这个问题：有人买了以后过两天退出来，然后过两天又进去，又退出来，在市场上从保障房、经济适用房进去，从商品房出来，从中套利，最后就把经济适用房搞垮了。

其实，新加坡刚开始是严格封闭的，不允许居民又买商品房，还享受保障房待遇，两边都沾光。不过，后来我听说新加坡政府允许一部分有组屋的人可以买商品房，但条件是必须住在组屋，买的商品房可以租给其他人作为投资。这是很后来才有的政策。

当然，新加坡房地产市场也不是完全没问题，过于封闭导致它的融资能力特别差。所以从新加坡的经验可以得知，保障房严格封闭管理也会带来两个问题：

第一，它的资金不能通过社会金融资本来解决。保障房成本很高，因为政府的土地成本就很高，即使是按基准价给房地产商，也很高。在这种情况下，怎么才能降得更低？我认为，如果完全不让这房子上市，它就永远不可能在银行里获得融资，就必须得政府融资或者通过个人公积金来进行偿还。

第二，个人财富增长较慢。买了保障房，一开始是省钱了，但今后房价上升与你无关。假设你和邻居住一样的房子，邻居是商品房，你家是保障房，邻居到时候把房子一卖，套现几百万，但你不行，你只能几十万还给政府了。

到那个时候，恐怕有很多人会后悔买保障房。看着周围的房价上升，就想找政府游说，希望能够入市卖掉，但政府坚决不能同意，一入市就是套利，因为你买的时候便宜。

2023年12月24日，位于江苏海安高新区的保障性住房工程正在加紧施工。图自视觉中国

这就是政策必然带来的后果。所以我想，有没有可能像当年房改一样，假如说5年后允许上市会出现套利，那能不能拉长年限，允许在20年、30年后上市？这时候屋主这一辈子基本上也就“卖”给这个城市了。

如果是这种情况下允许上市，会出现什么结果呢？

首先，银行可以给你贷款了，不管政府投资多少，你的租金对于银行来说就是按揭，交到20年以后，还剩下几万元，可以一次性补齐，房子归你。这种情况下，银行就愿意抵押，因为贷款非常安全，如果你违约，银行可以把房子收回来，到市场上一卖，大赚特赚，银行恨不得你违约。但你一定不肯违约，借钱也得买下来，因为买下来之后到市场上一卖，你就能大赚特赚。所以，这种违约会非常少。

对银行来说，这是非常好的抵押品。对政府来说，好处是不用出钱了，完全引进社会资金。对家庭来说，比如现在租房子，哪怕交的房租再便宜，最后租金也拿不回来；但是如果用我说的这种方法，房租是按揭，不管交多贵，哪怕比市场的房租还高，这房子等到可以入市的时候，你也能拿回来，就相当于储蓄了。就跟我们用公积金一样，一次性提出来，再补点钱，但这时候你的房子价格就和市场上同步了，你的家庭资产会暴增，一夜之间从原来的几十万变成几百万，其实什么都没有变，只是房子从保障性住房变成了商品房。最终，每一个家庭的资产负债表扩张，加起来就是全社会的资产负债表扩张，中产阶级就创造出来了。

我国现在的中产阶级就是1998年房改创造出来的，如果大量中产阶级都有房子，这个房子在市场上可以作为抵押品、可以交易，那么整个政府的投资就会体现在房价上，政府基础设施越改善，每家每户的房价越高，家庭财富增长就会进入快车道。

中国家庭财富的增长其实比新加坡这些国家要快，我国的有房者比新加坡人有钱，因为新加坡保障房的价格卖得低，而我国一下能卖很高的价格，这几年中国家庭财富的增长都与此相关。

所以，保障房必须封闭管理，是有道理的，也是中央一再强调的，何况新加坡的经验也证明了封闭有好处。但是，我觉得能不能在此基础上做些改革，给它定一个时间限制，只要时间够长，相当于政府给每个家庭注资了一大笔家庭财富。如果不到时限，政府也拿不到这笔钱。

假设你家的保障房值50万，同期商品房值500万，你一直住下去，这房子就一直是50万，那450万政府也拿不到，因为你住在里面，政府没办法把房卖掉。这时候只要有房改，什么都没干，政府没损失，老百姓却增加了400多万的财富。这就是为什么中国在1998年的时候，整个社会经济突然暴涨；国家没什么投资，只是允许房改，大城市的很多家庭一夜之间就成了百万元户。这是我亲身体会的。