3.正确理解城中村

新加坡的住房经验，简单讲，就是“保障房全覆盖，商品房全放开”，市场归市场，保障归保障。如果把深圳的城中村视作一种“保障房”，现在的统租房就是希望在深圳现状的基础上，发展出另一种类型的新加坡模式。

新加坡的住房体系主要分成两部分，一是商品房，价格高昂，居全东南亚地区之首；二是组屋，政府提供，价格不高，大约87%的新加坡人住组屋里面，劳动者一般攒下几年收入后就有能力购买，但条件是组屋不能进入商品房市场出售，组屋只能在拥有保障资格的人之间流通。所以新加坡的住房市场，住的和买的是分开的，民众可以不用过分担心房价上涨。

于此同时，新加坡的商品房市场则完全放开，自由买卖。我过去也问过新加坡同行，我说新加坡政府为什么不打压房价？他回答说，来新加坡买房子的，很多不是新加坡人，商品房的房价越高，政府就可以有更多的钱去补贴组屋。这就是新加坡房地产市场的运转逻辑。由于新加坡的房地产市场占比特别小，交易便捷，流动性非常好，非常适于作为保值资产，吸引了大量富豪到新加坡置业。

这一点和深圳很像。根据2022年的统计数据，大约有70%的人住在城中村（新加坡使87%），城中村占深圳住房面积的54%左右；从住房结构来看，商品房仅189万套，公共住房存量仅为55万套，而城中村住房为577万套，占比超过50%。新加坡商品房特别贵，深圳的商品房也非常贵，但为什么居民还能生活下去，因为新加坡人住组屋很便宜，深圳城中村则发挥了类似新加坡组屋的功能。

深圳等待改造的城中村

在中国城中村还有一个功能是新加坡组屋所没有的。那就是根据市场变化，不断满足新出现的需求。城市规划在一开始，各种城市用地的比例、规定可能是合理的，但随着城市的变化，会出现很多当初没有预料到的变化，但规划不能及时随着变化进行调整，这时候市场很多需求就无法得到满足。此时，这些功能就会在没有规划管制的城中村中出现。如果缺办公，城中村就成为办公地点，如果缺餐饮，它就会发展出大量餐厅。我当时大学毕业到深圳工作，就曾住在城中村里面，楼下吃饭，厅里画图，房间就是宿舍。“麻雀虽小五脏俱全”。城中村之所以成为规划的盲区，乃是因为中国国有和集体土地的划分，使得规划管理无法覆盖到城中村，这也为城中村成为城市功能调节器提供了条件。

很多企业在早期创业时，都是选在租金非常廉价的地方办公，由于创业不能选在郊区，必须在城市中心，但市中心价格由于相对较高，很多创业者就选择城中村或老厂房。西方国家也是如此，初创企业会去找车库、地下室。如果十个创业公司里面能活下来一个，就会搬出城中村，进入办公楼。这也是深圳创新、创业蓬勃发展的主要原因。一旦城中村消失了，城市的孵化功能也就随之消失了。

很多人注意到北方城市的民营经济发展和南方城市差距很大，但经济学很难给出合理解释。其实这也和居住建筑类型中城中村的占比密切相关。我曾问过南方城市的老板为什么不愿意到北方投资，其中一个我们聊到的原因就是城中村。大部分民营企业一开始都是跟着订单起来的，订单一来，就要大量工人立即开工，这时如果让企业为成千上万的员工建设住房是不可能的。更何况很多时候订单完成了，企业的招工需求就下降了。南方城市的城中村恰恰可以立即以很低的成本满足这部分居住需求。企业起步时就可以轻资产运行，随着订单的增加，很多这类企业就转变成为大企业。北方城市正因为缺少城中村，起步时无法同南方竞争，日积月累北方和南方城市的差距就开始拉开了。

