“天下没有不散的宴席”，中国房地产市场的调整迟早会发生。无法确定的仅是何时发生和以何种规模发生。在2008年至2010年、2011年至2012年、2013至2014第一季度、2014年第二季度至2015年底，2016年至2021年，房地产价格和投资都曾发生波动。在以往是2-3年出现一次波动，但自2016年起的房价上升持续了六年。在这六年中，中国经历了新冠疫情、经济增速持续下跌、预期转弱、老龄化和少子化日趋明显（一对夫妻将继承双方父母的房产）、中等收入以上群体已经拥有不止一套房产、空置率上升等等变化。住房的投资需求和投机需求已是强弩之末。

事实上，中国房地产价格指数增速自2019年以来就已开始下降。房子卖不动了，房价自然下跌。这对刚性需求是好事，但对投资者和投机者却是坏事。房价的下跌抑制了房地产的投资需求和投机需求，反过来又进一步增大了房价的下跌压力。虽然同房地产相关的其他指标相比，房价的下跌比较温和，但房价的下跌和销售收入的减少应该是房地产开发商遭遇麻烦的源头。

当然，房地产作为一个产业并未完成它的历史使命，随城市化的进展、户籍制度的改革，房地产还有进一步发展的机会。但是在未来的相当一段时间，房地产业应该会处于“休养生息”，“蓄势待发”的状态。

高杠杆、高周转是房地产金融的重要特点，除自有资金、银行贷款、股市和债市融资、资产证券化方式之外，房地产开发商的资金来源还包括商品房预售款和建筑单位预支（应付账款）。根据CF40的估计， 2021年，期房销售收入占房地产开发资金来源的比重（房地产开发资金来源中来自预收款的部分/房地产开发投资完成额）已经升至50.1%。

随着房价增速的下降，销售收入减少，房企无法按时为各种形式的外部资金还本、付息。尽管房企的资产依然大于负债，但一些企业却遭遇了流动性危机。由于信用问题，金融机构变得十分谨慎，房地产开发商无法在金融市场融资以解决流动性短缺问题。房企将被迫降价出售房产和其他资产。在这种情况下，房企就会因资不抵债而陷于破产。一旦大量房企破产，全社会债务链条就会断裂，与破产房企相关的上下游企业，乃至银行都会受到冲击。如何避免流动性短缺转化为资不抵债导致大量房地产开发商破产，是我们在2024年面临的最大挑战。

不同国家房地产风险导致金融危机的作用机制不同。美国的金融危机源于次贷。中国不存在次贷。数据显示，开发贷和按揭贷款在银行贷款总额的占比为5.6%和16.4%，按揭抵押贷款应该不会出现大问题。

由于资金周转困难，房地产开发商无法向已经交付了预售款的购房者“交楼”。“保交楼”政策是正确的，特别是对应于刚性需求的楼盘应该保交。但如何确保处于流动性危机、濒临违约、破产的房地产开发公司“保交楼”？如果房地产开发公司无法“保交楼”，虽然法理上购房者仍需偿还贷款，但社会稳定会受到影响。会不会出现购房者拒绝偿还银行贷款银行的问题？为了实现保交楼，中央政府恐怕需要提供足够的资金支持。

资料图/央视新闻

根据美国政府处理次贷危机的经验，防止房地产开发公司破产可以从三个方面入手：

第一，由政府或其他公司（一般是实力较强的国有企业）对房地产开发公司注入资金，换取这些公司的股权。但是，由于房地产开发商的旧账，有实力的公司恐怕不愿意接手。如高善文先生所建议的，在特定情况下可以考虑对这些公司实行临时国有化。

第二，购买这些公司发行的各种融资债券和为这些公司提供短期贷款，帮助这些公司解决流动性短缺问题，使之避免因流动性危机转化为资不抵债而破产。

第三，中央和地方政府或国有企业购买一时难以出手的住房，防止房价的进一步下跌。收购房地产开发公司的项目资产防止烂尾。在此基础上借鉴新加坡组屋经验，为公众提供经济适用房和公租房。

所有这些解决办法的基础是中央政府的财力和中央银行扩表的空间。日本前中央银行行长白川方明建议，设立中央直接管理的住宅专业金融平台机构，作为房地产产业重生机构直接收购出险地产公司“保交楼”项目，确保交房风险平稳出清。外国的经验值得研究。

