比如合肥，用卖地的钱投资企业，让企业在当地交税，这不就有收益了吗？企业发展好了，政府把股份退出来，再投新的企业，然后又有新企业在这里交税，不断循环。他们不去建那些基础设施，把土地收益就转化成为股票收入、权益性收入。这就转型成功了。

所以卖地少不是什么坏事。你现在要拼命增加的是一般性收入，卖地少就少了，因为你要花的钱也少了。这就是《大转折》这本书提到的转型。

现在我们城市更新的一个很重要的目标，就是盘活存量资产，而不是政府又找一个地方花钱。很多地方说，城市更新没钱了，又要卖一块地来搞。不是这样的，城市更新本身是要创造钱的，因为基础设施全在那儿了，你怎么让它赚钱，怎么盘活它。我们可以创造现金流、收费、再利用，让它能够在资本市场上被估值，通过REITs（不动产投资信托基金）等方式补上缺口。总之一定要在存量上打主意，不要在增量上打主意。

王慧：《大转折》中专门有一章写到“城市化转型”，您认为中国的城市要尽快从资本型增长转向运营型增长。什么叫运营型增长？怎么才能更好地系统性转型？这样的转型对稳楼市有什么积极作用？

赵燕菁：你可以把城市想象成一个企业，企业一开始是资本型增长，修厂房、买设备、买土地、投资技术、扩大产能、研发等等。但一个企业你能一天到晚盖厂房吗？一直靠这个来扩大企业的规模吗？到了一定时候，就必须转向运营型增长，因为你生产商品，就得把商品卖出去，商品卖出去还得赚钱。

企业是这样，我们城市也是如此。三四十年前，我们的城市缺乏基础设施，所以我们要搞“七通一平”，把学校、医院、港口、火车站建起来。而现在我们从高速增长阶段进入到存量阶段，这阶段就要开始挣钱了。政府的税收有没有增加？你已经花了这么多钱，增加的税收能不能覆盖一般性支出？能不能偿还修这些基础设施欠的债？

问题恰恰在于，我们现在形成的这些资产没有带来足够的税收，相当于企业建了一个工厂，东西没卖出去。所以现在为什么要转向运营型增长？你得赶快把你的城市“卖”出去，把你的公共服务卖出去。谁来买？现在的纳税大户都是企业，企业在哪儿，哪儿就有税收。这就是各地给企业优惠政策的原因，这就是运营，把城市“卖”给企业。

这个时候城市之间会进入非常激烈的竞争状态，因为现金流不开玩笑。我经常打个比方，在资本型增长阶段，城市之间是循环赛，反正大家都能扩张，只不过有些城市扩张快，有些城市扩张慢。但是进入运营型增长阶段，那可就是淘汰赛了。

所以进入到城市化第二阶段是非常残酷的。一些城市化水平比较高的国家都进入这个阶段了。我们国家也要进入这个阶段，所以每个城市一定要赶快转型，谁先转型谁“超生”。一定要向合肥学习，要建立强大的国资，扩大你的税基。

2026年6月，上海，茂名北路一栋老建筑外立面被脚手架和防护设施覆盖，正在进行修缮施工。 视觉中国

王慧：您提到的运营型增长主要有两个方面，一是吸引企业到这个城市，二是做好国资权益性投资。现在各地招商引资竞争非常激烈，一个城市该怎么做才能吸引更多更好的企业？

赵燕菁：这个时候就看谁效率更高，谁能让投资者获得更大收益。比如，有的城市办手续很方便，有的就很麻烦。城市就像一台电脑，硬件配置都差不多，但操作系统不一样，使用体验就天差地别。

一个城市到了一定阶段以后，硬件基本已经配置完成，接下来要比的是软件，政策、环境，特别是规划，规划就像操作系统，如果你更方便，大家不知不觉就来投资了。

另外，像合肥的做法，我不仅跟你比操作系统，我还直接投资。比如我投资了京东方，我让你在我这儿建厂，这不过分吧？即使京东方在投资初期不赚钱，它也能带来税收。而且合肥是家电生产基地，产业基础雄厚，本地家电企业可以用京东方的面板，而这些企业本身也在交税，这些税收，同样是政府投资收益的一部分。

所以政府的投资和企业的直接投资还不完全一样，它里面有税收的逻辑。蔚来现在也不怎么赚钱，但是它的上下游可都过去（合肥）了，包括电池和配套企业，它们都在交税。这次长鑫科技合肥也赌对了，一下就赶上这一波风口了。

当然，也有投资失败的情况。对一座城市来说，你要容忍它的（投资）失败，它本质上是风投，不能用公共财政那套“绝对不能赔钱”的标准来考核。

中国城市和外国城市一个最大的不同在于，外国、特别是发达国家的城市，主要靠财产税收入，城市相当于物业公司，你交钱，我给你提供服务。交钱多服务好，交钱少服务差。中国的城市更像新加坡，我本身就是一个赚钱的企业，我赚得多，税收就收得少，我不依赖抽钱抽税，我可以通过第二财政、第三财政获得收益。

中国的转型已经开始，哪个城市先摸出来这条路，先把这个运营这关走过去，它就能从后队变前队，在新一轮大分流中脱颖而出。这个时候你就不需要资本性投入，对土地的依赖自然就减少了。

王慧：这种运营型增长，是不是也是中央要求的扎实推动城市更新的一个很重要的方式？

赵燕菁：城市运营是一个很广泛的概念，在运营过程中，第一你要减少成本，第二你要增加收益。城市更新就是城市运营的一个具体实践，它不是新建，虽然城市更新也会带来投资，但它不是为了完成投资。城市更新最主要目的是带来运营性的收益。