恶性循环缘于认识误区

地产行业之所以在短期陷入融资收缩的恶性循环，很大程度是过于严厉的地产融资紧缩政策所导致的。而政策之所以一味紧缩，主要是缘于一些长期存在的有关地产行业的认识误区。只有对认识纠偏，才能让政策纠偏，从而让地产行业回归正常。

认识误区之一是以为我国已经在城市中修够了住房。

目前，我国大陆城市人均居住面积已经达到40平方米。这个数字看上去好像不小，但仍然低于我国台湾省和日本的城市人均居住面积。参照我国台湾省和日本的经验，很难说我国大陆城市居民每人就只能住40平方米的房子。（图4）

而我国城镇化仍在推进过程中，每年都有上千万人口要从农村转移到城市。这些城市人口带来的增量住房需求需要满足。此外，我国城市居民住房改善性需求还远未得到满足。

事实上，我国人民对美好生活的向往主要体现在住更大更好的房子上面。无论是看量，还是看质，我国城市的住房供给都是不足的。需要纠偏那些认为我国在城市已经修够了住房的认识误区。

认识误区之二是以为炒房是房价上涨的主因。

持续上涨的房价一直是各方关注的焦点。有观点认为是房地产市场中的炒作行为推高了房价。因此，政府出台了越来越严厉的打压地产需求的政策来抑制炒房行为，进而控制房价。

不过，房价是反映供需平衡的价格指标，需要从供给和需求双方面去找其变化的原因。较高的房价意味着地产市场供不应求。很难精确估算当前地产需求中有多少来自炒房行为。不过，考虑到地产需求端的调控政策已经相当严厉，炒房的交易成本已经高企，相信炒房对地产需求的贡献应该不大，当前地产需求的主体还是首次购房的“刚需”和改善性需求。

从数据上看，我国土地和房产的供给不足是房价上涨的更重要原因。在我国房地产市场的发展历史中，2004年是个分水岭。2004年8月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即“71号令”），要求从2004年8月31日起，所有的土地出让都必须通过“招拍挂”的手段进行。这便是地产行业内俗称的“831大限”。

“831大限”客观上加大了我国城市土地的垄断供应程度，令土地和房产的供给收紧，进而推升了房价。2005年之前，我国土地购置面积年平均增长约30%。而从2005年至今，土地购置面积年平均增速为负。房屋完工面积增速也在2004年下了个大台阶，从2005年之前年平均20%的增速下降到2005年以来的平均零增长。随着土地购置面积和房屋完工面积增速在2004年大幅下降，我国房价进入了快速上升的阶段。

正因为高房价的主要原因在于供给不足，所以调控需求的政策并不能改变房价上涨的长期趋势。当然，房价的上涨确实会刺激投资性和投机性的需求，反过来进一步推升房价。如果不对炒房行为加以控制，炒房行为与房价上涨之间相互加强，势必会让房价过快上涨。但仅在需求面抑制炒房，而不能有效增加土地和房产的供给，则并不能解决地产市场中供不应求的长期矛盾，因而只能在短期内抑制房价的上涨。