防风险的首要目标就是推动房价回稳

现在有一种观点，认为房价上升是经济“泡沫”，必须主动捅破。这种观点是完全错误的，靠加速死亡的办法解决患者的病痛，从来都不是好的医疗解决方案。

唯一正确的途径，就是把“住”从商品房属性中分离出来，通过保障房供给加以解决。只有保障房保底，才能放开商品房价格；放开商品房价格，住房才能成为优良的抵押品为自己创造融资；只有高品质的抵押品，才有强大的金融，也才能最终更好地解决“住”的问题。

这就是中央此次救市从保障房入手的高明之处，惟如此，才能跳出房价“涨压跌救”的政策循环。

2024年中国经济的头号任务就是防止系统性金融风险，制止房地产下滑则是这一任务的重中之重，任何部门的局部目标都必须服从这个大局。推动房价回升并不意味着所有城市的价格都要回升，要坚持“因城施策，一城一策”。

美国股市一路飘红，主要是TOP7头部几支大股票在狂飙。中国只需经济规模前50的城市房价回稳，就可以修复绝大部分不动产价值的损失。特别是北上广深等几个头部城市，必须肩负起推动房价回稳的艰巨职责。2024年一、二线城市的头号考核指标，就应该是看房地产价格是否回稳。

房地产能否达成“让商品住房回归商品属性”的战略目标，关键就是能否减少不动产的总供给。商住用地的供给是城市房地产供给的总阀门，要坚持“以人定地，以房定地，以房定钱”。对那些已经人口净流出、去化周期过长、房价下跌的城市要坚决收缩土地供给。目的就是要告诉市场，现在的商品房是“最后一班车”，今后“住”的需求都要走保障房的渠道。同时，要放开改善型高端住宅的供给，将可能流失到海外的居住需求尽量留在国内。

对于房地产已经过剩的城市，要果断回收土地和商品房改作保障房，必要时中央应当给予资金支持。那些靠房地产融资的新项目都应该重新审查、备案，该停的，立刻停止。特别是城中村改造、老旧小区改造等城市更新项目，一定要避免大拆大建，靠卖地平衡的老路。

实践已经表明，一旦开始大规模拆迁，进入房地产下行周期的城市财务状况定会覆水难收，导致空前的烂尾。因此，引导业主渐进式自主更新，应成为旧城改造的主导模式。

图自21世纪经济报道

地方债务怎么办？债务置换！

增量不动产的减少，必然意味着市场主体，特别是地方政府收入大量减少。2024年是地方债务到期的高峰，没有卖地收入，就意味着债务违约，而依靠卖地，则意味着房地产市场会进一步承压。此时中央政府必须出手。

首先要尽快核定地方政府的工程欠款等社会欠债，符合要求的，直接到央行的债务窗口兑付。将地方政府的社会债转变为地方政府对中央政府的国债。这个操作一定要快，由此引发的中央和地方政府“债务-资产”切割和划转，则可以之后逐渐处理。

中央政府发行低息国债代偿地方政府合规的负债后，再成立专门资产管理部门逐项甄别并接管地方债务对应的资产。然后再通过收费或委托运营，逐渐盘活这些资产。

现在很多人建议通过发钱促进消费，其实，清算地方政府负债是比直接发钱更好的发钱路径。不仅向社会注入了流动性，也保全了政府信用，让地方政府重新轻装上阵。

2000年左右中国剥离国有银行不良资产的经验表明，只要经济恢复，中央接手的大部分资产都会升值并恢复流动性，国债也随之成为优良的权益资产。

需要指出的是，当下的房地产危机并非都是由于资产负债表出了问题。房地产政策要坚持因城施策，特别是一、二线城市，很多资产本身是没有问题的，只不过由于宏观经济萎缩导致其现金流出了问题。就像一个潜水员，身体所有器官都没问题，只是氧气不够了。对于这样的房地产项目要大胆注入流动性，“一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求”。

而在那些产业流失，人口净减少的三、四线城市，很多房地产的价值永远无法实现。对于这些房地产项目要坚决缩表，中央政府应该壮士断腕，以维持社会稳定为底线果断出手，该破产的破产，该清算的清算，该接手的接手，该救助的救助。同时推动城市治理模式转型，大幅消减收缩型城市的公共支出、行政编制，将全能型政府转变为服务型派出机构。