目前很多城中村又脏又乱，但我们不能因此忽视城中村在城市中的正面作用。大家如果有机会去欧美国家，其实很多老城区过去就是城中村，楼房密集，小巷很多；但他们并没有拆除，每栋房子不断提升改善，最后变成很有趣味的空间，甚至成为有特色的名城。我们今天的城中村改造之后，不能说就一定做得多好，但至少有特色。一个城市里面应该有多样化的空间。

4.正确的改造模式

城中村改造不能继续通过房地产融资，决定了其未来的改造模式一定是存量自主更新为主。如果政府要将城中村纳入保障房体系，首先就必须压低统租的价格，降低改造的成本，否则改造后的租金一定会水涨船高。舆论场上总有一些论调，打着保护原住民利益的旗号，指责政府强拆，但事实上这批人已经在这里面获得暴利了，反对强拆的人只不过希望从政府那里获得更高的回报。一旦政府真的取消拆迁，他们很快就会请求政府将他们纳入拆迁。

怎样压低城中村改造的初始成本，这就要从产权和公共服务切入。要做到这一点就需要通过制度设计，在可以销售的商品住房之外，建立一个以租赁为核心的保障房产权。新加坡保障制度的成功就在于切割商品房和保障房之间的套利。城中村目前的产权的大部分是“非法的”，由于中国没有财产税，城中村违章建筑可以通过出租城市公共服务获利。因此，应当对这部分“小产权”租房开征房地产税并将其合法化。

但如果这些“小产权”住房担负起“保障房”的职能，满足一定条件下（租金、环卫、消防等）可以免除房地产税。如果既想免交财产税，又无力满足保障房要求，就可以用低于市场价“统租”给政府，纳入公共保障房体系。业主为了“小产权”合法化提升居住品的投资，可以提供定向低息融资，在未来的租金中抵扣。改造后的城中村物业产权只能继承，但租金收益权可以在REITs市场上交易。确保商品房市场和保障房市场之间不会出现套利。城中村的改造中，政府主要是改善城中村的基础设施（例如给排水、电力等），村集体负责社区的物业管理（业主委员会），村民改造自己的物业。现实中的城中村改造应当是不同主体各司其职，而不是互相替代。判断一个城中村改造是否成功，一个最重要的标准，就改造以后保障类住宅的供给是增加了还是减少，是价格更便宜了还是更贵了。

5.结语

中国城市化已经从增量扩张转向存量提升。中央这次将城中村改造提高到战略高度，就是意识到城中村在城市存量中蕴含的价值和潜力。但正确的战略需要正确的执行，执行错了的战略比没有战略危害更大。“房住不炒”是好的战略，但在执行却被简单解读为打压房价，结果酿成大祸。

在“房地产供需关系发生重大改变”的关键判断下，首先一条必须大幅减少商品房供地，这是大局，房价崩盘，地卖不出去，一切经济复苏计划免谈。寄希望靠卖地平衡的城中村改造，最后会连拆迁费都收不回来。而那些还能卖出土地的城市获得的“最后一桶金”，一定要投向有现金流收益的制造业（例如合肥国资委、新加坡淡马锡模式）。而必须用卖地改造的城中村，则要对改造后的物业开征足额房产税，使其能够像企业一样为城市带来持续收益。否则卖地越多，城中村改造越快，政府财政崩溃得也就越快。

“改造后的城中村物业应当留在租赁市场而不能进入商品房市场”，应当是所有城中村改造的基本规则。政府没钱是相当长一段时间城中村改造的大前提，脱离这个规则的城中村改造都是不可持续甚至有害的。现在大部分城市都已经在超额供地，如果大规模城中村改造也靠卖地融资，我们未来很可能目睹世界上最大规模的烂尾工程。很多城市财政都会在这一轮城中村改造中破产！

本文系观察者网独家稿件，文章内容纯属作者个人观点，不代表平台观点，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。关注观察者网微信guanchacn，每日阅读趣味文章。