王慧：房产是绝大多数中国家庭家庭财产最主要的部分，房价下跌就意味着他们的资产缩水，这是不是也是这几年消费不振的一个重要原因？

赵燕菁：对，而且我认为这是最主要的原因。我们可以回顾上一轮房地产高潮，汽车、餐饮、旅游等各行各业都在爆发式增长。为什么？因为房地产本质上不是工业，不是商品，它也不是建筑业，它和股票一样，是资本品。资本品的作用是什么？就是创造需求的。

我们国家也好，全世界各国也好，需求最主要的是有货币，不是说你需要，我也需要，咱们俩就能成交。你看大萧条的时候，美国的生产能力还是很强，你生产牛奶，我也需要牛奶，但你只能倒了。为什么？因为没钱，这交易就不存在，所以消费一定是有足够的货币。

所有货币都是银行创造的，它怎么创造货币？它把钱借出去就“创造”货币，你把钱还给它就是“消灭”货币，就这么简单。那什么时候老百姓猛借钱？什么时候开发商猛借钱？就是房地产市场好的时候，大家都去买房的时候，大家都到银行里借钱，所以房地产“创造”了大量的货币。

这些货币流入到市场以后，就算你没买房，你的钱也是别人通过房地产借出来的，是房地产创造的。比如施工单位没买房，但开发商用土地和房产做抵押从银行借出钱来，所以施工队就有活干、有钱拿。所以房地产不是吸收货币的蓄水池，货币就是它创造出来的。

如果现在大家都不买房，甚至提前还贷，这意味着什么？这意味着市场上的货币就回流银行了，这货币变成库存了，它没在市场上流通，所以大家谁手上都没钱。这就是为什么房地产对扩大内需非常关键。

如果我们把用于房地产的资金，理解为掏空居民“六个钱包”的钱，那它就是占用货币，是抢夺其他产业的货币。其实不然，房地产是创造货币，如果它没创造货币，其他的产业连钱都没有。这个认识一定要扭转。

王慧：所以房子在老百姓的家庭当中，应该是一个保值增值的工具。

赵燕菁：对。

王慧：我们怎么样才能既让居民的房产财富保值增值，同时又保证“居者有其屋”？

赵燕菁：新加坡的组屋是现成的例子，保证住房双轨制就行了。买了房子以后，要拼命让它升值。没有房子住的人怎么办？不要让他们去买商品房，要给他一个保障房。我们一开始不都这么解决的吗？我大学毕业的时候也买不起房，那就先分配，我先住到宿舍里头，第一步先让我活下去。过了多少年以后参加房改，这房子就归我了。我觉得这房子不好，没电梯，就把它卖掉去升级买好房。人是这么积累财富，一步一步走上去，不是说只有商品房一条路。

我们现在要为年轻人做的事创造很多台阶。不要说让年轻人一毕业就买房，你出来先租房，先住保障房，干十年、二十年以后，能不能给一次房改机会？有了这次机会以后，再等你有了孩子，你把这房子抵押出去，加点钱买个大的，你不就慢慢变成和我们一样了吗？

新加坡组屋 视觉中国

王慧：也就是说，您建议保障房未来也可以有机会进入商品房市场。

赵燕菁：对，保障房其实就是进入城市的第一个台阶。那个时候都是这样，很多人没房，就住地下室，住城中村，多少人一开始都住城中村，然后才一步一步开始买房子的？

这就是中央提出保障房的目的。让年轻人踏出第一步，然后慢慢积累财富，一步一个台阶，等到退休的时候，他积累的财富就能和父辈差不多了。

王慧：我们刚刚聊到，很多一线城市还没有完全放开限购，是因为城市保障房体系还没有完全建好，所以没有条件放开限购吗？

赵燕菁：有时候，放开限购、让房价和地价上涨，反而是在为保障房创造条件。保障房是不挣钱，甚至是要贴钱的，那这些钱从哪儿来？光靠财政？拿一部分税收来建保障房？这根本不够。

这些钱应该来自富人，富人买房，政府赚地价，才能用这个钱去建保障房。假设房子造价是一样的，卖地越贵、房子越贵，政府的税收就越高，不就有更多的钱去给穷人提供保障了吗？一定是这样一个财富转移的过程。

所以，我认为不要把保障房和商品房对立起来，它俩压根就是一件事。我们要用商品房创造的资本性收入，去解决穷人的住房问题。

在住房问题上，我觉得中国可以更进一步，借鉴当年的房改。如果一个人长期住在保障房里，租金很低，政府的钱就沉淀在那收不回来。与其这样，不如直接给他房改。政府虽然没有直接收益，但是每个家庭的资产负债表一下就扩张了，一个穷人一夜之间变成有房的中产阶级。

中国人的财富增长，和我们国家的不动产扩张是密切相关的。现在我们要给每个人一个机会，以前享受过房改的人，现在财富自由了，可以退休了，也要给年轻人这个机会。房子可以小一点，先给他住，租金低一点，住到一定的时候给房改，把成本交了，房子就归你。

而且这房子一旦进入市场，它的价格和保障房价格就不一样了。保障房可能值10万，但在商品房市场上可能值50万。你再努努力，用这第一桶金去银行做抵押，说不定又能买个大点的房子。