编者按：9月10日，恒隆集团发布了2020年的中期报告，其中有一篇“董事长致股东函”。陈启宗先生在文中不仅介绍了恒隆集团今年的营业情况，还指出并分析了国际局势与香港的现状。在他看来，香港回归后的二十多年中，虽然中国政府对香港多有优待，但香港的教育界很大程度被所谓的反政府泛民主派主导。他们巧妙而蓄意地将年轻一代洗脑，令青少年反对北京，并宣扬分离香港和祖国的思想。

去年反修例风波开始后，观察者网总编辑金仲伟曾前往香港，在恒隆集团总部采访了陈启宗先生。当时他指出香港一部分人“从回归第一天开始，就不知道自己姓什么。”时隔一年，随着《香港国安法》的通过，陈启宗先生也对香港未来充满希望，期待此法能够扭转社会气氛，让香港有机会回归理性，重上正途。观察者网刊载此函，略有删改，供读者参考。

【文/ 陈启宗】

业务回顾

本人在六个月前的致股东函中，提到我们正面对两大威胁——香港社会动荡及中美关系恶化。如今，我们有第三大威胁：2019冠状病毒病疫情。上述威胁严重影响我们的业务，本人认为有必要在此函用大部分的篇幅来讨论有关情况，希望股东能对我们业务所在的宏观环境有确切的了解。要面对其中一种已经够困难了，更何况三者同时发生。

请容本人先简要地概述一下自己的想法。当香港街头恢复平静，部分是由于疫情带来的威胁，此时全国人民代表大会常务委员会对香港颁布《香港国安法》。虽然本人认为这对香港来说是必要的举措，但随之确实也带来了不确定性。另一方面，本来已经恶劣的中美关系已到了危急关头。至于2019冠状病毒病疫情，这确实是个难题，但不是新问题。2003年，我们经历了“沙士”（SARS），但其对经济的影响远比现在的疫情小。上述三大威胁都在影响我们的业务：香港业务受三者打击，而内地业务则从中受益。

这三项重大事件为何会打击我们的香港业务不难理解，但为何我们在内地的业务反而从中受益呢？毕竟，其中两者（不计影响只限本地的香港骚乱）一直困扰并将继续困扰全球。疫情令内地民众的海外奢侈品消费全部回流，以往他们购买奢侈品的交易中，在境内进行的不足30%。本来他们要在境外购买奢侈品，香港是最近、最方便的地方，但香港骚乱发生后，情况已不再如前。最后，中美关系恶化，中国会比以往更锐意推动其本地市场增长，包括个人消费。

请容本人再阐述一下对这三大威胁的看法，以及其对我们业务已造成的影响。更详细的讨论可参阅本函下一节——展望。

人类从前也经历过大流行病。过去几时年中，每隔数年便有疫症在世界某角落出现。其中有些像目前的2019冠状病毒病般，部分感染者可能没有症状，病毒却在不知不觉间散播开去。2019冠状病毒病不算特别致命，感染者的死亡率约为4%。根据已公布的数据，2003年SARS的死亡率为10%，而2012年中东呼吸综合症（MERS）则为35%。埃博拉病毒自1976年便一直与人类共存，感染者中有半数因之死去。

然而，与过去任何一次疫情比较，2019冠状病毒将会更大程度上改变世界。上一次全球大流行病是2009年的猪流感（H1N1甲型流感），首先在美国发现，扩散到逾214个国家和地区。虽然到目前为止以感染人数来说，当年的猪流感远比2019冠状病毒病多，但后者的死亡人数几乎是前者的三倍。这次，更多国家采取了严厉的防疫措施，例如全面或局部封城，所以全球有更多人感受到痛楚。H1N1甲型流感大流行时情况并非如此，所以对全球经济的影响要小得多；但这次国际交通往来几乎完全停顿。美国是现在全球最大的经济体，其经济在第二季度的跌幅为73年来最大。全球没有一个经济体可以幸免。

此外，这次疫情刚好遇上近年“去全球化”的势头，因而在政治和经济两方面大大加速了这发展趋势。美国利用疫情作借口，加剧了与中国的地缘政治紧张局势，因而加速回到冷战时期。经济脱钩会令全球供应链重组。这一切都与中美关系恶化息息相关，是上述三项影响我们业务的重大事件中的第二项。

短期内，2019冠状病毒病疫情对我们各地的零售租赁业务不利。租户大多数产品的销售额已大幅下降，售卖食品杂货等日用必需品的除外。在香港，疫情带来的影响比2019年的街头骚乱更为严重。幸而，尽管有些病毒可能会像埃博拉病毒一样于数年后重临，但流行病与疫症终究会消失。一旦病毒消失，业务会迅速恢复。有时，“报复式消费”甚或会令某些业务回到从前水平。因此，这类公共卫生威胁的负面影响预计会是短暂的。

