粉岭高尔夫球场是位于香港新界北部靠近深圳的一片土地，虽然香港高尔夫球协会声称这里诞生了东亚最早的高尔夫球场和比赛，但是实际上，在二战前后，这片土地曾经长期被荒废，一度飞沙走石。上世纪60年代，随着香港经济开始繁荣，这个球场才重新开始运作并经过几次扩展并入了周边大量土地，才有了今天176公顷的规模。

粉岭高尔夫球场（资料图/港媒）

令人玩味的是，即使香港土地紧缺，地价高昂，但是1999年，香港一改过往契约每年续期的习惯，以1000元的象征性价格，将相当于香山公园大小的球场一次性批出21年的契约。

当时港府对公众给出的理由是希望进入民间资本发展绿色康乐设施。但是很明显，打高尔夫球的富人群体没把多少心思花在公众服务上。如果要想办理粉岭球场个人会员，会费是20万港元，还得排队；如果是临时想去打球，非会员入场费1800港元，而根据熟悉情况的人士的说法，如果没有自带装备，各种费用总计会在6000港元以上。显然粉岭球场完全脱离了公众康乐的范畴，而成了富人娱乐的自留地。

这种资源配置显失公平的情况自然引起舆论热议。在2013年，香港审计署、规划署就开始探讨收回球场部分土地，以兴建1.2万个单位的公屋。相关利益集团自然不可能坐以待毙，开始祭出环保等大旗，从法律上阻碍土地的再开发利用。

熟悉香港公众事务的朋友应都知道，香港之所以留有大量郊野公园土地、之所以包括填海造地在内的多项工程举步维艰，背后都有环保和动保群体的各种阻碍——虽然不能对环保、动保的主张一概否定，但是社会要想发展，也必然需要在满足社会基本的发展需要和环保上做到兼顾。

面对球场土地被收回的情况，香港高尔夫球协会动员了大批环保专家、前政府官员等，以球场范围内存在大量古坟、古树、古迹、受保护动物等名义阻止政府收回土地开发。他们屡屡提出环保评估的要求，试图拖延政府的开发进度。

一定程度上他们做到了，在土地契约于2020年即将到期之际，当时的港府宣布会将土地以1港元的价格续租给球会3年，称这是过渡性安排。

新一届港府上任后，将改善香港民生，特别是改善香港居民普遍窘迫的居住空间，视为重中之重。因此行政长官李家超力主前一届港府的动议，坚持收回球场旧场32公顷的土地，虽然没有立即开发新建住宅，但是依然开放给公众免费使用，展示了这届港府解决积弊的决心。而香港球会也调整策略，他们的如意算盘是哪怕不能阻止土地被回收，也要阻挠土地建楼，并且争取这片土地依旧由高尔夫球会代为管理，“因为我们最有经验”。

目前，粉岭球场32公顷的土地虽然回到了政府手中，但是一个单位的楼也没开始建造。香港高尔夫球会依旧以环保评估的要求申请司法复核，李家超也表示不介入司法程序。香港民众是否能得到这一万多套住宅，还有不短的路要走。

学习新加坡的组屋经验，实际上该学什么？

“撤辣”刺激楼市交易，理论上看，一方面鉴于香港房地产与经济高度捆绑的关系，确实有利于推高香港的经济信心，另一方面，也能通过更多的物业交易、维持高地价政策下的土地出让等帮香港政府获得更多的财政收入，以缓解连续两年超千亿的财政赤字。但是，这样一来，同样仍难以解决长期困扰市民尤其是夹心阶层的住房问题。

在这方面，相比收回部分闲置土地、增加土地供应，香港政府似乎更容易在公屋方面发力。而提及香港公屋，很多人会自然而然地将其与新加坡的组屋制度对标，进而隐隐生出“外国的月亮比较圆”的羡慕之情。

确实，新加坡与香港有众多可比之处，比如都是一个单独的城市经济体，都以航运和金融起家，制度上也都继承了过去英国留下的体系。但是在住房领域，新加坡选择了大政府兜底满足百姓居住需求的模式。

图为新加坡达士岭组屋（资料图）

一方面，新加坡政府设立了建屋发展局，负责房屋规划、分配、出售、租赁等职能。其以私人住宅1/3的价格向市民直接出售组屋，配合强制缴纳、覆盖人群极广的中央公积金，使得即使是年轻人也能早早凑足首付拥有属于自己的私产。

另一方面，新加坡不像香港那样实行公屋的排队制度，而是实施登记申请制度，只要满足条件的公民或永久居民都能很快买到组屋，并不需要长期等待。而且新加坡严格限制了组屋的转让出售和租赁条件，杜绝了炒房套利的空间。这使得新加坡组屋的价格得以维持长期温和上涨，而新加坡的房屋自有率也实现了惊人的91%。

最后，在土地出让金管理上，新加坡规定了这笔钱不能被政府部门和法定机构直接支配使用，必须作为政府储备资金交纳到国库。如想动用这笔资金，需经总理和总统两人共同签署。这项规定杜绝了政府通过大幅出让土地而增加财政收入的可能，因此没有了财政长期依赖土地的问题。

在一些推崇市场经济的人眼里，新加坡政府过多地干预了地产市场的发展，但换个角度来看，政府长期的强势介入也减少了部分社会矛盾的出现。香港的公屋政策与其近乎同期出现，发展至今也近80年，但依旧问题众多，常为人所诟病，呼吁香港政府向新加坡看齐的声音层出不穷。

现实来看，香港政府若向新加坡学习组屋经验，学的不应只是制度上的小修小补，更多应学新加坡政府敢于大刀阔斧改革的政治魄力，这既需要香港政府改变旧有的“积极不干预”的管治思维，也要有不向包括但不仅限于房地产商、富户等在内的地产既得利益群体妥协的勇气——相信这些道理，香港政府也不是不懂……

结语

回望香港地产发展史，可以说它塑造了香港的城市景观，为香港的繁荣作出了重要贡献；但同时，它也渐渐地给香港的经济发展套上了沉重的枷锁，发展至今，也衍生出众多社会矛盾。

一时的刺激，能带来一时的上涨；但要想让香港经济重拾活力、让香港社会行稳致远，简单的“撤辣”显然远远不够。

坚持房住不炒，引导资金脱虚向实，实现新质生产力突破，是长期高质量发展的可取之道——这一治理思维，不仅适用于内地，同样值得香港细细领悟。

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