2023年受房地产市场下滑影响，中国经济增长出现一定疲态。本轮房地产市场下行的原因是什么？目前出台的一系列调控政策效果如何？治沉疴防新疾，房地产市场的问题到底需要一张怎样的药方？

对此，厦门大学教授、中国城市规划学会副理事长赵燕菁在接受“经济学家建言2024中国经济”系列对话时表示，中国可以学习新加坡模式，实行保障房和商品房并举的策略，既能实现“居者有其屋”，又能确保房地产市场的流动性和融资功能，推动城市发展和社会稳定。

“经济学家建言2024中国经济”系列，是观察者网和复旦大学中国研究院联合推出的重磅访谈节目，邀请国内外著名经济学家，从房地产、地方债、乡村振兴、金融强国、高质量发展等诸多领域前瞻并建言2024年中国经济，敬请关注。

【访谈/观察者网 王慧 整理/房佶宜 林琛力 编辑/周小婷 朱敏洁】

观察者网：赵教授您好，我们首先来关注一个数字，2023年全国房地产开发投资同比下降9.6%。房地产行业从2021年下半年呈现下行态势，到现在已经两年多了。您觉得本轮房地产的下行周期和之前有什么不同？下行的主要问题出在哪里？

赵燕菁：首先感谢观察者网的邀请，在回答问题之前，想先跟大家说几句题外话。我个人经常提出一些所谓“另类”的观点，大家往往不是很容易接受，包括今天的一些看法，希望大家批判地接受。

我觉得观察者网应该有一些不同的意见，供各方参考，兼听则明。国家也好，社会也好，不能只有一个声音。我今天也是以这个态度来跟大家交流。

回到刚才的提问，我认为2024年中国房地产处在一个非常关键的时期。

之前大家没有想到中国经济、特别是房地产会下滑这么严重，也没有想到房地产的下滑会对整个经济拖动这么大。但现在发生了，怎么办？

我认为，2024年是一个转折点，要不就往下，要不就往上。如果今年房地产问题处理不好，继续下滑，会非常危险。因为我们国家房地产的底层不是住房问题，而是金融相关问题。这和汽车产业、芯片产业以及包括餐饮业、旅游业等在内的民生产业都不一样，这些行业不像房地产那样与金融的关系那么密切。

此外，在世界上其他国家，这二者之间的联系也不像在中国那么密切。其他国家的金融底层，有的是股票，有的是国债，不像中国金融的底层，特别是我们现在的货币发行，和房地产密切相关。

我们今年一定要制止房地产下滑，因为现在无论是消费不畅还是投资不足，归根到底都是货币出了问题。

为什么以前货币好好的，现在突然出问题了？因为受房地产影响太大。只要房地产下滑，整个金融系统都会受到冲击；而金融系统受到冲击，即使不做房地产的人，都会受到影响，因为整个货币和国家的债务会萎缩，现在的货币就是债务创造的。于是大家突然发现自己的钱没了，消费者没了，客户没了……所有这些归根结底都是因为房地产。

那么，这次房地产下滑是周期性的吗？是不是过两年又恢复了？我们只要忍一忍，等出清了，房地产就会恢复？甚至有人说，某些房地产政策一取消，是不是就会反弹？

我觉得这一次可能和以往不太一样。以往在城市化的趋势下，农村人口向城市大规模转移，城市人口在增加。过去这二三十年，农村人口向城市的转移是史无前例的，这么短的时间内，有好几亿人进入城市，大约和某些发达国家的人口差不多。这就促使一段时间内整个投资需求、房地产需求出现非常规的增长。但这时候发展得越快，结束得也越快，这就是我们的问题。

现在我们要做的一个大判断是，中国的城市化是否到尾声了？如果不是，这次房地产下滑就是周期性的，过两年，人口又从农村回来了，城市又会扩张，经济再次发展。就像过去这二三十年里面我们有过几次经济下滑，但等一缓过劲来，农村人口又开始恢复涌入城市。

但我估计这一次比较困难，因为从农村向城市转移的人口基本趋于稳定，城市人口基数很大，农村人口基数很小，不会再有以前那么大规模的转移。而房地产是城市扩张的一个基础保证，所以房地产会持续下滑。当然，有些城市还会增长，但大部分城市都会处于比较平稳、甚至是开始收缩的状态，这是和以前最大的不同。

观察者网：现在各级政府都在推出各种政策，促进房地产市场的复苏和平稳发展。您觉得这些政策的效用如何？房地产市场恢复到哪种程度算是比较健康平稳，有什么具体的参考指标或信号吗？