【文/观察者网专栏作者 鹿鸣】

自2018年以来，随着房地产市场的逐步降温，在资金、交付、管理、纠纷以及不可抗力等因素的共同影响下，全国多地出现多处楼盘停工、延迟交付等现象。

今年年初至今，全国已陆续爆出200多份业主集体提交给银行的停贷公告书，据易居研究院智库中心统计，7月中旬停贷新闻事件尤为凸出，仅7月13日单日新增停贷公告书多达98份，事件不断发酵升温，很快升级为社会热点问题。

停工、停贷事件发生在河南（郑州）、湖南（长沙）、湖北（武汉）、陕西（西安）、太原、天津、青岛、成都等多个区域或城市。

涉及烂尾项目的房企分化也比较明显，从涉事房企的规模大小来看，小型房企是重灾区，占到6成以上；但是从涉事楼盘的梳理来看，全国性的大型房企则更为严重，接近6成比例；中型房企或有地方国资背景或是深耕某一区域，受连锁反应的影响反而较小，协调地方资源的能力较强，相对有效地避免了行业冲击带来的更大冲击。显然，停工、停贷及其衍生问题是广泛的、深刻的，是亟需解决的。

7月28日，中共中央政治局召开会议并就上述问题予以回应，会议强调：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

福州：房企加速降价促销 前9月我国商品房销售降幅收窄。图源：视觉中国

一、为什么要压实“地方政府”责任

那么，问题来了，中央为什么要强调压实“地方政府”责任，而不是房地产企业的责任或者金融机构的责任呢？

尽管房企是始作俑者，金融的逐利助涨了房地产泡沫、抽贷挤兑成为风暴来临前的逆向选择并加剧了泡沫的破裂，但两者都是依照我国市场化制度和准则并根据时下行情研判做出的理性决策和经营方略，无可厚非。

然而面临市场失灵，房企和金融机构是束手无策的，只有政府适当干预才能纠偏。地方政府作为施政主体，对区域经济繁荣与社会民生保障负有第一责任，可以在较短时间内充分调动区域资源解决停工、停贷这一“休克”式病症。

此外，强调压实地方政府责任，可以有效避免其他烂尾程度较小的城市跟风效仿、“躺平摆烂”，打破对“中央兜底”的幻想，防止事态进一步恶化。

此外，易居研究院智库中心《2022年全国烂尾楼研究报告》的调研结果显示，200份停贷公告涉及的烂尾楼形成的原因包括资金问题、项目交付要求、不可抗力因素、工程管理问题、法律纠纷问题5大类，烂尾情况错综复杂，程度和诱因也不尽相同，因此在解决“保交楼”问题时应有不同侧重，由地方政府主导的“因城施策”则更有针对性，更能立竿见影。

二、各地政府如何“保交楼”

近期，各地政府积极响应中央政治局会议精神，主动挑起大梁，坚决执行“保交楼”任务。尽管化解项目烂尾风险是个系统性工程，有效化解仍需时日，但信心比黄金更重要，政府主动担责是化解烂尾风险关键性的第一步，给了房企信心，使金融机构放心，更让购房者安心。

河南郑州注重市场的力量，由政府部门牵头、国企主导，充分运用市场化手段开展纾困，通过收并购、破产重组、商业住房转保障性住房、棚改专项贷款承接等不良资产处置方式，使风险定向爆破。

7月19日消息，郑州地产集团与河南资产管理公司联合成立100亿元地产纾困基金，以市场化基金运作方式帮助普遍性困难房企解决停工、烂尾问题。

与此同时，部分城市则迅速调动公务员队伍成立专案小组，就问题楼盘及困难房企面临的风险实施“动态掌握、定向帮扶”策略。

四川遂宁、陕西咸阳等地采取一对一帮扶模式，住建部门统一指挥，对辖区内困难房企或问题项目进行定向分配，一个单位或科室定向帮扶一家企业或一个项目，专人定期跟踪项目进展，及时制定应对策略。

山东济南等地的住建部门及时对风险项目深入分析研判，建立风险台账，会同项目所在街道制定“一案一策”化解处置方案。如项目资金紧张问题的解决，主要依靠住建部门在保障资金安全的前提下适当给予预售监管资金支持，并在项目内封闭运用，确保项目完工交付，妥善化解风险。

此外，湖南长沙、贵州贵阳等地则强化“规范操作”的治理理念，加强房地产行业监管力度，严格要求房地产企业将购房款存入监管账户，并从核发商品房预售许可证开始至预售许可证范围内商品房全部建设完成并取得现房销售备案后，严格实施资金使用监管，优先用于项目建设并确保顺了竣工交付。

三、多部委相继出台配套政策呵护市场信心，借开发性金融引流动性助力“保交楼”

房地产同时兼有居住和金融两种属性，既关系民生保障，也涉及金融治理。向来资金的流向决定房地产行业的冷暖，本轮房地产周期的调整亦不例外。

房地产企业目前正面临着较为窘迫的融资压力，融资难成为压死房企，尤其是民营房企的最后一根稻草，流动性不足导致房企违约、破产，进而使得烂尾楼问题日益严重化。

以多家民营房企被监管纳入“示范房企”名单并鼓励发行债券为标志，本轮房地产行业震荡调整进入尾声。5月至今，碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城控股等多家优质民营房企已陆续完成或正在通过债券融资回血。

2022年1-10月，房企信用债发行总额为4003.9亿元，尽管同比下降16.9%，但10月房企信用债发行规模同比上升155.7%，投资机构对房地产企业的信心在逐步恢复中，流动性将逐步回归，有助于推动停工项目的复工、加快完工交付。