房屋养老金公共账户是“神来之笔”

从《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》的印发时间1988年2月算起，我国最早一批商品房的房龄已有36年。据中指研究院市场研究总监陈文静统计，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年房屋占比接近20%。这可不是小数量，随着时间推移，未来待更新和改造的老旧小区将会更多。

虽然《住宅专项维修资金管理办法》施行至今已达16年之久，但资金提取率却很低。华创证券研究所副所长、首席宏观分析师张瑜曾统计过各地区商品住宅专项维修资金的提取率，北京2022年底的提取率不足10%，山东2019年底的提取率仅为3.3%。

究其原因，不单单是住宅专项维修资金使用步骤繁琐所致，更重要的是《管理办法》规定的支取前提是“列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议”。

在实际生活中，以更换或加装电梯为例，一栋拥有50户住户安装一部价值15万元的电梯，户均列支3000元，从当前购买力看来不算多。但从十几年、二十年前的交存金额来看，专户余额不够覆盖。即使足以覆盖，业主专户余额很可能不足首期交存额的30%，触发《管理办法》第十七条：“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。”因此，住宅专项维修资金的续交会让业主“捂住口袋”，即使多数业主都有更换或安装电梯的意愿，只要未达到“三分之二”，支取方案就无法通过。

谁不愿意享受高品质的生活？但是，谁都不愿意为准公共物品支付太多费用。归根结底，恐怕还是“缺钱”。

既然如此，那就由政府承担部分费用，让群众在享受同等品质准公共物品及服务的情况下减轻支付压力。

公共账户的钱从哪来？

房屋养老金公共账户交存金额定在多少合适？钱从哪里来？

公共账户交存金额的确定取决于两个方面：“政府的诚意”和“政府的能耐”。政府能耐的大小限制着诚意的大小，同时诚意又激发着能耐挖掘。最终还是回到“钱从哪里来”的问题。

根据住建部相关司局负责人的说法，“地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集”。地方财政现在捉襟见肘，各地土地拍卖增幅微弱甚至大跌，如果雨露均沾，根本起不到“补缺”作用，更何谈“撬动”个人账户资金支取。

根据经济学家任泽平及其团队的数据，土地出让收入占地方财政的比重在3-4成，其中地方财政收入仅考虑一般公共预算收入和政府性基金收入两项。与土地、房地产直接相关的税收占地方财政的10%左右，土地出让金和相关税收占房价的6成。

可见地方财政对土地及其下游房地产的依赖之强，这也就是过去将地方财政模式称为“土地财政”的原因。

现如今，房地产市场颓势持续，地方财政也必然不可持续出现赤字。因此，“财政补贴”和“土地出让金”必然不会成为公共账户的主要资金来源。

既然地方政府能耐有限，那就需要中央政府统筹支出。2015年开始的棚户区改造、2021年开始的老旧小区改造，都有中央预算内资金支出。

公共账户能否撬动更大规模资金入场？

资金来源有了，出多少呢？

官方规定公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出，相当于政府出资充当启动资金，不需要太多，而个人账户资金才是主要的项目资本金，符合“谁受益谁出资”原则。至于是否需要配套金融机构融资，取决于支取用途。

如果是更换或加装电梯、外立面更新、小区绿化整改等公益性项目，直接支取个人账户和公共账户资金。如果涉及更大范围的公共区域改造升级，并且能够产生收益，金融机构才愿意参与进来。

对于一些收益率较高的公共区域改造项目，甚至还可以按照市场化原则吸引社会资本方参与，但需要业委会同意出让一定期限的公共区域运营及收益权。例如社区内部开设商业、收费性服务设施、新增充电设施并租赁等等。

1988年中国开始商品房试点，商品房数量逐年增长。国家统计局从2000年开始统计按用途分商品房销售面积数据，2000年商品房销售面积仅为18,637.13万平方米，其中住宅商品房销售面积为16,570.28万平方米，至今商品房销售面积最大的年度为2021年，上述数据分别为171,414.60万平方米和149,602.34万平方米。

2000年-2023年全国商品房销售面积总和为2,417,568.49万平方米，简单计算可知：最近十年商品房销售面积之和为1,470,772.49万平方米，占比60.84%；最近十五年商品房销售面积之和为2,017,094.06万平方米，占比83.43%；最近二十年商品房销售面积之和为2,315,993.54万平方米，占比95.80%。

这些数据意味着什么？意味着近六成的商品房短期内不会参与“城市更新”，两成多的商品房存在电梯更换或加装、小区绿化更新等潜在需求，一成的商品房涉及外立面更新、加装电梯、内部环境升级等公益性改造，剩余的一成才属于“老旧小区”的范畴。