房价调整可能还要3-5年

观察者网：说到房地产泡沫，我们看到很多城市，从去年到现在都放开了限购，甚至已经是在鼓励买房了。但是政策出台之后 ，暂时还没有明显地看到房地产市场止跌回升。您觉得房地产“只涨不跌”的刚性兑付逐渐被打破之后，是否又走向了另外一个反面？这是好事还是坏事？您认为投资者和政策制定者应如何对房地产“居住属性”形成新共识？这轮房地产市场的调整期会有多漫长？

朱宁：我先回答最后一个问题，调整期还要多久？从去年年初《刚性泡沫》增订版出版之后我接受了很多采访，我说，国内房地产市场最终见底可能还要3到5年——这判断在当时可能还引起了一定的争论。我当时还说，全国范围内房价还有20%到30%的下跌空间。

我做这个预判，主要基于两个原因。一个是通过国际横向和历史纵向的比较。过去三四十年在全球范围内发生的比较严重的房地产泡沫，包括2008年美国的金融危机和1990年左右日本的金融危机，以及北欧、南欧等世界其他国家也爆发过的类似金融危机，房价从见顶到底部，调整的幅度往往是30%左右。而持续的时间，日本大概是17年，从1990年一直到2007年，美国持续的时间比较短，大概是从2007年一直到2015年，8年左右，所以取个简单的平均数，我们的调整期可能需要11年至12年左右。国内很多县级城市房价是在2016-2017年达到了顶峰，如果用这个峰值来推测，我们的房地产市场大概会在2026-2027年回暖。基于这个因素，我推测说，可能还有3-5年的调整时间。

此外，我在很多场合都跟大家分享过，如果从房价收入比例、房价对房租的比例来做国际比较，2021年之前国内房地产的泡沫严重程度，可能是过去50年人类历史上见到的最严重的一次房地产泡沫。即使我们与当年日本的房地产泡沫做比较：日本当时一线城市大阪和东京的房租对房价的租售比也没有低到1%左右，而2021年左右，上海的房租对房价的比例就是这个水平，也就是说房价大概是100 年的房租总值，这其实是很夸张的。所以从这个意义上来讲，我认为不排除中国的房地产调整的幅度和时间会超过国际上、历史上的平均水平。

您提的第一个问题关于限购。我认为限购政策在很长一段时间里都是从行政手段，而不是从市场或者价格的角度来防止房地产进一步泡沫化。但是在整个房价下跌的过程中，我们也看到各个地方政府在“一城一策”的政策引导之下，逐渐都放松了对房地产限购、限售的管控。现在可能全国范围内只有北京和上海的内环或者核心区域，还面临限购。

很多朋友来问我，为什么到现在大城市的地方政府还不愿意完全取消限购？其实就像你刚才说的，放开了一线城市周边地区的限购之后，并没有有效地逆转整个市场的预期。所以我个人其实有点担心：如果我们真的完全放开了上海和北京的核心区，也就是我们全国上下不再有任何限购政策，那时候房价仍然不能够止跌回稳，那可能对整个投资者和购房者的信心会有更大的冲击。

那么，这个阶段还有什么样的政策可能在短期内有效使得房价止跌回稳？答案其实是，很难。有两个原因：一是，即使经历了过去四年左右房价的下跌，我们看到，房价下跌的同时，在很多城市，特别是非核心地区，房租也在下跌；而且，即使房租下跌，房屋租出去的难度也在明显加大。也就是说，房地产在房价下跌的时候，所谓投资的价值也在同时下跌。如果用一个金融的估值概念，就是房租房价租售比，改善的幅度并没有大家想象的这么大。房子作为一个资产，价格下跌之后的吸引力并没有那么明显的上升，这是我们最终要解决的一个核心问题。

