早期“三来一补”企业通过两种方式解决用地问题，一是从农村集体经济组织获得土地使用权，二是租赁集体经济组织建设的厂房。

当时珠三角地区的基层政府鼓励以村和以组为单位，由农村集体经济组织自发开发土地，兴建标准化厂房，筑巢引凤，吸引外商投资办厂。政府获得税收，农村集体经济组织获得土地收益，外商利用廉价土地和劳动力来赚取利润。

随着企业越建越多，大量的外地民工涌入，珠三角地区产生了针对外来人口的居住和服务配套问题。地方政府无力解决这些公共配套，鼓励农民来解决，各村的集体经济组织向农民审批宅基地，农民投资建设出租房。

以东莞市高埗镇为例，该镇属于珠三角地区工业化程度一般的乡镇，当地村民几乎每户都拥有两套以上的房屋，每套五层左右，建筑面积近千平方米，区隔为几十个房间出租，年房租收入近十万元。高埗镇有几个村庄在90年代向农民划分过四次宅基地，按照“四口人一个标准户”的标准来划分，这些村庄每户都有四处以上宅基地，并且多数建成了出租屋。在工业化、城镇化程度更高的东莞市虎门镇，房屋出租收益更大，农民投资积极性更高，当地部分农民在私人宅基地上违法建设15层以上的永久性建筑。

位于深圳的城中村

我国严格实施土地管理是在1998年之后，当年修订《土地管理法》，规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，并规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。这意味之后的城镇建设用地与工业发展用地只能通过国家征收提供。

珠三角地区在1998年之前已经实现很高水平的工业化，该地区的土地开发避开了1998年修订的《土地管理法》中的相关规定，避开政府对土地的严格管控，形成了具有强烈私人性和自发色彩的土地开发模式。这种土地开发模式低成本地解决了企业用地和外来务工人员居住配套问题，成为当地工业化腾飞的基础，化解当时政府财力不足的困境。

另一方面，这种自发开发模式也造成了缺乏空间规划、地权散乱等问题，给现阶段珠三角地区的产业升级和城市更新埋下隐含。

苏南地区的土地开发与珠三角地区构成鲜明对比。

改革开放后，苏南地区的集体经济发展模式独具特色。苏南地区的集体企业在20世纪90年代初期发展到顶峰，之后随着市场环境变化开始走下坡路，90年代中期开始实施集体企业改制，90年代末期改制结束。

八十年代的农村集体经济

苏南地区集体企业改革的主要操作方式是将集体企业的所有权和经营权变为私人控制，集体经济组织继续保持对土地、厂房的权利，并通过租赁合同的形式将土地和厂房的使用权让渡给私营主体，集体经济组织收取相关费用。

农村土地集体所有制是苏南乡镇企业蓬勃发展的基础。乡镇企业推动苏南地区第一阶段的工业化进程。在集体企业发展后期，苏南地区开始转变工业化思路。90年代中期苏南地区开始兴办工业园区，当地政府向农民征收土地，然后进行基础设施统一配套，招商引资，形成税收收入。

工业园区的土地属于国家所有，企业有偿获得一定期限的土地使用权。苏南地区较早实行政府主导下的“征地一园区”的土地开发模式，这一模式之后向全国推广，构成当前我国工业用地主流开发模式。

“征地一园区”的土地开发模式，提高苏南地区对企业的吸引力，大量优质企业进驻，推动当地产业升级和乡镇企业之后的第二轮工业化。随着工业园区扩大，土地征收规模扩大，政府在征地过程中对农村集体和农民实施一次性补偿安置之后，转变土地所有权性质，切断农民与土地的联系。苏南地区的土地开发具有行政规划和政府主导色彩。

浙江地区在二十世纪八九十年代也经历过乡镇企业的蓬勃发展，与苏南地区不同的是浙江的乡镇企业具有鲜明私营特征。

改革开放以后，一些在社队企业中积累经营经验的农民，开始全国市场中寻求个体发展机会，当时还不具备民营经济的发展环境，一些敢闯敢干的农民带着集体企业的“帽子”私人投资办厂。随着政策的逐步放开，浙江农村地区的工业化被民营企业主导。在早期阶段，这些民营企业在一次性支付费用后将社队企业场地、厂房、村庄空地等直接转为私人控制。

在八九十年代的工业化过程中，浙江民营企业为了增加市场竞争力，自发完成产业的集聚和分工，形成独具特色的“一镇一品”产业形态，比如印染、纺织、制衣、伞业、五金加工等，在镇域内集中，获得产业集聚优势。

以诸暨市大唐镇的袜业为例，该镇的袜业生产能力占全球一半以上，此类具备产业特色的乡镇在浙江地区比较普遍。产业集聚以完整的上下游配套体系为基础，“一镇一品”的工业化模式带动各种形式的企业经营，很多浙江农民都曾参与这个发展过程。少数人从家庭作坊开始，一步一步做成全国百强民营企业。

将袜子销往世界各地的民营企业