王慧：那它会怎么稳楼市呢？

赵燕菁：首先，城市更新针对的是存量，我把旧房子拆了重新建，但不增加面积。只要不往市场上投放更多商品房，商品房价格就稳住了。把旧的翻新了还会带来需求、带动消费。你家房子变新了，不只是花一笔改造费，还要买家具、买电器，这些都是大件，这不就扩大内需了吗？

城市更新就是通过这种办法间接地拉动内需，要改造老房子，是不是就得有施工队、有材料？这是不是就带来税收了？看上去不是政府在修路修桥搞固投，但所有业主都在更新的时候，加在一起不就是城市的固投吗？这就从第一阶段以政府为主的固投，转向了全社会——包括企业、家庭、个人——共同的投资。

我认为，城市更新从广泛意义上来讲，就是这么一个过程。政府在这个过程中，提升城市环境、更新自己的服务，让更多人愿意来我这儿投资、消费，从而转向以存量为主、以税收为主，而不是以卖地为主的收入结构。

王慧：再回到房地产这个问题。我们通常说，房地产链条长、体量大，把它称为国民经济的支柱产业。您今天反复提到了今年年初《求是》杂志的那篇特约评论员文章，其中指出，房地产仍然是支撑国民经济的基础产业。我们国家正处在一个新旧动能转化的关键时期，接下来房地产在国民经济当中要扮演一种什么角色？

赵燕菁：我觉得房地产这个角色过去一直被误解了。似乎房地产和建筑业差不多，能带来水泥，带来钢材，带来固投，占GDP超过百分之几，所以它就成为一个支柱产业了。

实际上房地产和汽车、化工、农业等其他产业不一样，它在资产负债表里，是在债务端，它和金融一样。所以它是基础，而不是在基础之上建立的支柱，现在要让房地产回归基础产业。就像我刚才说的，房地产创造的是货币，创造的是所有行业都要用的交易工具，它在金融系统里起的作用是其他支柱产业所需要的。理解了这些，我们就知道一定不能让房地产垮了。

我们日常狭义理解的“支柱”其实是建筑业。但现在很多人把建筑业等同于房地产，觉得现在不需要盖这么多房子了，不需要水泥了，不需要钢材了，所以建筑业不重要。那是建筑业不重要了，不是房地产不重要。

房地产不是盖房子的时候才重要，房子盖成了以后一样重要，因为盖成的房子一样可以作为我们信用的抵押品。它如果上涨，老百姓财富就会增加，和你建不建它没什么关系，这是存量的价值。

所以我认为“基础产业”这个表述是更准确的。当我们把房地产和建筑业剥离开，你会发现它比建筑业更广义，它比我们以前所说的“支柱产业”重要。这是我的理解。

2025年11月14日，浙江杭州，一新建楼盘。 视觉中国

王慧：现在房地产的发展条件确实是发生了变化，谁来补位？

赵燕菁：怎么叫补位？大家觉得进入存量阶段，不盖房了，就缺了一大块。比如建筑设计师，房子建的时候最重要，建完就没用了。那是你设计师的阶段结束了，但房地产没结束，房地产变成存量了。就像股票，IPO结束以后，股票市场没用了吗？交易市场反而更重要。

一定要把房地产的两个阶段合起来，不能说房子卖出去以后，房地产就消失了，那是开发商消失了，城市的运营商反而要做大，让你这房子保值升值。

所以我认为不存在所谓的缺口问题，只是它本身的角色在换。服务于第一个阶段的角色，如开发商、设计师被淘汰了，就得转成服务商，给老百姓的存量房做维护、更新、提供物业服务，这些现在基本是空白的。

2025年中央城市工作会议指出，“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。所以我们一定要在存量和提质上下功夫。

如果一定要说补位的话，那就是用存量提质来补增量扩张的缺口，这个规模不会小。全国房地产400多万亿（市值）的存量，要把它发挥出来。

王慧：最后想跟赵老师聊一下法拍房。有专家认为，法拍房是楼市止跌回稳的绊脚石，应该中止，因为低价成交形成“边际价格”，会扭曲市场。您怎么看？

赵燕菁：没错，因为法拍房有点不计代价。他以前的抵押品可能不是足额抵押的，比如说，估值100万的房子贷了50万，最后只要按50万卖掉，钱就平了。所以法拍房的价格可以用比市场低得多的价格来解决出清问题。

这样一来，就会给市场一个信号，比如我们这个小区里突然有房子被法拍了，这可能意味着整个小区的房子都贬值了，因为交易的房子会给所有的房子定价。这对大家财富的影响非常大，对房地产市场的修复是非常不利的。

但从金融的角度看，又必须给银行一个解决债务的办法。如果抵押品在违约时不能在市场上变现出清，那它还能叫抵押品吗？以后企业和居民再把房子拿来当抵押物，银行还敢相信吗？如果银行不相信了，那整个银行体系就完了。因为一旦银行以后不再接受房子做抵押，房子就彻底失去了融资功能，那它的资产价值不也就没了吗？

在这种情况下，我的建议是，这个阶段的法拍房，不是不让拍，但不能让它在市场上直接流通，要满足特定的资格，才能举牌。比如你要承诺多少年之内不许交易、不能上市，或者等到房价超过多少的时候才能卖，房价低于多少时候你就拿着。必须给一个限制，让他们买进去，但一时半会儿出不来。

王慧：那谁还买呀？

赵燕菁：这时候特定机构就可以进场了，甚至可以规定只能由指定的机构来买。当然，也会有买家不是为了炒房，不让卖就不卖，总是有人愿意承诺。

总之，等于在市场里面另造一个法拍房的市场，对法拍市场有一些流动性的限制，别让它对房地产冲击这么大。如果价格低到一定的程度，干脆政府进去买，就当收储了，收储保障房不也在市场上收储吗？收储一栋是收储，收储一套也是收储。政府得把价格顶住，要让银行的抵押品能够在市场上流通变现，不让流通，损失会更大。

法拍房流通到抄底的人手里，房价就会被打下来。但如果流通到政府手里，表面上看，政府好像吃亏了，用比市场稍高的价格拿下了这套房，但实际上政府是把整个市场的价格给扛住了。在这种情况之下，银行也解套了。

政府手上有一些存量房，等到房价上涨的时候，你再抛了呗。这不就是刚才讲的，你有了平抑房价的“子弹”。中央可以发一些长期低利息国债，专门用于收储政府保障房。

我觉得法拍房问题可以通过一个综合的办法来解决。当然很多专家学者可能还有更好的办法，但总而言之，不能放任法拍房在市场上越来越多、价格越来越低。

中央要求楼市止跌回稳，大家都要齐步走，起码你不能对市场冲击太大。而且整个的房地产的修复、价格上涨，对银行来说是有好处的。不过，银行也有银行的难处，烂账超过一定程度会被问责、降级。所以我们要对银行宽容一点。银行迫不得已要出清、要法拍的，可以由政府来接，不要直接流到市场。

王慧：谢谢赵老师对大家关心的很多房地产热点问题给出了您的看法。再次感谢您做客我们的节目，谢谢。

赵燕菁：一家之言，仅供参考，不一定对。谢谢。

文：芮瑞
编辑：肖晟仕
审核：芮瑞

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审核：芮瑞