现在让本人转而讨论影响我们业务的三项重大事件中的第二项——中美关系恶化。本人在下一节会进一步阐述，但简而言之，就是两国关系恶化的速度比本人预期的要快得多。这与2019冠状病毒病疫情一样，会从根本上改变世界，影响远及至少未来一两代人。此外，本人怀疑，即使11月美国民主党入主白宫，局势会否从根本上扭转过来。

可以肯定的是，中美关系恶化不可能严重损害香港的经济，因为第三项重大事件（去年的社会动荡及其余波）已经令香港经济严重受损，本人将在本文稍后再谈。美国的离谱行径可令香港的情况变得更糟，但对美国利益的伤害可能更大。华府必须谨慎行事。

如本人早前所说，中美关系风雨如磐，也许对我们的内地零售租赁业务相当有利。当如贸易等外部经济联系有实际及潜在问题时，内地庞大的本地市场必须扩大并提高效率，这对于提高国内生产总值和创造就业的重要性比以往更关键。本地消费必须扩大，相关系统也必须进一步完善。从个人层面看，大部分主要西方国家不再欢迎内地消费者，他们便会留在本地购买奢侈品。这些对我们的业务都有利。

第三项亦是最后一项影响我们营运的重大事件是始于2019年6月的香港街头暴力，事件一直持续至今年1月底2019冠状病毒病疫情爆发为止。六个月前，在本集团主要附属公司恒隆地产有限公司（恒隆地产）之年终致股东函中，本人已就此详尽分析，在此不再赘述。事件其后的重大发展是北京为香港制定《香港国安法》。

自香港回归祖国以来23年，北京在实施《基本法》这部管治香港特别行政区的法律上，一直过于宽松，加上香港及北京的某些失误，使得有外国势力支持的少数激进派找到机会在香港制造事端。最终，情况已经发展到香港变得难以管治。反对派甚至公开宣称其计划是要摧毁香港，从而损害北京，这也是他们的最终目标。“港独”思潮已植根香港，这座城市已成为北京的最大忧虑——一个试图推翻中国政权的基地。

根据《基本法》第二十三条，香港应自行立法制定自己的国家安全法。碍于反对派，香港在这23年无法自行立法，而且短期内也不可能做到。事实上，本地政治氛围已恶化得令香港无法管治，而这正是反对派想要的结果。他们的目标可能并非要损害经济，但这个结果是避免不了的。

接着是去年的街头骚乱，这无疑获外部势力支持。骚乱是随着2014年“占领中环”行动而来的，但更加暴力。香港政府必须采取一些措施，但情况已完全超出其能力范围。例如，去年秋季骚乱最激烈之时，香港警队已处于崩溃边缘。这个局面需要改变。

请容本人在此稍为岔开，回答一个重要的问题：香港局势是如何变得如此严重失控？简单来说，就是因为反对香港政府、抗衡中央政府的行为几乎无需付出代价，反而得益不少。

23年来，北京处理香港事务时过于温和。每当反对者步步进迫，北京几乎总会让步；还有善意的不干预政策。例如，当有人不遵守或公然违反立法机关（立法会）的《议事规则》，北京不发一言。当暴徒与警察冲突，香港司法机关总是从宽处理。坦白说，情况已变得荒谬。反政府的行动获外国势力壮胆，受由西方主导的媒体鼓吹，必然可赢得本地及国际关注。甚至在金钱方面，许多人玩政治把戏比做他们以往的工作可赚取更多，何乐而不为呢？他们的行径越极端，获得的利益就越大。这就是香港过去23年的历史。

然后北京就颁布了《香港国安法》。过去一年多，华府公开宣称中国为它的头号敌人。从前，北京处理香港事务时都会格外谨慎，以免不必要地惹怒美国。现在，这种克制已经不再是北京最重视的了，《香港国安法》随之面世。此举震惊香港，尤其是反对派。

此事就连不反对北京的阵营也不知如何反应。正如本人早前撰述，1997年以前，英国殖民宗主成功在香港孕育了一群缺乏国民身份认同的中国人。过去23年，无论是北京抑或是香港，都没有做任何事以纠正这种情况，换来的是一群缺乏国家情怀的人，这些人自然不在意国家安全的需要。他们上一次考虑过国家安全也许是在2003年，当时他们反对二十三条并上街抗议。难怪近月社会上有关《香港国安法》的讨论都颇为荒谬，无知显而易见。

