观察者网：您之前写过一篇文章，广为传播，标题是《“先立后破”重在“慎破”》，其中您提到了重要的传统增长引擎之一房地产行业。过去两年多的时间，房地产行业一直处于全面下行的态势。2023年全国出台了很多稳房地产的政策，您怎么评价这一系列措施？2024年，在房地产行业方面，政策端可以怎样发力？

徐高：当下房地产下行压力确实较大，情况也较复杂。地产行业之所以走到今天这个局面，我认为和2021年开始的地产融资紧缩政策密不可分，从地产投资到位资金的数据来看，目前到位资金的总量大概只有2021年上半年的一半。这种急剧的资金收缩，当然导致地产行业整体风险偏大，具体表现为地产开发商资金链吃紧，信用风险高，而这反过来又使得潜在购房者有很强的“惜购”情绪。

我也观察到一个数据，从2021年融资紧缩政策出台以来，期房销售面积已经收缩了一半左右，而过去三年同期现房销售面积不降反升。这说明老百姓现在不敢买期房了，因为担心开发商信用风险高，甚至爆雷，导致期房无法交付、烂尾。从数据可以看出，现在抑制地产需求的，是老百姓对开发商信用风险的忧虑。

不仅老百姓“惜购”，银行也“惜贷”。由于地产开发商信用风险高企，银行也担心自己放的贷款变成坏账，因此我认为市场在给开发商提供融资方面存在一定程度的协调失灵。

这时候就需要政府站出来，协调开发商和金融机构，为地产开发商提供足量充裕的融资，打消市场对开发商系统性信用风险的忧虑，只有这样才能够让整个行业恢复正常。

从2023年下半年开始，国家陆续出台了一些刺激地产需求的政策，包括放松限购限贷、降低贷款利率等。这些政策对稳定市场而言当然有正面意义，但是我认为没有触及到当前地产市场的主要矛盾，即开发商资金链紧张导致的信用风险高企。

为了根本上化解地产行业当前困局，还是要向开发商提供更多融资，落实去年中央金融工作会议和经济工作会议提到的，“一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”。

观察者网：目前，我们国家面临着人口老龄化程度加深、生育率走低、年轻人生育意愿下降等状况，这些因素会对未来房地产发展造成多大影响？

徐高：人口结构变化对房地产发展的影响肯定存在，但我认为，从全国层面来看，影响有限。人口问题尽管重要，但人口毕竟是长期、缓慢、单向的变量。我们不妨把人口结构变化与房地产变化做个对比，比如2022年，全国地产销售面积下降了约30%，同期25岁到39岁年龄段购房主力军的人口数量下降了约1.5%。二者差距太大，你很难通过1.5%的青年人口数降幅来解释30%地产销售面积降幅。

另一方面，2003年、2004年以及2009年，我国25岁到39岁年龄段人口数降幅其实比2022年还要大，接近2%，然而当时地产销售面积呈现明显正增长，增幅一度达40%、50%。当计算各项人口指标和地产销售面积变化率之间的相关性，会发现没什么正相关性，甚至有负相关性。

如果是人口老龄化导致地产需求萎缩，我们应该看到期房和现房销售面积同时下滑。但并非如此，只有期房销量在下滑。

总之，这一轮地产销量的下滑，其实和人口的关系不大。

2024年1月3日，南昌，楞上村万村村民万青华夫妇带着孙子去看新房。

观察者网：还有一个比较现实的问题，也是网友比较关心的，未来房价是会跌还是会涨？想买房的人什么时候出手是比较合适的？

徐高：我的结论是，2024年年初，房价依然面临一定下行压力，但是在未来1到2年，大城市房价上涨空间不可小觑。如果有刚需或者改善性需求，我认为2024年就可以开始考虑出手。

短期内，地产供需矛盾是供过于求，房价下行压力大。供过于求的原因在于两方面：第一是需求端，地产开发商信用风险很大程度抑制了地产需求，老百姓不是不买房子，而是不敢买房子，担心房子买完无法交付。期房一直是我国商品房销售的主流，期房销售面积占比一度超过80%。一旦老百姓不敢买期房，地产需求自然会萎靡。

第二是供给端，过去几年期房市场不振，开发商也倾向于尽快完工卖现房，所以过去几年地产各项指标里，房屋竣工面积这个指标表现最好，目前的房屋竣工面积和2021年的高点差不多。

但如果在不远的未来，政策调控得当，让地产行业从现下危急状况中恢复正常，老百姓也恢复对开发商交房信心，我想供需矛盾会很快逆转。毕竟，当前地产市场低迷需求不是常态，不会长期延续。

与此同时，还需要注意一个重要指标，房屋新开工面积。从2021年地产融资紧缩政策出台到现在，我国房屋新开工面积已经下降了超2/3。站在现在这个时间点上往后看，可以预期的是，我国即将迎来地产市场自90年代以来最严重的供给收缩，这是板上钉钉的事情。当地产行业供给显著收缩，又逢市场回稳、需求恢复，届时房价上涨就是大概率事件，尤其是一二线大城市。

2021年，我国还出台了“集中供地”政策，要求22个大中城市每年只能集中供地3次。我想政策初衷是好的，希望通过土地供给集中抑制地价上涨，但据我测算，从2021年上半年到2023年上半年，22个集中供地城市的住宅类用地成交单价，最多时候累计上涨了约100%，而全国100个大城市里其余78城，地价几乎没怎么涨。这说明，前述政策，反而显著推高大城市地价水平。

考虑到地产供给很难被迅速修复，地产需求刺激政策的作用一旦充分释放，房价势必显著上升。因此，无论是有刚性住房需求还是改善性需求，都应该开始考虑起来了。