这并非个别事件，现今老师故意蒙骗学生的例子很多。如果白变黑、黑变白，那真理何在？我们的年轻人究竟被灌输了（或者缺乏了）什么样的道德观？他们的是非观念已在学校里被精心毁掉。这解释了去年骚乱期间的暴行。

我们的孩子不断被老师去中国化，难怪这么多13至15岁的青少年憎恨北京及香港政府。很多被捕的人在1997年后多年才出世，而期间北京一直格外厚待香港。一些成年人，包括骚乱领袖，必定是有系统地荼毒他们。以政治改革为名（你觉得15岁的青少年会明白政治改革是什么吗？），刑事罪行都变得理直气壮。在这方面，某份报纸也是荼毒青少年心灵的一大主力。这种人道德破产，今天却备受西方领袖及其媒体称赞。众所周知，政治难容道德。

面对泛民主派在学校如此有系统地去中国化，北京当局会怎么想？今天，内地民众已经受够了一些香港人扭曲的行为，难怪他们不再想来旅游了。谁能责怪他们？

直至一个月前，本人还没看到有何方法纠误返正。现在《香港国安法》可能足以扭转社会气氛，让社会有机会回归理性，重上正途。

自《香港国安法》通过以来，本人已觉察到一丝希望。香港人始终是沉默的居多，无论他们是否喜欢北京，他们都总会接受香港是中国的一部分。他们看到香港特区政府犯了许多错误，但不认同极端行为。去年的骚乱和反对派的许多去中国化策略令这些香港人感到悲伤，甚至恶心。现在《香港国安法》让社会重现一点和平与理性，他们为之高兴。他们之所以没有发声，是因为当泛民主派掌权时——泛民的确掌权，他们几乎瘫痪了政府，坦白说发声是有危险的。现在他们松了一口气，其中一些人开始出来了。

不管怎样，香港人必须站出来，从至少三方面改变自己。政治方面，不要再对抗北京。无论喜欢与否，香港都是中国的一部分。不喜欢的话可以离开，但为何不留下来共同建设美好香港？现在我们必须经历“去政治化”的过程，而公务员必须参与其中。除职级非常高的官员外，其他人都应该得以在没有政治干预的情况下工作。

第二，我们的社会必须恢复足够的凝聚力。《香港国安法》奠定了基础，但全体市民必须在这基础上严格遵守《基本法》。西方那套“一人一票”的民主制度会产生对立。据本人所知，世界上没有一个小城市能在这制度下保持成功。本人相信，《基本法》所订立的制度要好得多，我们都应该大力支持。

6月30日，香港市民在铜锣湾街头支持实施《香港国安法》（新华社记者 王申摄）

第三，整个香港社会必须尽可能纠正所有错误，例如修正教育制度，改善司法系统，以及将骚乱中做出令人发指行为的肇事者绳之以法等。还有很多很多。

北京方面必须保护《基本法》，所以必须严格遵守《基本法》，而不是像以前那样过分放任。香港是中国的一部分，中央政府有责任确保适当的法律得以妥善执行。

正如本人反复论述过，香港这23年来的根本问题是政治而非经济。最近，北京首次承认了这点。只要解决政治问题，经济便可以顺利运作。

本人会在此谈谈香港的土地供应。有些人不明白更深层次的政治问题，宣称土地供应不足引致楼价高企是香港的根本问题。这完全不符事实。正如本人去年所撰述，泛民主派纯粹出于政治原因，自1997年以来不断阻挠土地出售（他们只有一次做得对，就是在2000年代中期鼓励当时的行政长官曾荫权出售土地）。除了公然的行动外，他们还令政府官员过度恐惧，因害怕被指控与发展商勾结，在应该出售土地时不敢为之。政府官员和大家一样是普通人，不能因为他们不作为而加以怪罪；不做事就不会有事情成为怪罪的理由。如果他们出售土地，泛民主派必然会吹毛求疵，这同样主要是出于政治原因。这就是为何以前的“勾地机制”失败了。

1997年前，政治活动在英殖香港社会是不允许的。在这种环境下，我们的公务员出色地执行殖民统治者的决定。1997年后，一切都变得政治化，政府官员再也无法好好办事。本人不会责怪他们，因为局势有变，如果易地而处，本人可能也会如此。现在有了《香港国安法》，希望比较理性和稳定的社会环境能够重现，以便公职人员重新履行职责。如果能这样，效率应该便会回升，经济会从中受惠。在许多好处中，其中一个会是充足的土地供应。