西方尤其美国的激烈反应是可以理解的。数个国家已经暂停与香港的引渡协议。这至少有两个主要原因：第一，美国现在已向中国全面宣战。香港这颗棋子方便好用，所以香港任何被美国视为对其不利的改变，都不会受欢迎。换句话说，外部势力正在利用香港对付北京。第二，《香港国安法》必然会限制外国在香港的秘密活动。毕竟，这些活动活跃于香港至少已有一个世纪。可以肯定地假设，最近暂停与香港的引渡协议的国家，从前在香港的活动定必非常活跃。

部分外国势力可能事前已告诫他们在香港的反政府“朋友”。《香港国安法》颁布后，有反对派阵营的成员马上开始退下来，《香港国安法》明显在他们意料之外。过去23年，他们一直在香港非常活跃，这是个不受任何国家安全法律规管的地方，世上罕见。同时，他们有种错觉，认为北京会避免与美国冲突，所以只要他们靠拢美国，就会成功。现在，他们被本来为他们撑腰的美国抛弃了。美国把中国逼得太紧，耗尽了中国对美国仅余的容忍，再加上反对派在香港步步进迫，迫使北京走这一步。

今年6月，在《香港国安法》公布之前“乱港四人帮”之一的李柱铭突然改口，表示自己是一国两制的坚定捍卫者（图源：《环球时报》）

最后得到的，就是各方皆输的局面。中国现在拥有的是一个经济受损的香港。所有香港人都受苦，并会继续付出沉重的经济代价。很多反对派会被卷入法网，有些人要逃亡，回不了香港，要回来就得付出沉重的个人代价。对西方国家而言，在《香港国安法》下，他们失去了香港这个让他们对中国兴风作浪的地方。

反对派的领袖全都是成年人，应该知道自己在做什么。然而令人惋惜的是，有13至15岁的青少年因去年骚乱时所做的行为而被检控。他们不少向警察投掷汽油弹，有些则藏有攻击性武器。是什么让这些青少年如此愤怒？是谁煽动他们？那些恶意利用这些青少年心智的成人，毁了他们的前途，难道不应该负责吗？那些人的所作所为，是不为道德所容的。

《香港国安法》将如何发挥作用还有待观察，至少目前看来，该法的本意似乎达到了，街头总算平静下来。然而，恐怕我们的经济已千疮百孔，要恢复不是一件易事。“东方之珠”的光芒现已差不多消逝。乐见香港落得如此田地的是伪善的英国人。1997年前，在英国铁腕管治之下，香港发展蓬勃。现在的北京，远比这前殖民宗主温和，却给世界不能好好管治香港的印象。虽然当时英国以铁腕管治香港，但其余的西方世界成员皆视之为盟友；反之他们却视中国为敌人。美国当时对英国在港的铁腕政策没吭一声，但现在却对北京所做的几乎都加以指摘。

与香港其他的购物商场业主一样，我们的零售租赁业务遭受打击，可能需要10年才能使租金回到2018年的水平。毕竟，1997年亚洲金融风暴后，我们花了11年，直至2007年租金才回复到1996年的水平。当时我们的经济量受损，但这次是量及质皆受伤害。

对我们而言，眼前的危机尚有一丝曙光。内地人在香港购买奢侈品的好景不再，但我们在香港并没有这类店铺。由于疫情的关系，内地人要购买奢侈品只能在内地，我们在内地的许多购物商场必然会因而受惠。值得庆幸的是，过去近20年，我们都没有扩充香港的租赁物业组合。反之自2005年起，我们几乎只投资内地，而且态度进取，尤其集中于高端购物商场。在现时的情势下，最有利的正是这个市场。

请让本人转而谈谈我们的业务表现。虽然我们内地各购物商场的客流量仍比去年同月低，但租户的奢侈品销售额已带头猛增，其他商品的销售额复苏则仍然落后。这个差异的合理因由，本人已于恒隆地产的致股东函内详述。最终，所有零售物业的客流量都会恢复到正常水平，但有些日常必需品的销售可能从此转至电子商贸。至于五星级购物商场里售卖的高价商品，正如本人过往所详述，转向电子商贸这情况不大可能会发生。

过去六个月，我们零售物业的表现有两个差异：一是香港与内地，二是内地的高端购物商场与次高端购物商场。各处的办公楼均表现疲弱，但至今仍然可控。

在香港和内地，我们都要向零售租户提供租金宽免。在香港，我们会视乎情况，按个别情况评估；而在内地，我们有三个星期向租户只收取基本租金的50%。在两地，宽免的金额均占各自总租金收入的数个百分点。为保持更高的租出率，我们一直回应市场需求。实际上，香港和上海的空置率轻微下降，但其他城市的则稍稍上升。办公楼的租金收入和租出率略有下降，但在上海以外的城市，租户质素有所提高。