“房住不炒”是经济高质量发展的需要

改革开放以来，中国经济经历了多次起落，但是严格来说并没有经历过一次完整的周期，经济危机带来的市场出清作用没有得到过充分发挥，市场主体习惯于经济高速增长之下的“高杠杆、高负债、高周转”，还没有切身感受经济下降带来的压力，没有充分适应经济中速发展之下的新发展模式。在市场经济条件下，一次高质量的经济危机可以有力地出清低效产能，促进优胜劣汰。在经济依靠自身的动力走过下行期之后，必将走向新的辉煌。而如果强行推动新的强烈刺激来打断经济调整，将严重损害中国经济的长远发展。

历史经验告诉我们，面对经济下行，宏观刺激效果或可收效一时，但不可长久，而且负面作用很大。21世纪以来，中国面对经济不景气，有过三次大的经济拉动，一次是2001年的加入世贸；第二次是2008年的“四万亿”，第三次是2016年的“涨价去库存”。总体来看，2001年加入世贸那次的经济拉动效果最好，负作用最小。而后面两次主要依赖于宏观政策的刺激，负作用都很大，而且越来越大，效益则越来越小，争议一直不停。

当前世界经济发展当中最大的问题是经济整体调整不畅，劳动生产率上不去。比如说在美国，自2005年以来，劳动生产率增长一直低迷，平均每年增长1.4%，而二战后的平均水平为2.2%。自1995年以来，所有G7经济体的劳动生产率增长和全要素生产率增长都出现了下降趋势。相对而言，美国的表现还算是比较好的。在2004-2018年期间，美国的劳动生产率增长率以每年1.1%的速度增长，是七国集团中增长最快的经济体。同期加拿大以0.9%的速度紧随其后，然后是意大利，只有0.1%。

美国劳动生产率

《美国增长的起落》一书就指出，劳动生产率上不去，科技无法形成突破，阻碍了经济的增长，而适度的经济危机有助于劳动生产率的上升。《美国增长的起落》认为，在上个世纪经济大萧条爆发之后，美国的劳动生产率的提高其实是在加快的。“1928年后生产率增长奇迹也许是20世纪美国经济史的核心谜题。”Shingo Watanabe（2016）分析，除了在1933年有所下降外，技术水平在1929-1932年都保持了上升的态势。大萧条时期，甚至是二战前一段时间中美国技术进步最快的时期。这也是现在比较普遍的看法。在经济形势不好的时候，过多的宏观政策刺激会损害了技术和劳动生产率的长期成长，破坏了经济增长潜力。一时的困难面前，中国现在最需要的不是财政刺激，而是产业政策、市场优化和人口的高质量增长。

不论是为了应对当前经济增速放缓、人口下降的严峻挑战，还是着眼于中国未来的长远发展和人民福祉的稳定提高，及中华民族的伟大振兴，最终都必须要依靠经济的高质量发展，而不能过多依赖于宏观政策刺激起来的低效繁荣。这样的繁荣不但如烟花一现，不可长久，而且收益一时，遗患长久。

市场购房动力下降对当下经济发展的确存在一定的负面影响，但是为了摆脱对房地产泡沫的依赖，“买涨不买跌”的心理恰恰是国家要打破的。就中国当前的社会承受力而言，房价实际上是涨不动了，即使出台刺激政策也不可能维持太久。而一次宝贵的下跌，或可涅槃重生，推动中国经济走上更加健康的成长轨道。考虑到中国社会资本的投机倾向太强，炒房惯性过于强大，让房价多下跌一段时间，下跌程度更大一点，可以在更大程度上消减社会投机倾向，为国家积极宏观政策和长期经济发展留出更加广阔的空间，未尝不是好事。

7月14日上午，国新办就2023年上半年金融统计数据情况举行发布会。中国人民银行副行长刘国强对中国经济金融形势的一个判断是“总体看是保持平稳运行”，“我国经济长期向好的基本面没有改变，对高质量发展要有坚定信心。当前经济面临的一些挑战属于疫后经济复苏过程中的正常现象。”“要看到积极的一面。金融数据的回升是比较明显的，亮点较多，宏观经济运行也整体呈现回升向好态势。”这些表述说明中国政府对当前的经济形势在总体上持较为积极乐观的态度，近期内出台强烈刺激政策的可能性不大。

