中国房地产市场的动静，无论是中央的顶层设计、地方的政策风向，还是房企的一举一动，都牵动着国内外的注意力。

其中，“城中村”在本轮房地产改革中争议颇多，处于什么样的位置？过去有关城中村的研究主要从经济学、社会学、规划学和管理学等角度，聚焦户籍、土地权属、农民工就业和社会保障等问题，亟待改造的城中村在中国发展中发挥了什么作用？

厦门大学赵燕菁教授对此作了深入解析。由于篇幅原因，访谈将拆分为三个部分发出，本文为第二部分。

第一部分：《千万不要低估城中村，没有它就没有今天中国制造业的地位》

【口述/赵燕菁】

问：赵老师您之前谈到了中央从战略角度意识到城中村的重要性，那么地方政府在具体执行时，该如何平衡原住民和农民工的利益呢？

赵燕菁：现在很多人产生这样的误区，认为地方政府更维护本地人，却不顾农民工的利益。其实事实并非如此，地方政府一心一意想帮助这些农民工留下来，并让他们创造价值。

地方政府现在去改造城中村花费了巨大的资金，破房子密密麻麻的，如何去改善这个环境？改善的钱从哪来？

中国过去这40年地方政府的钱主要是从房地产来的，正是因为有土地买卖、金融财政，才有了我们国家现在的基础设施。如果像印度一样，干脆不发展、不欠债，就没有金融危机，也没有房地产。而我们国家靠发展房地产，道路、铁路、学校、医院全有了。当然是后者更好。所以不要怕现代经济。

因为现在投入的钱不是真的资源，而是未来收益的估值。只不过估值没达到，资产却提前创造出来了。

现在党中央提出城镇化改造，我们需要一个新的路径，这次7月24日中共中央政治局会议里面有一句话特别重要：“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。

房地产供求关系产生了重大改变以后，以前能够通过土地来融资完成的事全都做不到了，包括城中村。

@视觉中国

在过去，假设原来城中村的容积率是1，建新的房子，拆是一笔钱，建是一笔钱，要使这部分的资金平衡，政府就得把地卖给另外的人，要把拆的面积与建的面积全覆盖掉，就会多建一倍的面积，所以地价越来越高。

这个情况大概从前年开始出现了重大的改变，房地产出现严重的供大于求，商品房都卖不出去，更别说城中村改造的房子了。城中村改造的拆迁赔偿是非常高的，几百亿的一个村改造，有的时候甚至更高。

现在深圳是可以卖地，因为深圳地价很高，但是你要几百个村一起卖，你还能卖这个价吗？

所以我是觉得中央这个判断是非常准确的，如果这个时候你还要改造，你借几个亿把城市的村子拆了，然后你卖的时候地卖不出去了，或者你把地卖出去了，你的开发商的房子卖不出去了，怎么拿钱赔？

原来昆明学广州，认为城中村改造很简单，也不用财政支出，只要增容就可以解决。理论上讲容积率要是一倍不够你就变成二倍，二倍不够你就变成三倍，总有一个数能够把你的成本全覆盖，所以每一个村都可以平衡。所以当时昆明300多个村一起改造，然后一起拆，欠了一大笔债把农民的房子给拆了，结果盖的时候卖不出去了，所以就全变成债务，变成烂尾楼。

政府所有存量的资产负债表全会缩水，欠了一大笔拆迁的钱还不了，抵押在银行里头，政府信用就没了。越是这个时候越卖地，地就越不值钱。所有人都想卖，没人想买的时候，房地产市场就垮掉了，是非常危险的。

所以我的想法是由业主主导进行改造。

一个是必须由业主自主更新、自主改造，家庭的资产负债表是能平衡的。

而如果政府大规模拆迁，债务全留在政府这一端，最后负债端会特别大，可能会导致破产，是不可持续的，所以政府千万不能这么干，应转移至每个家庭以维持可持续性。

此外，要符合租房人的利益。

改造完后租房的这些人就是刚才所说的第一代农民工，一定要让他们在城市里头落脚，能让他们维持生计，继续打工，这样第二、三产业才能低成本运行，这是我们的一个目标。

综合上述两个要点，政府需要通过政策上的激励与制度上的设计，让这些城中村通过一定的改善以后，变成城市保障房系统的一部分，让这些房子的数量不但没减少，还改善了居住环境。