图表来源：中指研究院

我认为可能房价必须经历一个所谓“用时间换空间”的调整，才会逐渐走出底部。因为过去很长一段时间，国内房价偏离基本面价值实在太多和太久了，所以需要更长的时间调整。

房地产止跌回稳，需要更有力度的政策

观察者网：那么，您认为，政府是不是还需要出台进一步的更有力度的政策？

朱宁：对，我个人对目前房地产的调整有点担心，我也提出了政策建议，就是帮助房地产止跌回稳的政策力度和速度可能都要进一步提升。

我在清华大学和上海交大教书，每天要面对很多大学毕业或者硕士毕业的年轻人，我能观察到，年轻一代人看待房地产的态度和70 后、 80后甚至90后，都发生了根本性的改变。

我们这代人，70、80后的人都觉得房子是个挺安全的资产，房地产是个很好的投资，而且我们会觉得日子会越过越好，收入会越来越高；我们买房的时候也觉得房子很贵，但是相信过了10年房子就便宜了，因为我们的收入会增加。

但是疫情之后，现在的年轻人，特别是在95 后、00后的朋友们的心目中，可能掏空了6个钱包付了首付，买到的房子（期房）还不能准时交付——前几年保交楼的任务特别艰巨，我觉得当时对购房者或者潜在购房者的信心是一个很大的冲击；或者房子交付了，以后会供不起。疫情之前，我的很多学生工作之后，如果有点小挫折，先裸辞，之后就去云南、西藏旅游，回来再找个工作，那时候觉得工作很好找，而且觉得可能能换一个更好的。而疫情之后，大家对于今后无论是换工作的可能性、还是加薪的可能性，预期都在下降。所以，在买了房之后就担心，以后能不能供得起房？

另外，他们还会担心，今后的房子可能会越来越不值钱。经过过去这四五年的调整，让很多年轻的朋友认识到买房子不一定是稳赚不赔的好买卖，可能买房会亏掉很多钱。这个看法极大地影响了年轻人购房的意愿，现在也有越来越多的年轻朋友开始相信这个概念。

我1992年进入北大学习经济金融，之后的二三十年里，在康奈尔大学、耶鲁大学、加州大学、清华大学和交大高金等高校进行经济学和金融学的研究与教学，期间只在一个领域听到过“刚需”这个概念，就是在中国房地产领域。

我们在经济学里面讲到有效需求和无效需求——你买得起的需求叫做有效需求，买不起的需求就叫无效需求。比如，可能我们每个人都想买一辆法拉利或者劳斯莱斯，但是没有钱，这就是无效需求。但是唯独在中国房地产领域，在很长一段时间里我们听到一个很流行的说法叫做刚需，还有“丈母娘效应”，认为房子是一个必买品，买得起要买，买不起也要买。为什么你买不起还要去买呢？很简单，因为你觉得现在买不起，但以后房子会涨价，你必须尽早买。所以整个社会不是简单地把房地产当作一个消费品，而是已经不自觉地把房地产当成投资品甚至投机品。

过去4年全国范围内房价的调整其实已经证明，之前广泛流传的“丈母娘效应”和刚需的这种叙事已被证伪。2021年之前很长一段时间房价的上涨，很大程度上是受到投资性和投机性需求的驱动。随着房价的下跌，这种投资性和投机性的需求被挤出之后，整个供需发生了改变，这就是房价出现下跌的原因。

很多年轻的朋友，刚刚步入社会，他们对于房子是消费品还是投资品还不是特别熟悉，但马上亲身经历了一个房价持续下跌的过程，这点对年轻人如何看待房地产今后的走势、房地产的投资价值会有非常重大的影响。

很多城市推出保障性租房，供应给年轻人。图为上海普陀区“中岚居”保租房的样板间。

所以，我们应该从一个更加客观或者更加务实的角度，跟很多年轻的朋友传授更多的投资金融的知识，让他们意识到，房地产的投资属性/金融属性和居住属性/消费属性，这两者并不是对立的，很多时候它是可以对立统一的。所以目前来说，最主要还是考虑居住需求。既然我有居住需求，我在过去十年一直鼓励年轻人做的，就是干脆租房子。这样的好处就是，中长期房租会首先企稳，房地产的投资价值会逐渐凸显，房价也会逐渐回归理性的水准。但是这确实是一个逐渐企稳的过程，甚至会是一个比较漫长的过程。