王慧：您在《大转折》这本书里面提到，止跌回稳应该是价格的止跌回稳。现在成交量出现局部正向变化，这是否意味着这些地方的房价已经见底，未来有出现温和上涨的可能？

赵燕菁：不能只看成交量。如果地卖得更多，市场上的库存也会更多，房价还是会下降。假设你的目标是让房价上涨，唯一的前提就是需求要超过供给。如果供给一直超过需求，房价只会下降。所以这个时候没别的办法，你必须要在放开消费这个需求的同时，压缩供给，不能再拼命卖地了。这是第一。

第二，我在这本书里也说了，中国的城市化已进入尾声。什么叫尾声？农村人口都进城了，现在城市化的趋势是人口从三四线城市向一二线城市转移，这个时候就不能在三四线城市盖房子了。

第三，对中国的城市来说，资本型增长阶段已经结束了。这时候投资上不去，那你还卖地干嘛？现在是一个转折的过程，是一整套的行动，这个时候量上去，人口又没跟上，那就真卖不出去了。现阶段追求的应该是价格，想让价格上涨，就一定要控制量，要从增量扩张转向质量提高，才能转型。所以一定要放弃对量的追求，不要说今年什么区销售量增加了多少，这不是房地产回暖的信号。

王慧：目前来看，就算是一线城市的核心的地区，价格似乎也没有明显回升，只是成交量起来了。

赵燕菁：没错，这就是去化周期，去到一定程度以后，价格就开始起来了。等价格起来的时候，你还有机会吗？那早就没机会了。所以为什么现在大家一看去化周期差不多的时候，赶快要进去，这就是底部。

王慧：您刚刚还提到了一个很重要的问题，就是分化。一方面现在一二线城市的房地产出现回暖迹象了，但另一方面，其他城市仍然是库存高企的状态。而且在一个城市的不同区域，市场表现差距也较大。您怎么看这种分化，之后的分化程度会越来越严重，还是在企稳回升后分化会降低？

赵燕菁：分化会不断地扩大，这和我们城市化的阶段转型密切相关。在城市化初期，每个城市的人口都在增加，可谓普涨，无非是有些城市人口增长得快，像深圳，有些城市人口增长得慢，像厦门。但进入存量阶段，城市总人口不再大规模增加，人口都在城市之间流动，或是在同一座城市的区之间流动，这个时候就是有的涨有的不涨，必然出现分化。

看看日本就行了。日本现在的房地产总体已经修复到泡沫破裂之前了，但只有东京、大阪在继续扩张，而且这些城市的核心地段去化周期只有6、7个月，基本上房子一出来就没了。与此同时，日本还有很多城市的房子根本卖不出去，政府收不到房产税，就开始惩罚闲置房产，很多子女都不愿继承父母的房子，因为要交税。

我觉得日本就是前车之鉴。等到房地产修复的时候，不会像以前那样一起修复，有些地方就根本没人去，它会分化。

航拍东京 IC Photo

王慧：同一座城市里面也会这样吗？

赵燕菁：也会。假设人口大规模流入，那每个区都能分到一点，如果流入的规模没有10年、20年前这么大，那肯定是好的区域流入更多人口。所以我觉得一定要区分城市，要区分城市的区位。在合适的地方赶快“杀”进去，一些精华的地段，你现在不买，根本以后没机会了，因为大家都不会卖了，全填瓷实了，没有任何存量。

我觉得这起码没风险，大家都不想卖的地方，它怎么跌？所以像日本、中国香港这些地方的经验，可以作为我们的借鉴，我们就能知道当楼市在几个月或者一年后开始反弹时，会出现什么样的局面。总之，千万别选错地方。

对于房地产来说，最重要的就是地段。很多人问我，赵老师现在该不该买房？你都不告诉我要买哪儿的房子，不知道要买什么样的房子，这时候你怎么知道你要不要买？

王慧：买房子肯定不是买砖头，大家往往更加看重城市、地段、配套公共服务等等。买房子到底是在买什么？是您刚才说的地段吗？未来，普通人在作出买房决策的时候，应该考虑的是什么，买什么样的房子才有价值？

赵燕菁：你把城市想成股票就行了，你买哪个城市，就跟你买哪家公司的股票类似。上海这个“公司”经营得比较好，以后它市值还会涨，我就买它。当然，好的城市也有区位划分，不同区位的公共服务是不一样的，一些公共服务只有这片区域有，比如说学区。那你还有什么可挑的？别的家长也需要在这儿买，那你们就PK吧。你买的其实是公共服务。

另外，就是买城市的预期。哪个城市比较好？比如合肥，有宁德时代，有新能源车产业。那你跟着这些城市走就行了，因为它们现在踩在风口上。

王慧：和发达国家相比，当下中国城市居民不动产（住房）拥有率是很高的，您觉得，在我们这样一个很有特色的发展中国家，城市居民住房拥有率在怎样一个区间是比较合理的？

赵燕菁：要我说，越高越好。居者有其屋，这是我们的理想，是最好的。很多人都说，大家都有房了，谁还买房啊？你放心，有房的人和有房的人之间也会交易的。大家都有股票，股票就没人买了吗？一样有交易。

为什么大家要有房？因为政府在公共基础设施上投入了很多，这些财富都跑到哪儿去了？跑到你们家房价上去了。是不是修一条路，你们家房子就升值？建一个学校，你们家房子又升值？还有修公园、修高铁、修机场。政府规模巨大的投资和你有没有关系，取决于你有没有房。你买了这公司的股票，股票上涨才和你有关。所以，房子本质上是分配社会财富的工具。

政府的愿望是大家的财富能实现普遍增长，而不是财富一分配，全跑到少数有钱人手里。所以政府一定要把维护房地产的价值作为主要任务，一定要让买了你的城市“股票”的居民，能够保值增值，不能说买了以后最后全家被“套”这儿了。