我们要用一种廉价的办法真正解决人家的问题，而不是改造完了涨房租，这就是失败。

厦门当时举办金砖会议时，想给城市一个好的面貌，所以让很多人临时暂住的外来务工者先回去。但他们后来不回来了，损失非常大。

人口是资源，你千万别嫌弃人家。一个城市吸引了很多打工人是你成功的表现，城市规划搞得好才有这个结果，搞得不好人也不来，城市房价也不上去。

房价高不是坏事，我们要做的不是给它打下来，而是要提供廉价的住房来满足不同人的需要。因为房价上升，有人买不起房子，这个是政府要解决的问题。农民工也是一样，城中村也是一样，有城中村是幸运，所以一定不能把这些人当做城市的问题，而是要把这些人给安顿好，因为他们就是城市的矿。

城中村改造，中央这次提议是和保障房一起提的，先说“大力发展保障房”，紧接着第二句就是“加强城中村改造”。很多人说这两个是各说各的，认为保障房是政府要干的，城中村是市场自发的，但其实这两者就是一回事。

城中村就是保障房，如果解决好了，你就四两拨千斤，能把保障问题一起解决。保障房和商品房的差距就是价格不一样，保障的意思就是比市场价低。如果政府不补贴，它肯定和市场价一样。

城中村为什么可以便宜？因为它没有支付公共服务的成本。商品房里面，地价就是公共服务的成本，城中村并不涉及这部分。

这两种类型的房子造价其实是相似的，劳动也没变，水泥也没变，钢材也没变。而这时候农民工要是租在这个楼，虽然单价低，但租的人多了，是很赚钱的。这也是房东租金低的一个考量。

但如果把城中村拆得就剩几栋，供需关系失调了，租金也会变高。这就是边际问题，所以你一定不能给它量减下来。

另外，政府可以通过少量的改造，制定房价的基准。比如说我只改造原来计划的1/10的房子，将原本用于剩下房子改造的资金去补贴改造了的那部分，让价格涨不上来。只要价格维稳且低于市场，它就是保障房。其余的房东只要敢涨价，政府就再增加份额。

总而言之，就是通过一个价格调整一大片房子的租金，用少量的钱控制一个市场。

城中村关键是要提供公共服务，解决公共服务的收入，优化城市煤气、消防、污水排放，村里组成一个居委会，达到小区标准，这能大大提升居住品质。

我们城市规划中有个词叫绅士化（gentrification），就是原来很破很烂，但我住得起，结果现在一美化我住不起了，那意义何在？

这时候要通过一些定价机制或者供给的调整，最后让双方都得益。虽然不能变成商品房，但可以把它一定程度地合法化，确保租赁市场有充分的数量供给和足够低的价格。我想这可能是我们下一步城中村改造的主要途径。

问：按照您的观察，之前哪个城市的城中村改造做得好一点？

赵燕菁：每个城市都有好有差的，怎么评价好坏是取决于你的改造背景。

现在改造成功的，有的是居民自己改了变得比以前好了，包括厦门也制定过一些政策，只要改造符合“五原”标准、产权不变，老城区的居民都不要政府出钱，就自发改造了。

日本的城市更新为什么很好？每家每户的房子破了，自己改就完了。但中国有许多特殊情况，使得我们的城市更新会比较麻烦。我们国家在上世纪七八十年代建了大量的集体产权房，即一个屋檐下不是一户人。这房子是大家公摊的，如果这一大堆人里面有一户不想改，或者商量得不愉快，你整个楼就改不了。

另外我们国家在审批的路径上面也存在问题，比如集体产权房里好几个产权人的责任无法认定，很多事一具体就改不了。每家每户都有自己的想法，都想自己获利更多，所以我觉得能不能通过一种中介帮助他们去解决这样的困境。中介出面去办产权、去申报、去找施工队、找方案，住户只要摁手印等待交房，这时候就很简单了。

如果有一个中介替大家把所有事办了，我觉得大家就愿意了，所以城中村改造不一定要政府花很多钱，给居民提供便利就好。政府把老百姓最麻烦的事解决了，自主更新就可以解决。