观察者网：在贷款利率方面，在6月5年期以上LPR下降的带动下，我国房贷利率水平随之下降。但是现在大家关注度比较高的是存量贷款利率。中国人民银行货币政策司司长邹澜上月在编辑会上表示，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”对此您怎么看？

李宇嘉：个人住房贷款余额增速已经连续两个季度回落，标志着房贷的增量时代过去了，进入了存量时代。“资产越来越荒”的经营环境下，房贷还是优质资产，银行会乐于“抢”这样的资产。“抢”这一资产有两种方式，一是留住自己的客户，二是争夺别人的客户。

为了留住自己的客户，银行需要通过下调利率，避免客户流向其他按揭利率较低的银行，兴业银行广州分行就是这么做的，该行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。而为了“抢”来别人的客户，银行可以通过更低利率吸引其他行客户来办理“转按揭”，以置换旧的贷款。

银行是市场化导向的机构，当按揭从卖方市场进入买方市场，从增量市场进入存量市场，银行的经营行为，也必然跟着转变。以低利率获得客户，是未来每一家银行最基础的营销手段。

观察者网：从去年下半年开始了一股“提前还贷潮”，您认为原因是什么？现在房地产利好政策不断，接下来是否会扭转这种现象？

李宇嘉：“提前还贷潮”是无可避免的，贷款利率高只是原因之一，最根本、最主要的原因还是房价下跌。

之前大家之所以不惜承担比一般风险收益率或者存款利率都要高的利息去买房，就是看重房价会上涨，认为房价上涨的收益远比贷款的利息要高。现在房价下跌，购房者每个月还是和之前一样还月供，但持有的是一项价格下跌资产，这个是不划算的，所以很多人会提前还贷。原来加杠杆买房是因为房价涨的预期，现在去杠杆是因为房价跌的预期。

因此，存量房贷利率下调可以缓解提前还贷的斜率，但是扭转不了提前还贷的趋势。

上海房产中介公司门店挂出房价信息  图源：IC photo

观察者网：您觉得房地产在稳经济的过程中应该发挥怎样的作用？

李宇嘉：房地产是国民经济的支柱产业，稳经济必须要稳地产，稳地产有助于稳经济。目前在稳经济的过程中，国家强调要充分发挥消费对经济发展的基础性作用。

因此，未来会注重盘活存量房，包括城市改造、老旧小区改造、农村危房改造、公共配套服务补短板、鼓励居民二次装修、鼓励存量盘活后搞租赁等等。盘活存量将推动装饰装修、家具家电的消费，在学校、医院、公园等配套设施上补短板。另外，还可以围绕社区公共设施和公共服务，包括养老、托幼、助残、助学等，最大规模地带动以社区生活圈为主要载体的房屋和居住消费。

这些对经济的拉动作用可能不如原来的投资，但是它更可持续、更健康，也更能带动就业和消费，我觉得这些才是房地产作为国民经济支柱产业的最根本的体现。

观察者网：一季度在前期积压需求释放、政策显效等因素作用下，房地产市场活跃度回升，热点城市房地产市场出现“小阳春”行情。但二季度由于前期积压的需求释放完毕，市场明显降温。在当下各地不断优化房地产调控政策的背景下，您认为下半年房地产市场走势如何？

李宇嘉：我认为，下半年肯定会比二季度好，但是第三或第四季度可能都不如一季度，今年整体来看应该比去年要好。去年（房地产规模）是近5年来的最低值，这种快速的下行当然不可取，但是房地产不太可能回到过去几年的高速增长态势。

刚刚我们讲到了房地产的存量盘活，接下来它对经济和就业的作用会很明显得体现出来。这就是房地产的新模式。

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