因此，实际需要动用的商品房只占总数的两三成不到，按照《管理办法》规定的“每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”，十五年前、二十年前建造成本非常低，意味着住宅专项维修资金交存数额也低。

据第一财经等网络渠道报道，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，其中真正能够被激活的规模预计不会超过1千亿元，更何况这1千亿元的用途纯粹是公益性的。

2000年-2023年全国按用途分商品房销售面积图（数据来源：国家统计局）

1千亿是什么概念？根据DM的统计，城投债余额较少的地区，如新疆、云南、山西、吉林分别约为1.5千亿、1.3千亿、1.2千亿和1.1千亿，城投债余额较多的地区，如江苏省、浙江省、山东省和四川省分别约为3万亿、2万亿、1.5万亿和1.1万亿。

显然，1千亿元的个人账户资金不是公共账户想要撬动的目标。

既然1万亿元的个人账户资金无法被撬动，1千亿元的个人账户资金又属于消费性支出，无法拉动更大规模投资和消费，那为什么还试点建设房屋养老金制度呢？除了改善群众居住环境，提高生活质量外，经济意义何在？

保值增值是存量房被盘活的前提

谜底就在谜面上。“房屋养老金”已经非常明确且生动地告诉大家，这个制度就是为了给房屋“养老”，防止“老旧小区”“老破小”不被看好，无人接手。

延续笔者上一篇文章《在这一轮城市化的尾声，城投公司路在何方》及之前几篇文章的观点，盘活存量房交易是目前激发消费潜力的重点。房屋养老金制度的建立，是盘活存量房的开端，也是房地产“517新政”落地过程中最关键的一环。

商品房价值的高低，除了取决于造价，更多取决于地段、周边配套等外部因素，还取决于面积、户型、楼层等自身特有属性。此外，小区内部环境、内部设施、场地规划等公共区域因素也会影响商品房售价。前两个方面的影响因素非常重要，但对于存量房而言，几乎无能为力。

因此对于社区群体而言，房屋的保值增值更多取决于公共区域因素带来的积极影响。经济学讲的正外部性，便是如此。

总结下来，房屋养老利好较多。对于个人业主而言，既可以提升和改善自住品质和生活体验，又能够保障出租和出售价格稳定。同时，为后续的保障性住房的收购及运营打好品质基础。长远来看，也能体现出社会主义的优越性。

谨防局部曲解、误读，徒增居民负担

但是，近期房屋养老金制度，显然引发了民众恐慌，被解读为“变相征收房产税”“想方设法撬动个人账户”，甚至出现“榨干血汗”和“硬割韭菜”之说。民众担心该制度的出台会被迫、强行增加自身经济负担。

如果房屋养老金制度被误读或曲解，造成地方政府强行规定超年限的小区必须纳入改造名单——这并非没有可能，那么将会加重居民负担，而且很可能是不必要的经济支出。

根据《管理办法》第十七条：“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交”。一旦个人账户被强制支出，个人业主将面临补缴的压力。此外，强制执行，还可能会造成资源浪费，以及过早、过度地改造。

因此，笔者也在此呼吁各地政府，尤其是首批试点地区，一定要认真研读政策文件，深刻领会政策要义；一定要学习和理解中央政策的连续性和一贯性，且不可出现对房屋养老金制度的曲解和误读。

笔者认为，房屋养老金制度并非为了撬动或盘活个人账户资金，不是为了刺激消费，况且事实上也并不能通过“小区改造”刺激更多消费，而是更多为房地产新政做铺垫。

真正的消费刺激、投资拉动政策的落脚点是在“三大工程”，尤其是保障性住房及“平急两用”工程，其中的老旧小区改造更多要因地制宜，不增加居民负担。

大道至简，行则将至。切要坚持“一张蓝图绘到底”，“增强宏观政策取向一致性”。

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