在这合理的期望下，我们这植根香港的企业应该做什么？本人深信，熊市通常蕴藏机会，即使不算极为吸引，但也应该不俗，所以我们会加以发掘。有理由相信，在去年年底社会动荡期间招标的一幅香港地块，我们出价第二高。我们如果以该价钱投得地块会很高兴，但将来总会有其他机会。

根据这30年来的记录显示，我们可算是“熊市股”。我们通常是逆周期的，市场兴旺时，我们的股价表现往往落后于大市，但熊市时则经常表现出色。现在熊市再临，我们会一如以往有亮丽表现吗？有可能。毕竟，今年到目前为止，在本地交易所，我们的股价表现是房地产同侪中第二佳，而最佳的是我们的主要附属公司恒隆地产。我们的股价表现和第三佳的差距相当大。

此时谈谈我们的股价表现大概也合适。我们的策略是为股东创造长远的财富，因此往往吸引到以价值为本的股东，他们很多都像我们的主要股东，即本公司的创始家族那样，不介意长期持有我们的股票。

从历史可见，我们（以及恒隆地产）的股价似乎多少会遵循一个长周期。我们的内地拓展策略始于1992年，和1999年至2000年在香港的审慎土地收购互相配合，潜力直到2002年左右才得到公认。在那时之前，我们的股价在1990年代一直表现欠佳。之后，在2011年或2012年之前的10年里，我们的表现几乎比所有其他房地产股都要出色。资产净值折让最低，有时甚至以溢价交易。在股东总回报方面，我们在一、三或五年期中经常位列最佳表现股票。第二阶段的内地拓展策略始于2005年，必定也引起了机构投资者的注意。

之后在2011年或2012年左右，内地零售业务及相关的公司受熊市冲击。环顾香港的房地产公司，尤其是走高端路线的，哪家公司最首当其冲、遭受的打击最大？是恒隆，所以当时股价受挫。零售市道直到2018年初才复甦，我们的表现再一次开始领先，但在那六、七年的艰苦日子里，我们资产净值折让的幅度最大，这情况甚至持续至今。

在过去一年左右的时间里，必定有些明智的长线资金发现或重新发现了我们。即使在去年社会动荡期间，恒隆地产的股价仍然上升。在行内，我们的表现为全年第二佳，险胜我们的那家公司当时在实行某些企业操作，必定影响了其股价。我们股价的表现属于中游水平。

有两个观察到的现象应该谈谈。恒隆地产的股价变动总在恒隆集团之前，因为我们的主要附属公司恒隆地产是营运实体，而且巿值大得多，大多数机构投资者喜欢这两个因素。但如果可以借古鉴今，那么我们的股价总会跟上。2000年代的情况就是这样，本人相信未来数年会再发生。此外，只要细心观察，不难发现我们的股价走势往往较不平坦。我们的股价会落后于恒隆地产，直到市场发现差距，然后会在较短时间内上调很多。这会再发生吗？有可能。

为了释疑，本人不止一次告诉股东，管理层不是为股价而工作，而是为经营业务。老实说，我们不大关心股价。本人暂且以主要股东代表的身份发言：我们家族会长期持有。

在今年余下的时间里，我们的香港业务仍然乏善可陈，可能需要提供更多租金宽减，这对我们的收入和纯利都会有长期影响，但我们能做的并不多。在发展方面，我们在未来两三年应可从两个项目中获利，就是毗邻我们牛头角区租赁物业淘大商场的住宅项目，以及位于港岛东电气道的办公楼。前者由恒隆地产全资拥有，而后者则因为历史原因与恒隆地产共同拥有。

另一方面，我们的内地业务应该会继续表现理想。收成期始于2018年，预计将会全面取得丰硕成果。现在看来相当肯定，武汉恒隆广场会在2021年上半年开幕，届时会有很多全球顶级奢侈品牌进驻；工程预期在今年年底竣工。跟去年开业的昆明恒隆广场一样，武汉恒隆广场开幕后即会成为该市最重要的五星级购物商场。本人对杭州恒隆广场亦有同样期许，该项目预计在2024年左右启用。然而，这类购物商场开业后确实需要两至三年，业务才会稳定下来。不过这天始终会到来，届时应该会对纯利有贡献。

董事长

陈启宗

香港，2020年7月30日

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