赵燕菁：我国此前政策的最大问题，就是把房地产当作一个产业。2023年中央政府做出了一系列决定，表明我们对房地产的认识有了根本性改变，即房子实际上分成两类，一类是大家在市场上交易的投资型商品，另一类是保障性的住房。

将房子分为两类，就有两类衡量房地产是否恢复的不同指标；不能用这个指标衡量说房地产恢复了，用那个指标衡量就说房地产下滑了。如果只用其中一个指标衡量，总有一个满足不了，要不就是房地产下滑崩盘，要不就是房价太高，老百姓买不起、住不起。

从两种房子类型来看，作为投资型的房地产，那就要放开，必须有流动性，不能限制它的交易；如果限制交易，就会失去流动性，那它还是商品吗？如果没有流动性，就不能用来做抵押，因为银行拿到以后脱不了手，也就没有资本价值。

中国经济的底层，有很大一部分是和房地产相关的。个人、家庭贷款基本都靠房子作抵押，地方政府的巨额负债，也是用不动产做抵押，企业能拿到很多贷款就是因为它的土地值钱，而不是因为它的利润有多高。所以，必须让投资型房地产有流动性，价格高低不重要，重要的是有人买、有人卖。

房地产市场是否恢复的其中一个指标，就是商品房市场一定要恢复交易，不能是大家都在抛。资本市场就是这样，越是大家一起抛，就越贬值，反过来又促使一起抛。这就是资本市场和商品市场的区别，资本市场是买涨不买跌，商品市场则是便宜打折，肯定抢手。

但是我们也不能用管理资本市场的方法去管理房地产市场，因为房地产还有另一个属性。它和股票不同，人要住在房子里，如果股票一直上涨，不会影响日常生活，但如果房价一直上涨，居住功能就会受到影响，所以真正好的解决办法就是把两个属性分开。

这就意味着，衡量房地产是否恢复的另一个指标，就是能否实现居者有其屋。你进入一个城市，理论上就应该能买到或者租到房子，能在这个城市住下来。

观察者网：也就是说，商品房市场流动性要好起来，保障房的建设和供给要跟得上。

赵燕菁：全覆盖，都满足，这就是好的表现。商品房卖的价格越高，说明资产估值越高。

世界上很多国家和城市都有住房危机，跟股票市场一样，一会儿繁荣，一会儿衰落，一会儿崩盘。但是，新加坡很少受到房地产冲击的影响，非常稳定，这是因为新加坡80%以上都是保障性住房，政府提供的组屋价格很稳定，不受市场波动的影响。但与此同时，新加坡的房价是全世界最高的，中国、东南亚、中东等全世界的富人都到那里买房；新加坡不限制购房，因为一旦限购，脱不了手，谁敢去新加坡买房？

新加坡达士岭组屋。图自视觉中国

其实中国也应该这样，像一些顶级城市北京、上海等，都应该放开，让全世界的人都来买，越贵越好；但我们老百姓基本不住这种房子，所以房地产市场要有两种价格。

观察者网：正如您所言，从2023年下半年开始，保障性住房备受瞩目。8月25日，国常会审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》可以说是一份标志性文件，其中明确了两个目标：第一，加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋；第二，推动建立房地产转型发展新模式，让商品住房回归商品属性、满足改善性住房需求。这两个目标，能否理解为中央政府正在推动新一轮“房改”，为什么？我们国家最终要实现怎样的住房结构才是比较理想的？

赵燕菁：这份文件中，你刚才提到的两句话是核心的核心，虽然表面上是讲保障房，实际上就意味着双轨制，这个政策是非常重要的转折。

不建保障房，商品房根本放不开。你敢放吗？一旦放开房价就会上涨，涨到大家都买不起，社会会不稳定。因此，建设保障房的一个很重要目的是将两类房子分开，才能救活另一个。

我们一定要理解保障房和商品房的关系。保障房是稳，而商品房要有流动性，就必须接受它的波动。房地产市场的比例关系，取决于你是求稳还是求资本性。保障房比重越大，就越稳，社会越不容易波动；因为房价上涨和你没关系，反正是保障房，也卖不了，房价也很便宜，能住得起。而富人想要的是随时可以把自己投资的商品房脱手，如果要流动性更高、有更多的资本能抵押，那么商品房占比就要高。

此前中国房地产市场上商品房比重非常高的原因在于，在我们国家高速增长时期，建什么都需要钱，要用房地产做抵押；家庭拿房子做抵押，政府拿地做抵押，才能融资。所以可流动性的、资本性的土地和住房供给，必须有一定比例。

但现在我们的基础设施基本都建成了，即使再卖更多的地，也几乎没有基础设施可建了。这时就应该转向“稳”，加大保障房比例，保障房比例越大，市场波动就越小。就像前面说的，新加坡房地产市场为什么非常稳？因为80%左右都是组屋，市场房价波动跟这部分一点关系都没有，房价涨跌再厉害，也只占20%而已。

观察者网：您觉得我国保障房比例达到多少比较合适？目前就整体来看，我国房地产已经到了供大于求的状态。

赵燕菁：我个人认为，我们保障房推出晚了，其实在5年前、甚至更早一点的时候，就应该大规模建设保障房，大量减少商品房的供给。

我们商品房出现问题的原因就是供给太多，一定要保持商品房供不应求的状态，才有流动性，大家才愿意买。一旦供大于求，再好的东西，一个人有三四套、四五套，还卖给谁？就会失去流动性。

前段时间，中国房地产政策的一个较大失误或者说考虑不周的地方，就是采取增量压价的政策，即增加住房和土地供给，把房价打下来。这是非常错误的，现在后遗症很严重。

我们的“增量”应该是增加保障房的数量，从五六年前开始，就应该大幅减少商品房供地。如果那时就有《关于规划建设保障性住房的指导意见》，增加保障房，涨多少都不怕，也不会出现今天的暴跌。

现在我们总是说恒大如何、碧桂园如何，但如果政府不卖地，它们想崩盘也没机会，问题还是我们的商品房供给量太大。所以，我觉得2023年的房地产政策是新一届财经班子做得非常正确的一件事，必须要把供给降下来，同时保障必须要上去，这两个是一回事。

已成为烂尾楼的恒大杭州商业中心，以往明显的恒大标识也不见踪影。图自视觉中国

观察者网：现在推进保障性住房建设，也面临着许多具体的难题，比如建多少，怎么建，资金从哪里来，怎么定价，怎么配售，怎么管理？……您对此有什么建议？

赵燕菁：既然大家都觉得建保障房是正确的，那为什么以前不建？说穿了，还是因为没钱。改革开放前，我们国家全是保障房，为什么要建商品房？因为保障不了，全世界没有任何一个国家能够靠政府给大家提供福利住宅。

我们以前的房地产存在各种各样的毛病，但为什么发展至今，所有的住房、高楼大厦都是靠房地产解决的？因为房地产有一个非常重要的功能，就是能把政府基础设施的未来收益贴现过来，所以我们才有钱。

政府在城市里修建大量的公共基础设施，如道路、管线、学校、医院、机场、火车站等等。像道路这类设施，我们都是免费使用的。那么，钱都跑哪儿去了？实际上全跑到住房里去了。地铁一修、学校一建，房价就会上升，如果旁边还有公园，房子就更升值，这就是公共产品的溢价。公共产品没法售卖，就通过房子给它贴现过来，人们买房子就是买了这些水电、地铁的基础设施，所以房子有很高的流动性，大家都愿意接受，这是融资的来源。