第二个方向则更为“有趣”，即因为国家刻意减少地方政府城市建设用地指标来达到地方政府城市建设用地指标的稀缺的目的，形成了城市建设用地指标的价值，比如15万元/亩，通过增减挂钩政策，就意味着农村减少建设用地就可以挂钩形成15万元/亩的指标价值。也就是说，农民每退出一亩宅基地就可以获得15万元的财产性收益。农民宅基地因此就变得值钱了，农民就可以通过退出宅基地来获得财产性收益（15万元/亩），然后带着财产性收益进城。

如果国家对地方政府供给的城市建设用地指标更少，地方政府城市建设用地指标稀缺程度越高，指标价值越高，比如可能达到40万元/亩，则农民退出宅基地就可以获得更高财产性收入，就可以带着更多财产性收入进城。这样一来，国家通过严格的耕地保护政策，通过控制城市新增建设用地指标，借助增减挂钩政策，为进城农民提供了通过退出宅基地获得一笔巨大财产性收益的机会。

既然农民退出宅基地可以产生出如此巨大的财产性收益，当前中国正在进行的农村精准扶贫就自然希望借增减挂钩政策来筹集资金。河北阜平和安徽金寨都通过增减挂钩筹集了数十亿元扶贫资金。目前国家已出台政策，允许贫困地区通过增减挂钩指标跨区域交易来让贫困地区农民退出宅基地获得指标收益。为了保证指标高价，国家就自然要求通过定向减少发达地区城市建设用地指标来提高其指标稀缺程度，提高其指标价值。

现在的问题是，即使可以为退出宅基地的农民或贫困地区筹到大量财产性收益，这些财产性收益是从哪里来的？是天上掉下来的？是农民退出的宅基地上进行生产获得的？都不是，而是由国家通过刻意定向减少发达地区城市建设用地指标形成的发达地区向贫困地区的财政转移支付。这里没有产出生任何财富，而只有财富的转移。

本来只是为了保护耕地、节约集约用地而推出的增减挂钩政策，经过以上两个方向推进就完全变味了。其结果是，无论是地方政府为了增加城市建设用地指标而逼农民上楼，还是为了让农民获得所谓财产性收入而让农民退出宅基地，增减挂钩政策都极大地推动了农民退出宅基地，不仅将本来应该退出的宅基地退出了，而且将不应该退出也不能退出的宅基地都退出了。为了支付农民退出宅基地的费用，地方政府支付了巨额成本，城市建设用地成本被人为推高了（城市建设用地必须额外支付数十万元/亩的增减挂钩指标费），从而进一步加大了农民在城市安居下来的成本。

当前农村土地制度改革的一个重要方向是将增减挂钩作为主要制度手段来为精准扶贫、增加农民财产性收入等目标筹措资源，即将本来应当通过公共政策来完成的资源转移以虚拟的增减挂钩指标交易来完成了，并由此造成严重的资源错配。

举例来说，以增减挂钩政策来筹措精准扶贫资源，重要的一点是让农民退出宅基地，将退出宅基地复垦为耕地，从而形成可供交易的城市新增建设用地指标。但问题是，贫困地区一般都是高寒山区，耕地资源极为稀缺，农民建房一定不会在稀缺的耕地上建，而大多建在山坡上，这些房子拆后退出的宅基地根本就不可能复垦为耕地。

在实践中，贫困地区获得的增减挂钩指标大都是拆了农民的房子按退出的宅基地来计算面积，但结果是，农民的房子拆了，宅基地退出了，指标也挂钩到城市了，复垦出来的耕地根本就无法耕种而被抛荒。

这里的资源错配有四点：一是不该拆农民的房子；二是农民没有宅基地就不可以再返乡了；三是复垦的投入浪费了，因为复垦出来的耕地无法耕种；四是指标换来的资金提高了城市建设用地成本，从而增加了农民城市化的成本。唯一的好处是将发达地区的资金以指标交易的形式转移到了贫困地区。但既然是资源转移，何必去拆农民房子，而不直接通过公共政策来实现更加公开也更加公平有效率的转移？

也就是说，现在越来越多人倾向将增减挂钩作为主要政策手段来为农民增加所谓财产性收入、来为贫困地区筹措扶贫资金以及来为地方政府获得新增城市建设用地指标，结果就是地方政府及农户为了获利而将本来不应该拆的房子拆掉了，不应当退出的宅基地退出了。这种政策的极端就是将大量缺少在城市体面生活能力的农户不可逆地推向城市，农民一旦进城失败也不能再返乡，遇到世界性的经济周期，国家也就失去了农村这个退路，农村也就不再能充当中国现代化的稳定器与蓄水池了。

从增减挂钩的政策初衷来看，虽然花费代价极高，却能将农民该退不该退的宅基地都腾退出来复垦为耕地，从而增加了中国耕地面积，守住了中国18亿亩耕地红线。

下面我们就来讨论宅基地退出本身。