·让子弹再飞一会儿……

对于这份针对性极强的新政，该作何评价呢？

新政是不得已而为之。如果“三道红线”对房企融资限制的周期短一些，金融机构更加市场化、专业化地甄别房地产企业个别风险，而非一杆子打死，或许房地产企业不会出现大面积爆雷或困难，“保交楼”就不会成为突出的社会问题。再假设中央对房企融资的限制更加精细化，分类更加明确，监测指标更加多元；地方政府勤政务实，不对“土地财政”上瘾，不被地方债务裹挟，是否会有余力保民生于烂尾、救经济于地产？

新政极大限度尊重了市场。严格界定了地方政府、金融机构及房地产企业的各自责任，对于涉及民生的“保交楼”和保障性住房建设等问题，地方政府责无旁贷；对于需要纾困的房地产企业，则参照企业破产及债务重组等方式，予以有偿处置，方式包括政府回购、市场化转让等。科学分层，在不新增土地供应的前提下，盘活土地存量的同时，为房地产增量创造了机会。

新政为多层次住房市场的形成奠定了基础。地方国企收购存量住房作为保障性住房，将有效弥补保障性住房供给的不足，缓解地区住房紧张压力；全力推进保交楼，城市新青年顺利入住自有商品房。这类措施可以有效保障绝大多数城市常驻人口的居住需求，其他具有改善需求的购房者未来有望获得更佳的居住体验，届时房地产市场也将出现更加细分的发展格局。

新政之后，房价会上涨还是下跌呢？

这恐怕是普罗大众最关心的问题了。

沿用文章开头提出的关于房屋兼有居住品和投资品的分析逻辑，如果保障性住房（租赁的也好，限价的也罢）能够满足基本的居住需求，购买商品房的刚需群体就会减少很多；在没有新增商品房供应，存量商品房（包括二手房和目前未售出且为出售给政府的一手房）供应不变的情况下，价格自然会下跌。再叠加下跌预期及投资者抛售，价格会加速下跌。

如果保障性住房供应较慢，人为地造成短期内供应不足，那么在消费刺激及引导下，商品房房价会出现上涨。上涨的幅度及持续性取决于保障性住房供应的进度，以及购房人（包括刚需和投资）的反应速度和上涨预期形成与否。后者较为综合，既受自我认知、综合消息处理能力的限制，又受外部环境、第三方行为的影响。不过，其中有一条极为关键，通货膨胀。

中国人民银行副行长陶玲

根据陶玲副行长介绍，中央人民银行将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。国家金融监管总局副局长肖远企介绍，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

上述二位所言仅仅是货币政策方面的支持。在财政政策方面，今年已发行1万亿元超长期特别国债、3.9万亿元地方政府专项债券（预计后续可能有新增）。新冠疫情相关政策放宽一年多来，经济恢复缺乏较大动力，商业银行贷款新增乏力，资金空转问题相对严重。在上述政策综合作用下，M2增速及社会融资规模有望改变其颓势，CPI及PPI等物价指数也会相应回升。

当然，以上分析是在没有考虑房地产市场分层的前提下展开的。一旦考虑分层，如城市差异、同城板块差异、是否为学区房、房屋年限及其拿地价格等等，则又会迥然，不能详尽。

“降低个贷利率”、“降低首付比例”、“放开限购”、“房屋以旧换新”……，到底能不能刺激购房需求？

要回答这个问题，还是要回到对房地产工作的“人民性”和“政治性”的把握和理解。房地产行业过去是我国的支柱性产业，但未来是不是呢？至少当前阶段不是。妥善处理房地产“工作”关系到社会层面的“消费恢复”，处理得好，才能为中国经济的平稳健康发展换取空间。

新政第一层面的“保交楼、消化存量商品房”工作是围绕“拯救房地产企业”展开的，利好的是无房刚需群体。配租型保障性住房环节了青年群体的住房压力，能有效释放该群体的旺盛消费力，为基础商品的消费恢复提供强支撑。配售型保障性住房价格会受到政府指导，购房人资格严格筛选和“以需定购”的国企收购策略将保障该市场的稳定。

无论如何，这都会在一定程度上会激发该群体对特定商品的消费需求，包括装修材料、家具及其他衍生的需求。未来有望引发消费联动，促进消费市场的恢复，具体情况有待观察。

新政第二层面是围绕“激活房地产行业”展开的“消费刺激”，这个层面更多是由市场规律主导的。以改善型住房为例，合理的“以旧换新”政策估计仍可以激发大批城市“中产”的换购积极性，同样会催生其对家具类特定商品的消费需求。

此时，城市“中产”成为前面分析“房价上涨趋势”中的“最终消费者”角色，投资人群会伺机进场，加入这个游戏。

房地产行业是国民经济的重要行业之一，与民生息息相关，但作为资产，又无法摆脱价格跳升的价值规律。这是房地产的宿命，但不应成为中国民众的困扰。

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