观察者网：“房地产业新发展模式”确实非常重要，它关乎开发商、购房者等各方的预期，在您看来，应该如何推动构建“房地产业发展新模式”？

徐高：在2022年12月，我就曾写过《构建地产新发展模式的三个原则》的文章，提出了构建地产新发展模式有必要遵循的三个原则：

第一，地产行业新发展模式要以增强居民的获得感为目标，而不能只盯着房价做文章。房价是地产供需矛盾的结果，而非原因。过去几年的限购政策看上去让房价涨得更慢了，却很大程度上把显性的房价转变成了隐性的购房门槛，其实并未明显增加老百姓在住房上的获得感。未来的地产调控要以满足人民群众对美好生活的向往，增强居民在居住上的获得感为目标，而少在房价上做表面文章。

第二，要更注重供给侧改革，通过增加土地供给来增加房产供给，从而缓解市场上的供需矛盾，进而平抑房价。人民群众对美好生活的向往，应该通过增加供给来助其实现，而不应通过给向往设限来压制。只有在供给侧增加土地和地产的供给，方能根本性抑制房价过快上涨的倾向，并提升居民的获得感。

第三，新发展模式要发挥价格指挥棒的作用。房价高的地方就多供地，价格涨得快的时候就加快供地。这样，才能让地产市场在土地和房产配置中发挥决定性作用，从而保证土地供给与人员流动方向匹配，供给与需求匹配，更有效地利用土地。

在这三个原则之外，我们还需要认识到，房地产业是中国国民经济的支柱产业。地产支柱产业的地位，来自于人民群众对居住环境不断提升之需求，是任何人都否定不了的。对于支柱行业，不能过于严厉地打击，而应该呵护，拿出对支柱行业应有的支持态度。

2023年6月3日，哈尔滨，落日余晖中的在建房地产项目。图源：视觉中国

观察者网：我们房地产的调控的一个重要思路是“一城一策、因城施策”，各个城市的发力点可能是不一样的。这样做的好处有哪些？对于不同类型的城市，在落实“一城一策”的过程中您有什么政策建议？

徐高：“一城一策”是非常有必要的，因为房地产市场的分割性比较严重，不同城市的状况不一样。在房价下降比较多的城市，政策可以放得更松一些，甚至可以采取一些刺激性的手段，但如果是在房价上涨压力比较大的城市，政策出台时还是要更关注房价。

“一城一策”是一个方向，但除此之外，我认为更重要的是全国要统筹土地供给，让土地供给与人员流动的方向匹配起来。

现在很多研究发现，我国土地供给与人员流动方向有错配。对人口吸引力比较大的东部沿海城市，尤其是大城市、特大城市，土地供给相对较少。而那些对人口吸引力不大、甚至人口流出的中西部地区，土地供给反而较多。这既不利于东部沿海地区控制房价，也不利于土地利用效率的提升。

因此，我认为要增加对东部地区，还有一些大城市、特大城市的土地供给，通过土地的供给带动房屋的供给，从而平抑房价。这种房价下降才能真正提升老百姓在房地产市场上的获得感。

另外，一定要把土地的供给与房价挂钩，形成土地供给的价格弹性。过去，我们的土地供给缺乏弹性，没有办法通过土地供给来及时有效地平抑过高的房价。有必要形成机制，在房价高的地方多供地，房价涨得快的时候加速供地，从而从供给面来稳定房价。这样稳定下来的房价才是对老百姓有意义的房价。

2023年8月3日，沈阳，市民在一房产中介贴出的学区房、二手房信息旁经过。图源：视觉中国

观察者网：当下大家讨论比较多的“认房不用认贷”这个政策，很多人认为这是张“王炸”牌，尤其是对一线城市来说。您怎么看这个政策？您认为这一政策短期内落地的可能性大吗？