王慧：您刚刚提到的这几个赛道，都是“十五五”规划重点提到的赛道。接下来想跟您聊聊房地产市场，因为中国居民家庭财富大约60%在楼市，您怎么看当下的房地产市场？

邵宇：当前房地产还处在相对低迷的周期。最新数据显示，4月居民贷款减少7869亿元，居民短贷、中长贷分别减少4462亿元、3408亿元，意味着消费贷、房贷需求全面收缩。

说白了，一个资产如果没有大幅上涨空间的话，大家就不会加杠杆去买它了。房子比较典型。中国居民的杠杆主要是买房子的。从2008年次贷危机那波周期开始，中国居民的杠杆从20%升到2021年、2022年最高峰的70%，房地产也迎来一波繁荣，但最近居民杠杆已经不断在降下来了。从2021年房价高峰到现在，平均跌幅大概在30%—40%左右，差不多跌回10年前了。

楼市的稳定非常重要。目前来看，一线城市有企稳的信号，但一线城市本质上是对周边购买力的虹吸，所以对二三四线城市来说，要稳住楼市可能需要更多的时间。

居民财富中房地产的占比一度高达60%，现在看起来，居民可能不太会在这个基础上再增加对更多房地产的投资，大的周期就这样过掉了。虽然城市化还没有走完，但指望房价跟过去一样翻倍，我觉得很不现实，它能够稳住就很好了。因为对国家来说，会有资源配置考虑，你投了那么多房子，它对科技进步的用处很有限，你这一辈子的资源都在买房子，那你用于其他消费或者科创的资源就会下降。对个人来说这样，对国家来说也是一样。

2025年12月，民众在北京一售楼处了解楼盘信息。 IC Photo

王慧：我们现在处于一个新旧动能转换的关键时期，由房地产驱动转向新质生产力。对于投资者来说，投资思路应该做哪些转变？

邵宇：我们建议降低房地产在居民财富中的占比，如果你确实有刚需，无论是居住的需求还是改善的需求，都还可以买，但是不要像过去那样，把60%-70%的财富都投在上面。

从发达国家的经验来看，股权和房产的配置比例大概是1:1。比如美国，房地产总市值和股票总市值差不多；欧洲也类似。而中国以前差距很大：房地产市值大约400万亿，股市是从50万亿起步的，差了8倍。现在房地产降到300万亿左右，股市涨到120万亿左右，差距缩小到2-3倍，但仍远高于发达国家。所以未来很可能是一个此消彼长的调整过程，股市估值会上升，房地产逐步平稳下来。发达国家的路径如此，我们大概率也会朝这个方向走。

王慧：这个过程中，房地产还需要发挥怎样的作用？

邵宇：因为城市化进程没有结束，房地产仍然要为居民的居住需求提供空间，只是不能再像以前那样加杠杆冲进去，因为居民和地方政府都已经有很高的债务压力，这个压力要慢慢地消化。

王慧：对于普通人来说，除了买房子，买股票基金之外，剩下的就是存款。从去年开始，就有很多讨论说，在银行存款利率走低，大额存单利率跌到0字头的情况下，会引发“存款搬家”现象。但从一季度的数据来看，大规模的“存款搬家”并没有发生，不少银行定存占比再创新高，有银行活期存款余额还出现了负增长。为什么利率越来越低，大家存款反而越来越多了？

邵宇：这是一个很关键的问题，为什么居民这么谨慎，哪怕没有利率也要存款？刚才说了，现在房地产总市值大概在300到350万亿，股票120万亿，存款160万亿。这160万亿存款要么流向房地产，要么流向股票，它为什么现在不动呢？因为它要看有没有财富机会。这些存款大部分可能是用来养老的钱、医疗的钱，大家对这些钱比较谨慎。

目前来看，这些存款有一部分在进入股市，但力度不像2015年那么大。2015年上证综指冲到5000点，财富效应比较明显，现在4000点还犹犹豫豫的，并且主要集中在部分板块，财富效应并不显著。所以哪怕是0字开头的利率，大家也宁愿把160万亿存款放在银行。

此外，房子也不挣钱了，大家不但不会借钱买房，反而在提前还贷，等于把借出来的钱又存回去了，那不又变储蓄了吗？总之，300万亿、160万亿、120万亿会有一个此消彼长的过程，大家可能不买房子也不买股票，都选了存款。

王慧：所以大家现在是在追求一种确定性。

邵宇：对，可以这么说。

王慧：为了避免“越存越穷”，您有没有什么好的建议呢？您觉得现在钱放在哪里会比较合适？

邵宇：就是我们刚才提的杠铃策略。如果你2021年把房子卖了换成黄金，恭喜你，你肯定收益颇丰。如果你投了科技股，那也赚了不少钱。

我认为，房地产在财富中的占比降低，储蓄占比也要降低。其实储蓄就是杠铃不太理智的那个部分。当然，每个人的要求不一样，退休员工可能会把全部财富都放在储蓄里面。年轻人可能就会对风险有需求，去买黄金，做其他配置，把钱分散出去，这样才能抓住当下资产增值的机会。

王慧：您今天给出的这些回答，一定会让大家受到启发。再次感谢邵宇老师做客《思路打开》节目，谢谢您。

邵宇：谢谢。