观察者网：近期房地产领域“爆雷”事件频发，您觉得这些事件对房地产业、对经济产生哪些影响？

张燕生：我之前参加中日经济对话时，日本人反复问，你们的房地产“爆雷”，会不会成为第二个日本房地产泡沫破灭的前夜呢？

尤其像恒大这样一些头部房地产企业“爆雷”，是一个非常不好的信号。对银行来讲，差不多每家都握有这些头部的房地产企业几亿几十个亿的头寸。一旦“爆雷”，后果不堪设想。

如果这时候仍然让银行放贷，那么说实话他们手里真是捏了一把汗，因为房地产风险、金融风险、地方债风险都是交织在一起的。一边谈论种种风险防控，另一边又让他们大干快上，这是不可能的。

因此在这种情况下，对于刚才我们所讲的各种问题，像稳消费、稳楼市和稳信心等，就是一句话：要用改革和前进的方式来化解当前各种重大风险隐患，从对未来的不确定和不乐观的预期中走出来。

中国经济过去40年改革开放的历程表明，凡是遇到经济下行时期，往往也是结构上台阶的重要时期。往往是下行了几年以后，中国经济结构就变了一个样。因此，我们不要浪费经济下行这一大浪淘沙的作用。是躺平还是奋进，这将决定前途和命运。

图源：国家统计局

观察者网：接下来房地产业如何发展才能逐渐改善对经济的影响？

张燕生：房地产有三个不同的属性，第一个是金融属性，有投资功能；第二个是商品属性，市场交易的商品和服务功能；第三是社会属性，“居者有其屋”，住房保障功能。

这三个属性中，过去房地产开发投资的金融属性太强。如果一个人买上几套、十几套房子，那么他的日子就特别得好过。在过去相当长一个时期，房地产市场的长效机制始终没有建立起来，中央政府越说稳房价，民众就越买房子，房价就越稳不住。稳不住的原因是：房地产商、金融机构和地方政府都是希望房价越高越好，民众不得不买。

这里核心的问题是：房地产市场只住不炒，就要出台抑制炒房动机的举措，就要把房地产的商品属性让市场机制起决定作用，政府管好房地产的社会属性，实现“居者有其屋”的保障功能，这才是政府应该做的事。

人们都喜欢房地产泡沫，非理性繁荣，一旦房地产泡沫破灭，全社会为此要付出极大代价。换句话说，不把房地产市场中畸形了的属性、功能和动因解决掉，就很难让房地产市场建立在长效机制基础之上。

因此，现在的问题是，房地产的市场功能怎么恢复，房地产的刚需怎样满足并为中低收入人群提供住房保障，金融属性怎样有效地抑制在合理范围。

图源：国家统计局

观察者网：MLF利率的上调或下调，一般都会传导至LPR利率，并最终影响贷款利率。目前市场普遍认为，8月LPR报价下调已经没有悬念，尤其是5年期LPR报价下调的可能性很大。您认为这会对房地产市场产生哪些影响，房贷是不是又能降了，楼市有望很快复苏吗，会刺激大家的买房热情吗？

张燕生：首先，本次降息10个基点，应该讲这个力度是很小的。相比于房贷利率的变化，房价本身的变化对于购房者购买意愿的影响更大。如果购房者对楼市是看跌的话，那么他们就没有即期购房的意愿，他们会推迟住房消费行为。这时仅仅是下调房贷利率的话，我个人认为是不够的。

其次，银行是不是真正下调了购房者的房贷利率和放松了贷款条件，我们是不知道的，因为银行从收紧风险的角度，可能还是会非常审慎、非常严格地审查房贷发放进度。