王慧：收购存量商品房用作保障性住房是目前去库存的一个重要方式，很多地方都在加大收购力度。这里面最大的难点是什么？怎样的收储模式或者路径更加有效？

赵燕菁：收储存量商品房用作保障房，这是中央提出来的一个非常重要的政策，一举两得，既解决保障房的问题，又解决去库存的问题。

但难点在于，你收的商品房，不能低于市场价收，不能低于成本收。因为商品房和保障房的成本是不一样的。开发商当初按照商品房的定位来开发和销售，把地价也交了，如果最后按照保障房的价格收储，那银行都得赔死，因为这是开发商借银行的钱。原本准备搞商品房，银行才借钱，现在如果用保障房的价格回收，给“打骨折”，那最后开发商还不上债，全是烂账。

所以我认为，政府要通过收购商品房来解决保障房问题，第一步就不能把价格压得太低。起码让开发商能够把债务还了，让商业银行收回成本。在这个基础之上再回购这些房产，开发商等于玩了一圈没赔没赚，银行也把钱收回来了。但对政府来说，其实是多了一笔钱，因为当初卖地的时候已经收了土地收益，当时如果建的是保障房，可能就没了这笔收益。

但是，用商品房的成本去提供保障房一定是赔的。政府收了一大堆资产，可能还是借专项债，最后的收益却很低，如何平衡是比较大的难题。

针对这个问题，我的想法是，收储的房子进入保障房体系时，不改变它的商品房属性，但是按照保障房的租金租出去，这样政府就有一笔现金流收入，虽然很低。不要卖掉这些保障房，资产继续记在国资名下。同时，专项债的利息要尽可能低，1%、2%最好。如果利息够低，租金收入就有可能覆盖利息。

当政府持续回购时，市场上商品房的价格就会上升。就像买股票，你把自己公司的股票回购了，你的股价不就会上涨嘛，因为市场上流通的少了。这时候你收储的商品房就会升值。如果这个时候房地产出现了暴涨的情况，并且过了某个门槛，政府也不用出台打压房价的政策，跟着卖就行了，有人买我就卖，一直套现，不就把这钱都收回来了吗？如果房价又开始稳定了，那就不卖了呗。就相当于平准基金，在市场等着你们，敢下跌我就收购，恢复上涨了我就再卖。

当然，一些资产可能会积压在手上，也没租出去，一堆空房子在那儿。但我觉得，这些空房子也不是完全没用，可以拿它作为招商引资的优惠条件：企业要是到这个城市来投资，职工宿舍的问题政府可以解决。虽然房子是免费给住了，但是企业也在这儿交税了。这企业一想，我去别的城市还得自己盖房、解决住宿问题，到你这里马上就有现成的。这就是你招商引资时的优势。

现在市场上经常会出现这样的情况，企业接了一个订单，突然需要好几千人，他们招人容易，但这些人住哪儿是个问题。所以，为什么很多企业都集中在珠三角城市？因为企业招了工人以后不用想盖房子的事，这些工人可以住在城中村里，等这订单一完成，大家就散伙了，不用处理房子，手上也没重资产。

据我了解，东莞很多地区的城中村经常保持三分之一的空置率。它就像个蓄水池，随时可以承接劳动力需求。因此当地的工厂可以接非常短的订单，快速响应市场需求，也总能抓住市场的变化。我认为，城中村在经济增长中不是负面因素。

2026年6月，广州，航拍城中村 视觉中国

如果政府手上有保障房，是不是也可以当“城中村”使用？招商引资时，给企业工人提供初始的住宿条件，一下就把企业成本降下来了，企业就愿意到你城市来投资。所以保障房有多种用途，多种功能。

以前我们是收储土地，现在是收储房子，算是一石二鸟。我们在政策设计上，不能用普通国有资产的收益标准来考核这批用商品房价格收储的保障房，要允许它有一定时间的积压，也允许在市场反弹时套现。

王慧：谈到收储就得看一看地方政府的财政问题。因为房地产市场的不景气，导致土地财政收入急剧减少，对地方政府的投资和消费都造成了很大影响。地方政府土地财政的这个大缺口怎么补上？

赵燕菁：我在书中提到，土地财政的本质是土地金融，它不是政府挣的钱——财政是你挣的钱，金融是你借的钱。卖地的收入本质上是政府把城市未来的收益，作为当下的资本性收入给“借”了出来。

现在这个阶段已经结束了。路也修了，桥也修了，“七通一平”都建设好了，需要固投的比重很小了，也就是说，卖地的目的没了。现在要补上土地财政的缺口，首先就要转型，要赶快去挣钱，不要再花钱了，以前大规模投入的路、桥、水、电、学校、医院，修得差不多就不要再修了。

现在很多城市还把固投目标定得非常高，因为当地政府拉动GDP就靠固投，消费他们可能拉不动，出口也控制不了，能控制的只有固投。为了保持GDP到处找项目，把那些没用的项目都拿来修。日本过去也有这个阶段，日本政府当时为了救市也修了很多所谓的“大白象工程”，修完了以后长期闲置。

现在你还有这些投资，当然就有缺口，就缺钱。要从根本上解决缺口问题，首先要把那些不必要投资减下来、停掉。

卖地收入减少了，就要去创造其他收入，包括税收。土地形成的这些资产，一定要创造新的现金流。现在缺的是一般性的支出——发工资、社保、医疗、养老，这些都是政府支出大头，也是政府赤字的主要来源。它们本来就不能用卖地的钱来覆盖，因为后者属于土地基金收入。一般性支出只能用一般性收入来覆盖。

这个时候就要盘活存量资产，让每个不赚钱的存量资产开始赚钱，通过收费、收税，形成一般性收入。总之先把缺口减下来，如果你还有一点土地，就算卖了也别再投那些没用的基础设施，应该拿来投入到有收益的项目中。