扩大保障房建设规模，留住城市“打工者”

根据中央的政策要求，保障房是促进实现共同富裕和中国式现代化战略全局高度作出的重大工作部署，有利于缓解大城市住房矛盾，有力有序有效推进房地产转型和高质量发展，更好拉动投资消费，促进宏观经济持续向好。

但是，在转型初期，商品房供地减少的另一个后果就是建安总规模必然下滑，随之而来的就是水泥、钢材、施工机械需求的减少。相比房地产行业的高峰期，我国商品房新开工面积已经下滑60%，收缩的烈度已经超过日本泡沫崩盘（日本商品住宅新开工1990年171万套，2022年86万套，30年来的最低点是2009年的79万套，缩量约50%）。

这一部分投资的减少必须靠保障房的增量加以弥补。因此，保障房建设的规模应该尽可能大，否则无法起到中央所要求的战略作用。要把保障房视作和1998年的高速公路、2008年的高铁一样的战略基础设施，作为展开积极财政政策的重要抓手。

现在很多城市觉得自己保障房需求不大，增量有限，那是因为保障对象的覆盖面还不够大。实际上，即使像深圳这样发达的城市，很多“打工者”都还是租住在“小产权”的城中村里。

据第七次人口普查数据，我国居住在城镇的人口为90199万人，其中，只有不足45％的人在城镇有了自有住房，其余55％的人都是以租赁的方式在城市生存。如果仅将其中1亿户（约3亿人）纳入保障体系，按照每户保障面积50平方米算，就会有50亿平方米的建设规模，均摊到5年，每年建设规模就高达10亿平方米以上，足以抵消商品房（高峰时每年18亿平方米）建设规模下降对建筑、建材、家具装修等行业的冲击。

之所以很多城市都不将“打工者”纳入保障范围，很大一部分原因，是地方政府把保障房视作一种无法从中获利的“福利”，把非户籍人口视作财政的负担，这是一个完全错误的认识。

随着经济从高速度增长进入高质量发展，税收为核心的现金流成为城市可持续运营的关键，而以间接税为主的中国政府，主要收入来自于企业。企业运营最大的支出就是劳动力，留住人才能留住企业；而劳动的成本很大一部分就是居住，住房有保障才能留住人。

更何况这些人口还可以在消费环节创造大量税收，支撑人口高峰阶段形成的过剩公共服务设施（例如学校）。在国家总体人口下滑的今天，这一点对于每一个城市变得比以往更重要。

在这个意义上，保障房不再是社会“福利”和财政的“负担”，而是城市竞争力的主要来源。只有那些能够通过低成本保障房留住大量未来人口的城市，才有可能在高速度向高质量转型的大变局中得以幸存。

浙江杭州市的一次公租房公开选房现场 图自中国新闻周刊

2024年还债高峰期，如何化危为机？

我们必须清楚意识到，现在面对的就是一场战争，主战场就是房地产。此时最大的危险就是犹豫不决，低估战争的烈度。应当把保障房为核心的房地产转型从之前的战术级别，升级为战役级别。

鉴于这一战役的投入之大，任务之艰巨，政策之复杂是前所未有的，有必要在中央层面成立由熟悉财政、金融、土地和地方政府运作的精干力量组成的“总前委”，协调金融、住房、土地、地方政府利益和政策矛盾，必要时直接下场推动重点城市的保障房建设。要考虑用中央银行-国开行-中央政府的保障房投融资组合，取代深陷债务危机的商业银行-开发商-地方政府的商品房投融资组合。

2024年，还债进入高峰，中国经济不会比2023年更容易，对此我们必须有充分的准备。也正因如此，中央决策和推动的房地产转型，必须以超常的力度和速度坚决执行。

以保障房为核心的房地产政策，显示出决策者已经意识到问题的症结所在。财赤突破3%也意味着过时的财政禁忌正在被突破，现在需要的就是最快的战役展开。只要政策和财力及时到位，2024年中国房地产完全可能化危为机，房地产不仅会再次成为增长的动力，还将在中国历史上第一次解决人民“住”的问题。

上世纪90年代初期，当我们面对比今天严厉得多的美国制裁和封锁，中国经济跌倒了谷底，很多人（包括我本人）对中国经济的看法远比今天更悲观。但是1990年城市土地有偿使用政策的推出，使得中国经济在1991年实现了出乎所有人意料的V型反弹，1992年邓小平南方讲话则进一步巩固了改革开放的大趋势，整个社会信心为之一振。

今天，中国房地产向双轨制的转型也具有类似的政策效果。有理由相信，大规模的保障房建设将会像土地有偿使用政策那样，帮助中国经济突破封锁，再次起飞！

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