房地产市场可以有所作为兼顾远近

当然，在坚持“房住不炒”的同时，房地产市场还是可以有所积极作为的。通过一些技术上的操作，调动社会积极因素，可以更好地促进房地产市场长期健康发展，同时对社会经济发展及人民福祉的提升也可以发挥更大的促进作用。

在坚持“房住不炒”基本原则，保持房价整体稳定的同时，可以采取双向对冲的政策：一边放开局部高端住房的价格和交易管制，这会释放高端住房的市场需求，推动其价格上涨。另一边则相应地加大普通商品住房及福利性住房的供应力度，包括“保交楼”，这其实可以对房地产市场产生一个推动价格下降的压力。

高端住房不但价格上可以放开，限购限贷政策同样可以因城施策，适度放开，以吸引资本，活跃经济，满足部分市场投资需求。同时还可以增加政府的收入，缓解财政困难，更好地惠及民生。与此同时则相应地加大普通商品住房及福利性住房的保障供应力度，一是可以保障房地产经济的正常健康运行，二是保障购买住房人群利益，三是更好地提高人民的生活水平，四是可以对冲高端住房市场放开所带来的房价上涨，维持房价中枢稳定，避免普遍性炒房的死灰复燃。

高端住房的价格放开，与普通住房加大供应力度，两者之间互为因果，相互维系。在维持房价中枢稳定的前提下，高端住房的价格上涨，可以允许普通住房价格下降得更低。而普通住房价格下降得越多，就可以支撑高端住房价格上涨越大。在社会心理层面，普通住房价格下降，可以在一定程度上抑制高端住房价格的暴涨；而高端住房价格的上涨，又可以适度为普通住房价格的下跌托底。在社会长期发展层面，高端住房价格上涨，可以活跃经济。但是因为涉及面小，不至于引起房价上涨的恐慌。而普通住房价格的下降，可以舒缓广大普通人民的生活压力，同样可以活跃经济，减缓人口下降压力，在长远的角度保证房地产市场健康稳定可持续发展。

在经济界当前普遍关心的地方债务方面，也可以因地制宜、区别对待，有选择性地由中央出面予以置换和调整。但这并不是如有些经济学家所希望的那样，通过债务置换，为地方政府解困，便于地方政府更好地支持地方楼市价格。而是为了优化调整中央和地方政府之间的财政关系，改善地方政府的财政债务结构，建立长期可持续发展体制，促进经济长期可持续发展和共同富裕。当然，为地方政府在债务上纾困的做法，在客观上肯定会加强地方政府支持地方楼市的能力。这有其合理性和必要性，同时也存在一定的风险。为了防止地方政府在财政有所纾困之后，跟房地产商共谋炒房，中央有关部门要及时出台政策，对此早做预防。

房地产可以“托而不举，慢慢放下”

就当前中国经济总体形势，“房住不炒”应该成为宏观政策的底线。如果宏观政策在激活中国经济的同时，房价在整体上保持稳定，炒房之风没有死灰复燃，那么就证明经济在总体上是比较健康的。如果宏观政策诱发了炒房风气再起，就是非常危险的。在经济困难面前，中国对房地产市场的“托而不举，慢慢放下”可能是一个好的选择。也就是整体上尽可能保持稳定，并慢慢下降到一个普通大众可以接受的地步。如果实在不行，托不住的话，那么一次高质量的经济危机和金融危机，促进市场出清，打破暴露的投机心态，总比因为炒房带来的长期萧条、人口雪崩要好得多。

过去，在中国经济高速增长阶段，部分房地产企业习惯的“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式在未来将是难以为继的，房地产市场供给正经历阶段性调整，过分投机的房地产企业将逐步被市场淘汰，稳健经营的企业将慢慢成为主流。地方政府也要逐渐适应经济的高质量中速增长，房地产的发展仍将成为地方经济财政的重要支撑，但是依靠炒房带来的暴利时代同样不可持续。

经济较长时期的下行会改变各方面人群的思想观念，行为模式也将随之而变。随着经济调整的逐步到位，市场供给及价格水平也会逐步趋于稳定。从中长期来看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳高质量发展，这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的，同时也是更好地适应中国长期发展需要，有利于国家长治久安和经济社会总体上的高质量发展。

在国务院新闻办公室2023年7月17日的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人付凌晖回应称，下阶段，将继续坚持“房住不炒”政策，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，保障民生需要。这样的做法才是真正符合中国当前经济发展基本形势和需要的长久可持续发展之道，不图收功于一时，但求安定于长远。

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