六、“保交楼”只是阶段性任务，“租售并举”才能良性发展

我国宏观经济和产业结构正面临深化转型，10月25日，六部门联合印发《关于以制造业为重点促进外资扩增量稳存量提质量的若干政策措施》（以下简称《若干政策措施》），旨在更好发挥利用外资在促进我国制造业高质量发展、更深融入全球产业链供应链的积极作用。至此，我国房地产市场的“野蛮生长”也将画上句号，随着地方政府债务规模的持续管控，地方债务风险也将得到有效控制，“土地财政”也将在经济结构调整的大浪中消散。

鉴于此，基于对各地现行保交楼政策的梳理，笔者拟抛砖引玉，为读者提供一个“保交楼、稳民生”+“增效益、降债务”的方案雏形，继而为租售并举的房地产行业健康发展之路打扫一些灰尘。

坚持中央政治局会议关于“压实地方政府责任”的会议精神，保持由地方政府主动承担牵头和落地主要责任，中央各部委给予必要的政策支持，并在实践中不断完善政策工具箱的基本思路，通过地方政府及地方城投企业直接介入，包括直接接盘或联合房企协同处理的路径，因城施策用足用好政策工具箱，如地方政府专项债、开发性金融工具、地方城投发行债券、REITs产品、举借专项贷款或PPP、政府产业投资基金等，以实现保交楼、稳民生、增效益、降债务。

地方城投企业，即地方城市建设企业，主要从事城市建设的地方国有企业，在我国城市化发展、城镇化进程、区域经济发展、生态环境治理与保护、医疗民生保障等诸多领域中发挥了重要作用，也间接推动了我国工业化进程并促进了市场经济的繁荣发展。期间，也产生了比如对金融资源的虹吸、对部分民营经济的挤出、发展不集约、过度依赖土地财政等弊端。

随着经济结构的政策性调整以及对制造业高质量发展越发重视，地方城投企业也将逐渐完成其城市建设的使命，向服务国家新的发展战略方向转型。然而，作为市场经济中的主体，同时需要兼有经营效益，这也正是城投企业目前面临的转型困境。

“保交楼”对城投企业而言，则是一个很好的机会，更何况，城投企业对房地产业务并不陌生。房地产行业的上游是土地供应，涉及的土地整理业务；房地产行业的中间环节，比如区域城市道路、绿化、路灯、广告牌、停车位等的建设与运营业务；房地产行业下游的房屋建造，包括商品房（包括住宅和商业）、保障性住房（公租房、廉租房、经济适用房、人才住房等），此外包括房地产周边的业务，如物业服务、供水、供电、供气等等，城投企业的业务均有涵盖。

昆明9月主城商品住宅销售均价13949元/㎡。图源：视觉中国

当然，城投企业的专项发展不能走上老路，更不能开倒车。由城投企业承接保交楼任务，主要在于城投企业对房地产全产业链熟悉，且拥有完备的组织架构和人力资源，在投入最少的情况下，更加有效的承接保交楼任务。

更重要的是，城投企业可以在不改变现有金融合作体系框架的情况下，更加便利且顺畅地将专项资金接入风险地产项目。就像之前的“棚户区改造”、“易地扶贫搬迁”，以及现在的“乡村振兴”、“绿色碳中和”等战略和政策的实施与落地，事前申报、专款专用、事后审计，可以实现精准有效的金融支持，避免地方政府隐性债务的增加。

目前，保交楼的政策工具中尚未提及地方政府专项债券，笔者认为，政府专项债券的效果会比国家开发银行、国家进出口银行等政策性银行的金融支持效果更好，也会比大型金融央企的纾困式解决方案更优，主要原因如下：

1、地方政府专项债券是直接融资工具，相比专项贷款等间接融资工具的优势更显著，如操作成本更低，发放程序更加简单，事后监督更加有效。

2、地方政府专项债券是以省级政府信用背书，由省财政厅代为发行，成本更加低廉，且由省财政厅联合保交楼项目的主管单位省住建厅共同监督资金使用及成效，保障力度更大。

3、保交楼是为了稳民生，即该类项目的公益属性更大些，当然不是绝对的，相比较而言，由政府及地方国有企业主办会比金融机构运用市场化手段更稳妥。

4、保交付的多为商业性住宅，具有客观的收益或者后续的潜在收益，比如三供一业等，这点可以有效环节地方城投企业经营性不足的缺点。

5、保交楼措施的一种是将其顺利转化为保障性住房，进而顺应“租售并举”的健康发展态势。从长远来看，需要非逐利性质的国有企业承担并长期服务，这点来讲，地方城投企业更加合适。

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。希望烂尾楼尽早完工交付，亦租亦购，有其屋，才可谓安居，才可言乐业！

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