【文/观察者网 王慧、张菁娟、范维】继7月24日政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”之后，针对房地产市场的政策“工具箱”再度被打开，而且正在越开越大。

近期，从中央到地方相继推出了利好房地产的政策。“认房不认贷”、下调存量房贷利率等需求端政策引发社会广泛讨论。

当下的这些政策和表态能否改善、或者能够在多大程度上改善房地产持续低沉的市场情绪？打破房地产市场困局的关键是什么？怎样才能真正给房地产纾困？

围绕相关话题，观察者网特邀中银证券首席经济学家徐高分享观点。

观察者网：最近利好房地产的消息接连不断，先是7月24日政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”，之后住建部明确房地产政策优化方向，接着北上广深等一线城市纷纷表态，表示将抓紧落实会议要求，促进房地产市场平稳健康发展。这一系列的表态，在您看来是在释放一种怎样的信号？

徐高：政治局会议就房地产的相关表态，能看出来是要纠偏之前的政策，呵护房地产市场的发展。

从2021年开始，国内房地产市场就一直处于极端弱势的状态，甚至陷入了恶性循环：地产开发商融资紧缩，信用风险上升，导致银行对地产开发商惜贷，老百姓则担心房子烂尾而“惜购”，不太敢买房子；而惜贷和“惜购”反过来又使得房地产开发商融资更紧，信用风险进一步上升。这种自我强化的恶性循环已经形成，仅凭地产行业自身的力量很难打破。

2022年11月，国家就出台了修复地产融资的“三支箭”政策，还提出了“保交楼”的政策。但是现在回过头来看，这些政策的力度还不够。

过去两年，房地产市场的情况和之前十几年完全不一样，目前正处于恶性循环当中，状态比较危急。在这种情况下，我认为房地产市场是需要“救”的，需要对之前的一些政策适时进行调整，从而使房地产市场从当前危机状态回归正常。

2023年7月13日，江苏省淮安市，大运河畔房地产建筑楼群。图源：视觉中国

观察者网：正如您所说，虽然现在的房地产融资政策已经放松了，但整个房地产市场还处于全面下行的态势。您觉得打破房地产市场恶性循环的关键是什么？我们的政策要达到一种怎样的力度才能真正给房地产纾困？

徐高：目前房地产的情况比较复杂。当下推出的政策主要集中在需求侧，放松了之前对购房施加的约束，比如说“认房不认贷”等。这些需求侧的放松政策应该能够促进房地产销售的复苏，有助于整个行业的稳定，但我认为，目前的房地产市场政策应当需求侧和供给侧并重，而且供给侧更加重要。

就像我刚刚说的，目前房地产市场的主要矛盾在于房地产开发商的信用风险太高，背后的原因是融资约束政策太过严厉。由于地产开发商的融资紧缩，从2022年开始，房地产开发企业土地购置面积和房屋新开工面积都在大幅度负增长，表明房地产供给的瓶颈在明显收紧。

在这种情况下，如果供给侧不恢复正常，还是这么紧，而需求侧通过刺激政策使得销售回升，房价恐怕很快就会重新上涨，令房地产政策再次陷入两难之中。因此，目前更重要的是恢复房地产市场的供给。

而要恢复供给，我认为第一步是要放松“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度等融资约束性政策。这些政策在推出时虽然有其道理，但在过去两年里，行业状况已经发生了根本性变化，政策因而有必要调整。不过，即使放松融资约束政策，恐怕银行也不太敢放贷，尤其是放贷给民营开发商，因为他们现在确实身处困境。

因此，第二步，我认为有必要成立国有房地产纾困基金。我在2022年7月就已提出了这个政策建议。目前的情况下，建立这个房地产纾困基金的必要性更高了。可以由这个基金来入股民营房企，持有这些房企的少数股份。只要国有基金入股了，地产开发商的信用风险就会明显下降。看到有国有资金入股了，银行就敢给开发商放款了，老百姓也会敢买房子了。这样，可以恢复市场对这些房地产开发商的信心，使开发商能够正常从银行、从市场获得融资，让经营回归正常。当行业回归正常后，稳定市场的目的达到之后，纾困基金可以将之前买入的股份卖出。

第三步，要把“房地产业新发展模式”讲清楚，从而给行业一个清晰的预期。过去两年来，整个房地产行业处在爆发系统性危机的边缘。而这主要是针对地产的紧缩政策导致的。在这种情况下，就算短期内地产开发商的融资能够恢复，他们的信心恐怕也很难修复。而要恢复大家的信心，很重要的一点是把“房地产业新发展模式”讲清楚。否则开发商会担心，现在的宽松政策可能只是在经济下行压力大、房地产行业出现危机背景下的临时措施，过几年可能还会再有严重冲击行业的政策出来。这种疑虑不消除，地产供给就很难恢复。

2023年6月21日，太原，一售楼部销售人员为民众推介商品房户型。图源：视觉中国