王慧：从今年开年到现在，即使在没有完全放开限购的情况下，中国内地部分一线城市的楼市仍出现了回暖态势，您认为主要原因是什么？

赵燕菁：主要原因就是刚才提到的，这些年供给下来了，新增供地逐步减少。大家意识到，市场上就这么些房子了，这个时候预期马上就开始转变。再加上年初《求是》杂志那篇题为《改善和稳定房地产市场预期》的文章影响也很大。

另外一方面，从国际形势来看，中国的外贸形势趋于稳定，甚至取得了超预期的成绩。我们并没有出现与世界“脱钩”或经济严重下滑的趋势，市场情绪趋于平稳。大家发现，中国最好的投资其实还是不动产。

王慧：现在还是房地产吗？

赵燕菁：对，其实现在我们国家的一线城市，特别是一线城市的核心区域，不能说以后会大赚特赚，但几乎没风险了，再跌也跌不到哪儿去。毕竟这是中国的一线城市，中国是世界第二大经济体，能跌到哪儿去？

我认为，有些人可能已经意识到这些了。现在很多中国人去东京、中国香港买房，这就证明我们是有需求的。有人说房地产周期没了，这些人不都是在买房吗？只要我们把对他们的限制去掉，提供合适的产品，一二线城市、特别是一线城市的反弹，基本上是没有什么悬念的。

王慧：确实，今年4月份的高层会议明确提出，要努力稳定房地产市场。从开年到现在，地方政策也是密集出台。您觉得接下来要稳住楼市，最需要从哪些方面继续发力？

赵燕菁：我觉得可以参考股票市场，美国的股市谁在涨？是科技“七姐妹”。其他公司没有涨那么快，而“七姐妹”占美国股市的比重非常高。中国楼市其实也一样，你别看一线城市（建筑面积）占中国房地产总量只有百分之四点几，二线城市可能也就百分之二十点几，两个加起来不到25%，占比很小，但它们市值很高。一线城市的市值加上二线城市的市值占比要将近60%了。

所以我认为，我们头部的几个城市一定要带头涨。一线城市对标的应该是世界房地产的价格。你的房地产价格离东京、新加坡、纽约有多远？这是你要比的，资本是这么比的，买房的人也是在这些城市之间比。

只要这些头部城市解决了住房保障问题，我认为大部分地段都可以放开，大家不用担心。一线城市应该在楼市复苏的过程中起到定海神针一样的作用，它们才是主角。

王慧：我看有报道说，现在一线城市主要还是刚需在成交。

赵燕菁：什么叫刚需？所谓的刚需，其实都可以租房，为什么要买房？买房是因为他认为有保值、升值的预期才会买。就跟股票一样，和价格贵或便宜没什么关系。我们买东西会因为它便宜，我就多买，贵我就少买，但资本品不是这样，资本品是因为它会涨我才买。对楼市来说，你涨一个点，那就是巨大的收益。所以实际上这些所谓的刚需，还是去赌房价要升。

2025年2月，广东深圳，新楼盘吸引众多购房者 IC Photo

王慧：刚需的意思不应该是这套房子我要用来自住？所以它的保值增值可能不是优先考虑事项？

赵燕菁：不是自住就叫刚需，自住你不能租房吗？“打工皇帝”唐骏一年挣十个亿，人家都租房。租房不丢人，不是像我们想象的，租房就特破，自己买的房子就多好，租房也可以租很好的房子。这需要在买房和租房之间比较，如果房价一直在跌，我干嘛要买？有钱我就租房；如果房价上涨，我当然“杀”进去了，否则我的财富和买房人的财富马上就拉开了。

王慧：为什么房地产向来是买涨不买跌，降价了大家反而更犹豫？

赵燕菁：这和你买股票是一回事。我们什么时候买股票？是看它便宜吗？我是看它涨才买。这就是资本品，资本品是储存财富的一种形态、一种工具。你是把财富储存在房子上，还是储存在储蓄上，抑或是储存在黄金上？如果你的储存工具选错了，人家选对了，你们的差距就拉开了。

其实大家一开始也是不买房的，我记得很早的时候，很多人说我干嘛要买房？租房现在这么便宜，我可以租到很好的房子。后来大家突然发现，10年后有房的人和没房的人财富差距一下就拉开了，当年没买房的亏了，所以赶紧上车。这就跟股票上涨类似，你一看周围同事都在买股票，你能扛得住吗？股票也不是你的刚需啊。

王慧：您说过去在房价大幅上涨之前，很多人也是租房住。现在我发现95后、00后也有这样一种态势，他们似乎没有买房的执念了，可能考虑到房价太高，房贷压力太重，或者资产缩水风险等等，他们更加倾向于租房，而不是买房。如果年轻人都这么做，会有什么样的社会连锁反应？

赵燕菁：只要房子涨一个试试，买房的执念又回来了，市场会改变他们的行为。如果房价现在不涨，甚至还跌，就是有买房执念的人他也不会买；如果房子涨价，甚至是快速反弹，这些人立刻就“杀”进去，他们比谁都快，哪有什么执念呢？这就是你财富增长的一个机会。

股价一上涨，多少人抢着去开户啊？房地产也一样，快速反弹的行情现在还没到，所以大家就没执念，还到处宣传这些观念。不要听他们说的，你要看他们怎么做。

王慧：房价有可能在短期内大幅上涨吗？可能因为大家没有这种上涨的预期，所以才说我不买房？

赵燕菁：所以我们要创造预期，就像《求是》那篇文章里面专门讲到的，要“切实改善和稳定房地产市场预期”，这是最重要的。影响资本市场最主要的因素就是预期，是涨是跌，决定了大家买还是不买。