保障性住房并非优质业务

过去，少数城投公司开展保障房业务，与其他主营业务相比规模较小；以新建房为主，业务模式包括公租/廉租模式、限价销售模式、拆迁定向安置模式、货币化安置模式，其中货币化安置又分为市场化购买和指定开发商配建保障房定向购买两种。

城投公司在上述业务模式下，多数情况是盈利微弱，甚至亏损并依赖地方财政补贴，主要原因是土地挂牌成交价格高企、融资成本高昂。

2014年-2024年全国住宅用地成交面积和楼面价格走势图数据来源：wind咨询

城投公司收购存量已建未售的商品房用作保障房能否盈利，不仅取决于收购价格，还与保障房租售比例及未来的市场价格息息相关。收购定价比较难以确定，存量商品房项目的土拍价格已经在高位，人工和物料成本也必然高于当前及未来，而且最关键的融资成本必定不低，问题房企的融资成本普遍在10%以上。

倘若以纾困为目的，原价收购后运营必然大额亏损。以保障房市场平稳健康发展为目的，假设对半折价收购，城投公司运营保障房的毛利率至少需保持在5%以上，若租赁运营成本较高或出售价格显著低于项目建造成本，对毛利率要求只有更高，才不致亏损。住房租赁市场中，与“包租群体”的低成本灵活运营相比，城投公司提供的保障性租赁住房能否更胜一筹，暂时未可知。

下图为禧泰数据统计的今年5月的房价和房租数据，全国房价中位数是118万元，全国房租中位数是1900元/月。该数据是将统计周期内，符合统计条件的出售/出租房源按照总价/月租金排序。

假设每套80平方米，按照wind数据统计，取3500元/平方米为土地成交价格，一套住房的土地成本约为28万元，假设施工和装修两个阶段的成本与土地成本等额，则一套住房的成本总额预计为84万元。按照房价中位数估算的销售毛利率则为28.8%，万科过去五年的房地产业务毛利率在15.24%-36.25%，说明上述估算较为合理。

数据来源：禧泰数据

如果国企收购存量房直接出售，118万元的售价，参照万科的盈利能力指标估算，假设按照5%扣除销售费用、管理费用和财务费用，每套房盈利28万元。但事实上，作为保障性住房，出售价格必定会显著低于市场价格。按照上面的估算，只有不低于市场价格的七折出售，或者压降存量房收购成本，才能保证不亏损。

不过话又说回来了，如果存量房打折出售的路能走通，房地产企业也不会到如今的地步。更何况对于保障性对住户而言，即使是七折市价，也是一笔不小的开支。

那么出租型保障性住房会不会好一些呢？接下来我们估算一下国企收购存量房用作租赁性住房的情形：

首先，考虑土地和房屋的固定成本。尽管住宅用地使用权是70年，但从拿地到建成交付会花掉很长时间，假设为5年，则剩余使用寿命是65年。而钢筋水泥结构的房屋的使用寿命较短，假设为30年，也就是说一套住房的实际最长使用寿命为30年。84万元的总成本，我们按照30年折旧，每年折旧成本为2.8万元，一个月大概为2300元，已经显著高于全国房租中位数1900元了。换言之，只有按照房屋总成本的八折收购，才能保证不亏损。

其次，上述估算还没有考虑到前期建设的融资成本、管理费用及租赁运营费用，同样按照固定成本的5%核算，预计收购存量房价款得低于八折。

最后，为了真正体现“保障性”的功能，租赁保障性住房的租金就要低于1900元/月，国企就得进一步压缩收购存量房的成本。

郑州市人才公寓21世纪经济报道

杠杆收储不可避免

按照央行负责人今年5月份的说法，央行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。按照30%项目资本金的要求来测算存量房收储工程，实际上央行出资4成，商业银行出资3成，剩下的3成是资本金，也就是说城投公司必须自掏腰包5000亿元才能撬动央行和商业银行上面提及的贷款。

2023年1月，央行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，计划推出1000亿元租赁住房贷款支持计划，旨在通过金融机构向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。

据《经济观察报》年初报道，上述八个城市已申请了部分低息贷款购买存量闲置房用作租赁住房，各地金融机构2024年一季度数据显示只发放了20亿元租赁住房贷款，商业银行和城投公司均未表现出足够的热情。

商业银行作为风险规避型主体，显然是基于风险管理作出审慎房贷的决策。代表地方政府的城投公司或其他国有企业倒不是不愿意配合银行房贷，更多的是力不从心。经营性现金流表现不佳，流动性资产变现能力极差，有息债务到期压力已经让城投公司焦头烂额，仅有的授信余额也被提前安排到了存量债务的兑付，金融机构不抽贷已是仁至义尽，更何谈新增授信。

增资，是化解僵局的唯一可行办法。但钱从哪儿来？捉襟见肘的地方财政如何负担？举债，或是增加税收？