02.房地产的依附品

房地产泡沫的破灭重创了海南经济，但日子还得过，海南开始寻找新的方向。

农业？不行，附加值太低，没前途。

工业？也够呛，产业基础太差做不了外贸，小岛屿内需同样不足，做加工地又得加上运输费，缺乏价格竞争力。

旅游？可以试试！

毕竟海南最大的问题就在于人口太少，95年人口只有七百多万，约等于广东的1/10，劳动力、消费力、内需都严重不足，但这里可是全国唯一拥有热带气候的地区，沙滩、雨林、珊瑚、海洋应有尽有，绝对不缺旅游资源，再说只要有人来，什么问题都好解决，这是老天爷赏的饭，必须盛稳了！

于是就在1993年7月——房地产泡沫破灭的第二个月，新上任的省委书记明确提出“以旅游业为龙头，超前发展第三产业”，海南开始押宝旅游业，这是个产业链足够长，且适配海南原生态环境的好方向。

成效也确实不错：从93年开始，海南的旅游业总收入一直保持着稳步增长。

但海南没有想到，原本半条身子入土的房地产又成了旅游业的最大受益者。

兴旺的旅游业直接推高了地区房价，进而带动房地产业死灰复燃，而海南似乎也把这“意料之外”当成了“意外之喜”，开始迎合着搞起了“旅游业—房地产”的循环游戏。

进入本世纪后，海南房地产开发投资额占GDP比重持续爬升，2010年宣布建设国际旅游岛后，更是暴涨五个点，从此一直稳居20%以上，在最“顶峰”的2014-2017年期间，甚至接近一半。

有多离谱呢？2017年，这个数值的全国平均值为13.2%，海南是46%，几乎是全国平均的3.5倍。

可原本海南发展旅游业，就是希望能替代掉房地产，摆脱93年泡沫破裂给海南造成的阴影，结果却让自身越来越依赖于此。

虽然经济本身非常依赖房地产，海南房价也一直高于全国平均水平，但海南政府从卖地中得到的收入却并不高。

简单来说：海南的地价相对于它的房价，简直低到离谱。

虽然海南房价一直高于全国平均，但它的地价却也常年低于全国，经常只有全国的1/4。且土地出让金占房价的比重也经常只有全国水准的一半。

在最离谱的时期，海南土地出让金占房价比重仅有3.49%。换句话说，这时你花100万买一套房子，有96万多都进了开发商的口袋。

溢价之严重，实在令人咂舌。

此外，对房地产的高度依赖，背后凸显的问题更严重：旅游业几乎沦为房地产的配套产业，为了开发房地产，什么项目都可以先斩后奏，一切问题皆被抛之脑后。

2017年12月23日，中央环保督察组向海南省的反馈督察一针见血地指出了这一点：“财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋，毁了生态。”

一个悲剧性的例子是融创日月岛。这里距离三亚仅87公里，沙绵水清，海水年平均温度26.5℃，是全中国最好的冲浪海湾之一。

2015年融创通过资本运作拿到了这个项目，按照规划，融创将投入145亿，几年后两座比天安门广场还大的日形和月形人工岛屿将出现在海面上。

只要建成，这里就是下一个“迪拜塔”。

但魔幻概念的背后，是见不得人的阴暗面。2015年月岛在海洋环境影响报告书未经核准的情况下即开工建设，加剧了附近岸滩的侵蚀，对省级青皮林自然保护区造成一定影响。

直至2017年上面派人下来，月岛才停止违法填海行为，但周围海洋自然生态已遭到极大破坏。

2020年10月19日，海南公布的生态环境保护督察整改方案里，月岛项目被勒令拆除，同样在列的还有葫芦岛、三亚凤凰岛二岛、南海明珠人工岛、恒大海花岛，这些曾经名噪一时的人工岛项目均被要求停工、整改甚至是拆除。

2017年3月日月岛项目开盘时，海景别墅1600-1800万/套，高层公寓均价2.3万-2.5万/平米不等，是同年海南平均房价的两倍多，而根据当年财报，这一项目为融创创收31.7亿。

项目负责人的那句“我们想把融创日月湾建造成世界上能够知名的旅游品牌，而不是单纯的地产项目”，现在听起来多少有点此地无银三百两。