“加大保障性住房建设和供给”

商品房政策调整一定会带来两个后果，第一是购房者特别是首次购房的“刚需”成本增加了；第二是商品房各地的减少会导致建筑、建材等上下游产业需求的骤减。这两点都需要大规模保障房来接盘。

这就是为什么7月24日政治局会议在“适时调整优化房地产政策”之后，紧接着提出要“加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造”。鉴于城中村在城市中事实上起着租赁型保障房的功能，这一条实际上是把保障房从原来的辅助角色，放到了战略性的位置。

现在多数城市的保障体系中，保障的范围主要是本地居民。这部分本地居民真正无房的其实很少，而真正需要保障的“新市民”反而处于保障的盲区。一旦商品房放开后，保障房就要全面接管无房居民的居住需求。没有保障房的全覆盖，就不能有商品房的全放开。

在新的住房体系中，要将局部、定向式的保障，改变为全覆盖式的保障——只要本地有就业（“五险一金”）、且无房就应该纳入租赁型住房保障，缴纳租金超过一定年限（例如20年），就可以参与“新房改”——补交余额，以成本价买下保障房。

保障房为主，商品房为辅

为了抵消商品房耕地减少导致的建设萎缩的缺口，维持房地产相关的的中下游产业链（建筑、钢铁、装修等部门的就业），要尽快把保障房建设纳入“新基建”，作为拉动固投的重要抓手。

保障房要租购并举，先租后售。只要商品房市场不倒，即使不卖地、不负债，也可以实现为保障房全额融资。这是保障房建设和其它“新基建”最大的不同。

为了防止因为城中村改造出现保障性租赁住房的断崖式减少，现有城中村改造后的物业不得进入商品房市场，而是要以租赁的形式留在保障房体系内。那些依靠商品房市场融资的城中村改造模式，必须立刻停止。

要建设全覆盖式住房保障，图为深圳平山人才小镇现貌 图|深圳特区报

最终的目的，就是要形成类似新加坡那样的“保障为主，市场补充”的住房结构。确保社会的稳定，确保居民的存量财富保值、增值，确保新市民有机会进入财富再分配通道。稳定是救市能否成功的前提。在政治局会议的战略部署中，保障房和商品房一个“围点”一个“打援”，构成一场完整的战役。如果一个战场失败，另一个战场也不可能成功。

低估风险是最大的风险

政治局会议提出要“化解金融风险”，本身就意味着“金融风险”已经不再是需要讨论的问题。当下最大的危险是对风险的规模和强度的低估——中央已经拉响警报，危机已经迫在眉睫，但各部门却依然歌舞升平，迟迟不肯进入战壕。

政治局会议后各部门之所以还行动迟缓，很重要一个原因就是严重低估了房地产崩盘的经济后果。这种低估会导致无法集中足够的资源，进一步延缓出台必须的政策。犹疑和观望正在把中国经济暴露在巨大的风险之中。

由于丧失了最佳的时机，房地产完全靠自身已经无法修复，很多政策的落地必须靠外部输血才能完成。如果继续逼迫地方政府还债，“谁家的孩子谁抱走”，地方政府只能继续卖地，房地产就一定会继续下滑，市场主体修复资产负债表将会遥遥无期。现在最令人担心的是那些认为“中国经济其实没问题、挺健康，下降只是一过性的、周期性的”的想法。如果小病拖成大病，抢救需要的剂量只会比现在更大，中国经济很可能会陷入日本式的中长期衰退。

动用终极国家信用

接替房地产需要巨大的资本。由于不能大规模新增卖地，负债累累的地方政府失去还款能力，如果在房地产市场上还要回购超供的土地和烂尾项目，需要的资金就更多。家庭部门、企业部门的资产负债表也同样受到重创。此时，只有中央政府拥有足够的货币工具和政策工具暂缓甚至接手部分债务。

在宏观经济全面衰退的周期，只有中央政府有足够的信用接手其他部门的所有者权益。中央政府绝不能作壁上观，更不能逼迫其他主体抛售资产还债。因为只有贷款才能形成负债，只有负债才能生成货币，只有货币才能创造需求。

现在中国经济的规模远超2008年，没有中央政府出手，仅靠地方政府捉襟见肘的财政是不可能从房地产信用迁移到股权信用，中国经济也不可能完成资本替换和增长转型。

在没有“土地金融”支持的条件下，救市需要的资金要远大于当年的“四万亿”。如此规模的融资只有可能来自于中央政府的国债，这也是宏观资产负债表里被历届政府谨慎贮藏的一块巨大信用。现在是拿出来用的时候了！

截至2021年3月底，美国国债总额为28.13万亿美元。2021年财政预算报告，2020年美国的国债利息支出为3934亿美元。中国经济规模超过美国一半，就算收益率高过美债，财政拿出1万亿人民币支持30万亿人民币国债付息也是完全有可能的。

赵燕菁教授认为，中央财政拿出1万亿人民币支持30万亿人民币国债付息也是完全有可能的。2022年中央预算报告显示中央财政发债规模为9.7万亿，年末国债余额为25.9万亿。地方政府债务利息支持为1万亿

由于城市化的结束，大规模基建已经完成，以往国债重资产“铁公基”的做法已经不再有效。这时见效最快的办法直接“静脉注射”，将资金注入股票和房地产两个主要的资本市场：一方面通过ETF（或为养老、社保基金提供担保）直接入市；另一方面抄底超供的不动产。待资本市场恢复，国债再渐次退出。

宏观管理的核心，就是必须确保市场上有足够的流动性，其它目标和要付出的代价都是次要的，只要市场有充足的货币，政府税收和企业利润必然触底反弹，社会消费和民营企业信心自然就会恢复。货币是整个经济最底层的基础设施，只有中央政府才能提供，而不能只把危机责任和处理下放给地方。

错误经济理论妨碍中央履行职责

需要指出的是，政策之所以转向是因为“房地产供求关系发生了重大改变”，而不能视作对以前决策的否定。“最后的投资者”和“最后的贷款者”是中央财政和货币当局的天然责任。妨碍中央政府履行其职责的，是长期主导我们决策的错误经济理论。

按照“市场原教旨主义”的教条，政府是不应当干扰市场的，一切债务都是有害的。只有正确理解政府的市场角色，正确理解债务在现代经济中的作用，纠正“债务厌恶”的陈旧思维，纠正对房地产、资本市场、虚拟经济的种种妖魔化，政府才能迅速、果断地履行自己的市场责任。

任何“急救”都是有代价的，关键是判断付出的代价是否值得。对于进入ICU的经济，心脏复苏是首要目标，血压升高乃是实现这一目标的代价。如果中国经济不能实现V型反弹，不仅国内会出现链式爆雷，国际上的麻烦也会接踵而至。我们的竞争对手绝不会在中国经济虚弱时手软，周边国家则会根据你是强还是弱决定成为你的朋友还是敌人。

如果不愿付出刺激经济的小代价，就将付出远比经济更大的代价。反之，只要中国快速增长，很多挑战、甚至战争，都自然会烟消云散。

政治局会议对房地产大势已经做出判断，执行部门出手就要快，要坚决。不能多端寡要，四面出击；更不能好谋无决，贻误战机。一旦开始行动，就不要怕别人说“大水漫灌”，也不要怕别人说“瞎折腾”。疾风知劲草，板荡识诚臣。只有在危急时刻，才能看出谁是勇于担当，独立思考，力挽狂澜的孤勇者。

【1】：指房地产企业融资“三道红线”等去杠杆政策

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