考虑到2024年房地产投资继续负增长应该是大概率事件，我以为各地还应该放开对房地产销售的各种限制（如“六限”）。

总而言之，在充分吸收国内、外经验教训的基础上，根据中国的实际情况制定切实可行的房企化债方案， 2024年中国应该能够稳定房地产市场。当前房地产市场的流动性危机应该不会在中国引发一场金融危机。

· 显著提高财政赤字率是关键，进一步放宽货币政策

Q6：您一直建议我国“没必要死守3%的财政赤字率界限”。2023年10月，我国宣布增发2023年国债1万亿，财政赤字率相应由3%提高到3.8%。您如何评价这一举措？您对2024年我国财政政策“加力提效”，包括赤字率的安排等有何建议？

余永定：“我国宣布增发2023年国债1万亿，财政赤字率相应由3%提高到3.8%。”是一项非常重要、非常值得称赞的举措。这一举措标志着中国政府在今后不会再把马斯特里赫特条约的“3%”和“60%”财政规则作为不可逾越的金科玉律。

当然，按国际货币基金组织的“广义财政赤字”的概念，中国的广义财政赤字对GDP比早已超过3%。由于中国财政体制和财政预算结构的特殊性和相应的债务偿还安排，“广义财政赤字”的概念需要进一步厘清。

但不管怎样，面对持续10余年的低通胀环境，中国必须实行更具扩张性的财政和货币政策，特别是扩张性财政政策，唯其如此，中国才有可能一举扭转经济增速持续下跌、市场信心不振的局面。

由于不掌握具体数字，外部人很难提出具体建议。但我以为， 2024年财政支出应该有明显增加，如果有足够的项目储备，财政赤字率提高到4%甚至5%都应该不是什么问题。政府应该而且完全可以在2023年的基础上，进一步提高财政赤字率，提高政府债务占GDP之比。

资料图/大公网

Q7：您如何判断我国货币政策空间？对2024年我国货币政策安排有何建议？

余永定：鉴于中国目前有效需求不足问题突出，货币政策有必要进一步放松。货币政策应该确定点目标，更多依靠利息率政策，不应把房价等资产价格的调控纳入货币政策目标范畴。货币政策是短期宏观经济政策，不宜要求货币政策做到精准滴灌。水往低处走，钱向利息率高处流。结构性货币政策难免导致套利活动。例如，消费贷很容易被用于提前偿还房贷，发放给国企的贷款很可能被以更高的利息率转贷给民企。除在特殊情况下，资金的配置应该交由商业银行决定，而不是央行。

所谓货币政策空间不外乎是降息的空间和扩大信贷的空间，是否有空间原则上应该看中国的通胀形势。如果中国的通胀率很低，就意味着中国还有进一步放松货币政策的空间。

尽管货币政策依然有进一步放松的空间，例如法定准备金率似乎可以进一步下调。但在具体操作上，还需考虑进一步放松货币政策对金融资源配置、人民币汇率以及银行体系赢利性的影响。

降息无论对股市、房市、债市、地方政府化债都有积极作用。但在没有扩张性财政政策作为先导的情况下，进一步放宽货币政策对总需求的刺激作用可能有限。在低通胀状态下，居民的“谨慎动机”和企业的“避险动机”会削弱利息率下降对消费和投资的刺激作用。例如，最近商业银行降低了存款利息率，但降息对鼓励居民消费的作用似乎并不明显。与此同时，商业银行还面临“（好）资产荒”问题。在投资收益率低下的情况下，套利活动、“道德风险”和“逆向选择”（adverse selection）的加剧，也对商业银行进一步降息形成制约。M2和M1增速喇叭口的扩大（M2增速很高但M1的增速很低）则说明新增贷款主要转化成了居民和企业的储蓄存款，未被用于追逐商品和服务。

2024年中国宏观经济政策的关键应该是显著提高财政赤字率，加大国债发行规模。低利息率可以为国债发行创造良好条件。就中国目前情况来看，大规模发行国债的条件是具备的。银行利息率越低，国债发行成本就越低。如果国债发售遭遇困难，政府就可以推出中国式的“量宽”政策，即央行在二级市场上购入国债