再回到前述问题，概括回答就是，最初投资者知道刚需基数很大，流动性充足，所以才入市炒房，在供应较少阶段，房价一直维持着稳定上涨。富裕人群看到了投资机会，纷纷下场买房，投资需求叠加没有被满足的居住需求，又进一步推高房价稳步上涨。普通居民开始忧虑子女的住房成本过高，于是有了对冲房价过快过高上涨风险的需求，提前认购一套房屋，在房价上涨的共识下，对冲投资的需求再次助长房价。

与此同时，在宽松货币政策的作用下，名义房价上涨领先于真实房价上涨，营造出诡异的疯狂。这其中更离不开金融机构的助推，银行为上述所有具有信用的投资者提供杠杆，投资房地产似乎成了一件不费脑子的事情。银行为信用稍次一些的白领、大学生以及稳定就业的打工人提供按揭贷款，让他们顺利买到房子，以向市场上的所有投资人展示“最终消费者”旺盛的需求，并成为下一批刚需的榜样，以免后者希望破灭。

经历如上一系列操作，房价会一直上涨，房地产市场会一直景气。除非有一天“最终消费者”变得理性了，不再为高涨的房价买单，而是选择放弃买房。当少量行为成为多数时，就会导致房价降温甚至出现下滑，而当这部分人再多一些的话，投资群体中会出现房价下降的预期，这时候房价就真的会快速下降。一旦房价下降成为刚需和投资者的共识，房地产击鼓传花的游戏就会终结。

但可惜的是，中国房地产市场始终没有等到“理性人”群体的出现。过去两三年，房价持续下降，房企违约的违约，破产的破产。这一切得缘起并非是最终消费群体的冷静，而是作为供应方的房企债务爆雷，预售楼盘不能如期交付，令最终消费者颜面尽失，才不得以驻足反思。

所以，“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作”，这句话其实已经点明了本轮房地产新政的要点及目标，“保交楼”是“人民性”，“消化存量商品房”是“政治性”。

·房企、地方政府、金融机构，该做什么？

有人会好奇，这两点要求说的不都是房地产企业嘛！没错，2022年开始的保交楼责任确实主要是在房地产企业，防止房企“躺平”；但两年过去了，房企早已自身难保，更是无力回天——目前，房企的困境，中央已了然。

2023年，笔者曾在《如何破解地产、城投和金融的三体问题》一文中分析了关于“保交楼”应该在确保“存量”烂尾楼顺利完工的同时，重点关注房地产市场“增量”可持续发展的重要性，同时呼吁地方城投企业入场解决保障房供应不足和保交楼缓慢的问题。

在确保“存量”烂尾楼完工的同时，也要关注房地产市场“增量”。资料图为福州市区一处新建住宅。图自IC photo

结合新政吹风会，也可以明确房地产工作的“政治性”是对地方政府、金融机构提出的要求。尽管政策强调压实房地产企业的责任，实际上房企老老实实配合，不打小算盘、不搞小动作就是最大的“人民性”和“政治性”了。这次新政与其说是房地产市场政策，倒不如翻译成“关于拯救房地产企业和激活房地产行业的若干重大方案”。

从以下角度分析和梳理下房地产企业及行业面临的问题：

第一，融资依然受限。“三道红线”是中央加给房地产企业的融资限制，再配合对金融机构的信贷收缩，引发连锁反应，房地产企业陷入“半死不活”。去年，中央层面出台多项政策和文件企图鼓励金融机构对房地产企业纾困，但事与愿违。在紧缩背景下，融资“白名单”也保不住房企爆雷，对于金融机构而言，继续限制对房地产企业授信是合规审慎的要求。以债券市场为例，弱地区的资质较差的城投公司融资成本目前已低至3.5%，少数未违约的优质房地产企业仍高于4%以上，大多数未违约的房企却过不了准入门槛。

第二，存货规模下降显著，去化周期拉长。融资受限后，紧靠股东出资、合作方资金投入才能继续拿地开发，但受行业景气指数低迷影响，新开工面积逐年降低。更有多数房地产企业和具有房地产业务的综合性企业直接放弃住宅类房地产业务。多数房地产项目去化周期延长，随着少数新房项目开售，累计未出售面积持续增加。

第三，保交楼任务艰巨。对于少量房企，暂不存在烂尾风险，不需要保交楼；对于大多数房企，烂尾楼不会只是个别项目，“保交楼”恐怕只会越保越多。保交楼项目的继续投入不会产生预期收益，房企动力不足，尤其在融资受限情况下，房企面临两难抉择：要么保交楼，然后爆雷；要么如期兑付债务，然后继续喊“保交楼”。

第四，各地一二手房价持续下跌，购买需求不断下滑。为了自救，房企采取打折出售的销售手段，引发区域房价下跌，同时“保交楼”困难抑制购买需求，房价下跌预期稳固下跌趋势。房地产行业及其相关行业景气指数下降，抑制消费情绪。

再看新政所言，“充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用”，解决的是房地产企业融资难问题；“地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房，用作保障性住房”，解决的是房地产项目去化周期长和去化难的问题；“妥善处置盘活存量土地，目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式，妥善处置盘活”，解决的是房地产企业非流动资产变现难的问题；“着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付”，解决的是保交楼的困境；“继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设‘三大工程’”，预防房地产债务风险蔓延，阻碍消费释放，同时缓解住房焦虑，激发潜在消费需求。

总结下来，新政的核心目的在于通过保交楼、消化存量商品房，化解房地产企业债务风险；同时通过刺激商品房消费需求，活跃市场，解决增量问题，促使房地产行业进入健康发展模式。