即使香港的街头骚乱影响了所有零售业务，但对某些业务的打击更大。我们的物业虽然也受到影响，但影响并非最严重。社会动荡至少在三方面令零售商蒙受损失：第一，许多香港市民如非必要都不敢离家；第二，这些暴徒破坏了某些商店及设施；第三，内地旅客不再访港，这是最严重且具有长远影响的。香港实在有太多针对普通话人士（例如从内地来的）的仇恨行为。

香港警队站在维护法治的第一线，但是遭到暴徒疯狂袭击（图源：大公网）

2018年，访港旅客总数超过6500万人次，其中约80%来自中国内地。去年的数字主要因社会动荡而下跌逾14%。一般下半年的旅客人数会较多，而所有有跌幅记录的月份都在下半年。在六个月的骚乱期间，与2018年同期相比，访港旅客减少近40%，而与这相比，今年上半年因疫情关系，旅客减少了90%。2019年受社会动荡影响的六个月，香港零售销售额按年下跌20%。今年，疫情令销售额较2019年下跌约三分之一。

今年2月和3月的两个月，内地的情况一样差。我们的九个购物商场中，有两个跟城中其他店铺一样，被地方政府勒令停业，只有售卖日用杂货的（如有的话）除外。天津恒隆广场关闭了36天，至3月11日才重开；无锡恒隆广场在2月也停业了13天。这些影响已反映在我们的业绩上。然而，无锡恒隆广场的零售销售额在过去六个月仍取得13%的增长，可见自4月起复苏强劲，本人会在本文稍后就此详述。

正因为中国政府采取了强硬的措施，病毒的传播很快便受控。至4月，我们在上海的购物商场的零售销售额已超越去年同期。假如把我们把昆明的新购物商场的零售销售额计算在内，上海以外的购物商场的销售总额与去年同期相若；即使不把其计算在内，差不多6月的时候，销售总额也几乎与去年同期相同。

在第二季度，或时至近日，各地购物商场的表现不一。我们的次高端购物商场——沈阳皇城恒隆广场、天津恒隆广场和济南恒隆广场——正在缓缓恢复，但高端购物商场的表现已经遥遥领先，包括上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、无锡恒隆广场、昆明恒隆广场，和某程度上算得上的沈阳市府恒隆广场。在第一季度，次高端购物商场组别的零售销售额比去年同期下降近50%；在第二季度，零售销售额下降20%，虽然有大幅改善，但仍未完全恢复过来。另一方面，高端购物商场组别首三个月的零售销售额跌幅少于25%；在第二季度，若撇除取得7%增长的沈阳市府恒隆广场，零售销售额平均飙升50%。

其中两个物业目前状态独特，值得在此一提。大连恒隆广场正从四星级购物商场升级至五星级，这可从其近期表现中反映，正好介乎我们的次高端购物商场与高端购物商场之间。第一季度的销售额比去年同期下降38%，但第二季度与去年同期相比仅跌16%。两家顶级品牌已于今年进驻，另有九家已签约，将于明年开业。明年下半年，大连恒隆广场将会是市内第一大高端购物商场。

这是我们2009年购置土地时的发展策略，惟物业于2015年开业时，经济正深陷熊市，奢侈品牌的总部均不允许分店搬迁，我们只好按兵不动，暂作次高端购物商场。当市场于2018年年初回暖，我们随即向顶级品牌招手。由于我们硬件优越，购物商场现时正在转型升级。无锡恒隆广场则更早一点朝这方向发展。本人预期我们的组合里会有更多购物商场转型升级。

昆明恒隆广场于2019年8月开幕，因此并无同比数据。简而言之，该购物商场已是市内独一无二的Home to Luxury。去年，购物商场只有四家顶级品牌，现已达至17家，并已全数开业，年底前将再有四家进驻。值得注意的是，13家奢侈品牌于今年上半年开业时正值疫情肆虐期间。

国际顶级奢侈品牌几乎全部来自欧洲，这些品牌都强烈意识到中国市场的巨大吸引力，因此各大品牌都再次迅速扩充。就大多数一线及二线品牌而言，中国市场已占其全球销售额约30%至40%，该数字很可能会继续上升。这些品牌希望在繁荣的城市里，进驻最佳的购物商场，占据优质的铺位。正因如此，我们与他们建立业主与租户的关系是再自然不过的。我们的策略与购物商场是他们的不二之选。

这就是为何尽管疫情肆虐，今年我们仍然取得丰硕成绩。计及去年和明年，我们已经与多家国际顶级奢侈品牌签订或将会签订超过70宗租约。大多数计划年内开业的商户现时已经进驻，然而今年仅仅过了一半。这个数字还未包括数家仍在磋商的商户，而本人当然希望其中大部分会于未来12个月内签约。

迄今为止，在我们的物业中，受益最大的是昆明恒隆广场，其次是上海港汇恒隆广场、大连恒隆广场、无锡恒隆广场，以及还未开幕的武汉恒隆广场。那些尚未落实的租约主要是与武汉恒隆广场相关，此项目预期将于第四季度竣工，并会于2021年上半年开业。