事实上，如果将炒房错认成房价上涨的主因，地产调控政策就难以对症，反而有可能南辕北辙。2021年开始的“集中供地”政策就是一个例子。集中供地政策的初衷是抑制土地市场的炒作，进而抑制房价和地价的过快增长。但客观上，集中供地政策加大了土地的垄断供应程度，因而让地价更快上涨，从而为房价上涨埋下了种子。

2022年上半年，受集中供地政策影响，我国土地购置面积深度负增长，增速创出了近十几年来的新低。而同时，我国土地购置价格增速却显著走高，一度创出十年新高。二者走势反差如此之大，为过去十年所未见。很难说这样的结果有助于抑制房价的过快上涨，也很难说这是政策制定者想要的结果。认识落入误区会产生的后果，由此可见一斑。（图6）

认识误区之三是以为地产投资和基建投资不可持续。

有关地产行业的第三个认识误区与我国基础设施投资（基建投资）直接相关。虽然地产投资与基建投资合起来占到了我国固定资产投资的一半，长期是我国经济增长的两个主要内需引擎，但仍有不少人认为这二者不可持续，是中国经济的主要风险源头。

乍看起来，基建投资似乎确实存在投资回报率较低，债务负担较大的问题。基建投资的投融资主体是地方政府融资平台。地方政府出资设立这些国有企业，并以之为主体来为基建项目融资和投资。将我国上千家融资平台的财务数据加总，可以发现2021年融资平台的平均投资回报率（总资产回报率）已经下降至2%。但同时，融资平台发行债券的平均利率为4.5%。在很多人看来，融资平台的投资回报率远低于其融资成本，只能通过不断借新还旧来维持运行，其债务风险会越来越高，因而融资平台所从事的基建投资不可持续。

但这种悲观看待基建的观点失之于偏，是对我国地产基建模式的误读。单看基建投资，确实有投资回报率覆盖不了融资成本的问题；单看地产投资，又与被人诟病的土地财政相联系。不过，如果把基建和地产结合起来看，则能发现它们是我国地方政府“经营城市”的商业模式，是我国成为“基建狂魔”、经济快速增长的法宝。

基建投资的回报很大程度上体现在社会层面，表现为投资项目创造的外部性，难以转化成为项目本身的收益。前面说的地方政府融资平台平均2%的投资回报率，并不是对我国基建投资回报率的公允评价。这是因为基建项目创造的社会效益并未包含其中。

正因为基建项目有这种社会效益大、项目本身回报率低的特点，所以世界各国在做基建投资时都会碰到融资的瓶颈。通俗地说，做基建投资虽然有利于国家和社会，但不挣钱，所以没什么人愿意掏钱来做。美国拜登总统上台后公布了雄心勃勃的数万亿美元的基建投资规划，最后也不了了之，道理就在这里。

而在我国，依靠建立在土地公有制基础上的地产加基建的商业模式，实现了基建投资的持续快速增长。基建投资的社会效应很大程度体现在土地的增值上。而地方政府则可以通过卖地（土地财政）来变现基建投资的社会效益。这样一来，地方政府通过融资平台借债做基建投资，然后通过卖地收入来偿还之前负债，就在社会层面上实现了基建投资成本和收益的匹配，让基建投资有了持续发展的商业基础。

不能从总体上来理解我国地产加基建的商业模式，自然就无法看到这种商业模式的合理之处，也就容易进入只见树不见林的认识误区。也正是在这种认识误区的干扰下，我国近些年在地产调控和地方政府融资方面的政策都过紧，从而让地产加基建的模式运转起来面临越来越大阻力。

在那些不能从全局上来理解中国经济的人眼里，地产与基建当前面临的压力恰恰说明了我国的地产和基建本就不可持续。这就好比一个人从来没有见过自行车，仅凭直觉而认为只有两个轮子的自行车不可能保持平衡，一定会倾覆。更糟糕的是，这个人还把一辆正常行驶的自行车给叫停了下来，并美其名曰要化解自行车倾覆的风险。当然，被叫停的自行车自然难以保持平衡而会摔倒。但很显然，自行车摔倒的原因出在叫停自行车的那人的错误认知上，而并非出在自行车身上。