我们再来算算政府融资。地方政府专项债券的发行，是基于合理且充足的收益测算，即募投项目未来能够产生足额的收益覆盖专项债券本息和，假设收储回来的这块土地未来仍能顺利以6亿元出让，按照5年期2%的利率倒算，专项债本金约为5.5亿元。如果地方政府不计一切后果，最终目标就是想要完美解决房地产企业该笔债务问题，就得让下属国有企业从银行端再融资2亿元贷款。这样国企以7.5亿对价收购这块土地，企业再将7.5亿元偿还给银行。

退一步说，即便地方政府可以发行专项债，商业银行也得配合发放收储贷款给指定国有企业才行。但问题在于，哪家银行愿意发放新的贷款去置换别家银行的抵押贷款呢？更何况还是纯信用、无抵押物的贷款。

较为合理的情况是，政府去协调原贷款银行继续发放新的收储贷款置换原房企的抵押贷款，这样一来，债务人从房地产企业变为了地方国有企业，尽管没有了抵押物，但是款额度减少了——减少的部分就是地方政府专项债匹配的金额。

政府以专项债券和银行贷款的“债贷组合”化解了房企债务，同时完成了土地收储，一举两得。至于各地落实进度如何、效果如何，不仅要看收储土地所有人（房地产企业）债务问题的严重程度及复杂程度，还要看本次收储的力度及其配套政策的执行情况。这就考验各地方政府的智慧和魄力，作为债权人的商业银行的专业性及政治性，房地产企业的优质程度，比如房地产企业能否进“白名单”或其他地方政府资质标准。

最终成败与否，取决于市场消费者、投资人是否买账。

资料图 财联社

消费者和投资人是否会入场？

10月的政策力度相当之大，何出此言？

简单梳理便不难发现，针对市场供需两端的政策应有尽有。此前的政策是针对消费者的，包括取消限购、降低首套房和二套房贷利率、降低存量房贷款利率；近期的政策是降低旧房买卖的交易税费、取消标准房和非标准方差异等等。

房企端的政策包括一如既往地保交楼，房企融资“白名单”，收购存量土地和存量商品房，并且要求地方政府和金融机构加大资金和政策支持力度等等。

可谓，万事俱备只欠东风。那么，谁是东风呢？

答案是拆迁户。

在既定市场供需的前提下，通过货币化安置100万套，按照一户赔偿300万元的标准，相当于政府定向发放3万亿现金券，消费目标就是购买住宅。按照文章第一部分的简单估算可以激发167.29万套住宅的增量需求，而以万科为例，今年前三季度合同销售面积也才1330.8万平方米，按照单套85平米折算约合15.65万套住宅。这部分拆迁户的定向购买威力有多大，不言自明。再加上政府收购存量商品住房这部分购买力，想必能扭转房地产市场的颓势。

在此过程中，刚需、置换需求会陆续进入，比这部分人更早进入的则是投资群体，至于这部分投资群体有多大规模，暂不清楚。

不过，笔者认为这部分群体的规模大小并不重要，而是有这部分投资群体的存在至关重要。投资需求会衍生、会泯灭，规模一直会随着买卖势能变动，这个群体会对涨跌起到放大作用，但非决定性作用。因此，房地产市场止跌的关键就是抓住刚需和置换需求群体。而本轮政策正是精准命中他们的“命门”——追涨不追跌，是所有市场的消费逻辑。

与其说拆迁户是“鲶鱼”，倒不如说他们是被赋予了特殊使命。打个比方，政府不能给所有人都发消费券，但可以定向发放现金券。刺激中产消费，不如解决最底层置业。

10月17日，住房城乡建设部在发布会上表示，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。 央视新闻

但是既然政策力度如此之强、诚意满满，为何没有激起民众太多讨论，房地产业内也反应平平？甚至在10月中旬发布会当日，A股竟出现较大跌幅，为什么？

笔者认为有几方面原因。一是，自9月底以来，政府持续不断推出系列重磅政策，使得通过政策引导市场预期的效用逐渐递减，大家期待短期内实施立竿见影政策的预期也随之降低。二是，短期内A股持续的高涨吸引了太多关注，而随后的震荡行情又一次让民众陷入焦虑甚至是对政策的质疑中。三是，A股走势并不能充分且实时反映中国经济，说白点，两者没有太多必然联系，尽管偶尔会被政策利好冲高。

上述几点及其他原因综合，导致民众对近期房地产相关政策的淡然，甚至是对货币化安置及专项债收储、收购存量房产等重磅经济政策的忽视。当然，也不排除舆论工具有意为之。

从国庆过后至今的上证指数走势来看，A股处于调整阶段，这也和政府对“慢牛”的偏好不谋而合。慢牛，或许有助于股市结构的调整，包括 “去散户化”、吸引国际资本等多重利好。

“饮鸩止渴”还是“缓兵之计”？

从大众反应来看，部分人士对近期政策有些许微词，认为当前阶段不宜再走上货币化安置的老路，更不能再借此提振房地产市场，甚至批评给房地产的政策过多等等。这些担忧有道理，但也仅仅是有“道理”而已。如果真正了解当前中国经济所处的阶段和状况，定会作出相同的决策。笔者此前撰文呼吁政府出台刺激政策，彼时被很多网友批评为“妄想”和“过时”，但很快一系列货币政策和财政政策陆续出台。

如果有人将上述刺激政策视为房地产政策，也不无道理，毕竟消费和投资的重头在“房地产”，救房地产也是在救宏观经济。只有宏观经济恢复稳定，才能谈产业政策，以及未来的财税改革、科技强国……

但是，绝不能认为本轮的一系列政策只是房地产政策，与此同时中央还配套出台了很多其他政策，包括股权投资、绿色消费、产业和科技振兴等等。宏观经济牵一发而动全身，改革已然进入深水区，愿同诸君共观之。

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