【文/观察者网专栏作者 闻博】

继去年底内地各大城市纷纷出台楼市松绑政策取消限购以后，香港也坐不住了。

2月底，香港财政司司长陈茂波在2024至2025财政年度特区政府《财政预算案》中指出，2月28日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税——媒体称之为“撤辣”，即“撤销辣招”。

与内地用限购等方式打击炒房行为的手段不同，香港的楼市调控以额外征税为核心措施。2010年以来，特区政府陆续推出了一系列楼市辣招，包括额外印花税、买家印花税、新住宅印花税等，以打击短期炒卖活动、遏抑外来需求等。

时过境迁，香港政府统计显示，今年1月香港楼价指数跌至2016年11月以来的新低，与2021年9月的历史高位相比累计跌幅达23%。

港府“撤辣”的动作，无疑是为了激活不断低迷的楼市。此外，市场和媒体也在猜测，这次突然的救市举措也是为了配合之前一直在进行的人才争夺战。

不论目的为何，从政策公布后的市场反馈来看，“撤辣”确实起到了一定的刺激作用。据报道，在过去半个多月，香港无论是新房还是二手房的成交量都迅速回升，其中内地买家是主力——毕竟，完全“撤辣”后，对非香港永久居民而言，税款一下子降了小几十个点，相当于房价打了不小的折扣。

香港全面“撤辣”后，新盘市场火爆。（图/港媒）

“撤辣”对香港经济的长期作用如何，有待时间检验；而若考虑到香港社会另一个郁结已久、当下逾趋紧迫的矛盾——住房问题，“撤辣”又能起到什么疗效，同样值得思考。

香港地产之困

全球人口密度高的城市并不只香港一家。例如菲律宾马尼拉的市区人口密度就高达43000人每平方公里，而相比之下，香港理论上的人口密度仅为7000人每平方公里。现实中正是因为香港大量土地得不到开发，才出现了香港局部地区高达400000人每平方公里的奇观。

香港有大量土地储备或未开发的土地。在全港1100余平方公里的土地中，有400余平方公里是郊野公园，还有占总面积5%的农地，未开发的闲置土地也多被用于堆积集装箱，而香港的粮食则完全依赖进口。宁愿土地干撂着也不开发，这点也造就了深圳香港行政边界上的奇特对比。

图中深圳河左侧为深圳地界，右侧为香港新界土地。（图/新华社）

香港还在邻近深圳的地方建了大面积的垃圾填埋场，过去时不时导致深圳臭气污染增加。图为香港垃圾场分布位置。（图/港媒）

提到香港的房地产，不能不提垄断了香港地产市场的六大家族，分别是：大名鼎鼎的李嘉诚家族、拥有新鸿基的郭氏三兄弟家族、创办了恒基兆业的李兆基家族、掌管着新世界的郑裕彤家族，以及“世界船王”包玉刚家族和在内地知名度要弱点的犹太富豪嘉道理家族。

二战结束后，香港人口暴增，而自1960年代以来，香港又开始承接和发展中低端制造业。对住宅和厂房的需求不断攀升，引来了李嘉诚等财团的大举投入。半个多世纪下来，这些家族财团通过各种渠道收购，掌握了大量储备土地。有港媒估计，香港主要房地产商的土地储备占据了香港可开发土地总面积的80%，相应地，特区政府手里的土地储备仅有两成——其中还要为原居民预留近千公顷的土地兴建丁屋，而个别原居民还和开发商谋起了“套丁”。

由于土地供应的高度垄断，香港房价畸高，广大普通市民的住房负担很大。然而，垄断资本和既得利益集团依旧想尽办法推高楼价。哪怕他们不买地，也必然会出席政府组织的土地拍卖会，以推高土地的成交价，迫使其他意欲购买土地的中小开发商出高价。

有数据统计，在1997-2003年期间，香港每年平均新建私人住宅单位为26900个，楼价跌幅高达60%；而在2009-2014年期间，每年平均新建私人住宅单位不足11000个，尽管政府采取了一系列调控政策，楼价却在2009年的低点之后猛涨了超过一倍。这两个时间段虽然叠加了董建华的“八万五”建屋计划、金融风暴等因素的影响，但一定程度上也表明，土地供应不足导致住宅市场供不应求，进而影响了房价的波动。

房价不断上涨，垄断资本从中获取巨额利润，再利用这些巨额财富跨行业收购重要公用事业的股份。比如，香港的电力供应由李嘉诚旗下电能实业和嘉道理家族的中电两家公司垄断；香港的煤气供应由李兆基家族的中华煤气公司垄断；等等。有香港地产业内人士曾出书，将这一系列现象概括为“地产霸权”，这一术语现在看来仍未过时。

值得一提的是，对于香港各大房地产商，香港舆论埋怨它们囤地垄断、推高房价，内地互联网上，民众对它们也颇有微词，因为这些地产大亨的两项花式操作——公摊与楼花。

有不少网络文章把公摊制度肇始的帽子戴在李嘉诚的头上，说句公道话，这有点冤枉他了，这制度并不是他个人的发明；但是，的确是他的长江实业最早将其制度化的，而随着长江实业在香港地产业的影响力不断增加，这套制度慢慢地就成了行业标准，再随着港商借改开之风北上，也渐渐成了内地的行业惯例。

只是，因公摊面积在实际操作中弊端丛生，香港于2013年就正式终结了这套算法。不知，在内地市场还会继续存在多久？

而所谓楼花制度，则指的是发展商在楼盘兴建期间就开始预售单位的做法。其实预售房屋的模式也并非香港首创，类似制度在全世界成熟的房地产市场上都存在。

预售就是卖方加杠杆，本质就是一种期货，而按照金融市场的基本规则，期货交易必须准备充分保证金，否则交易会被强制平仓。在房地产上，预售制度就必须搭配严格订金监管机制。而通过大量现实案例我们已经看到，银行往往并没有扮演好受托资金的监管工作，挪用资金的现象非常普遍，而建筑质量也参差不齐。

近年香港政府已陆续推出多项措施,加强楼花销售的监管,如实施一手住宅物业销售监管条例、加强示范单位的准则等，以提高楼花制度的透明度和问责性。但如何在保障市场健康运作和买家权益之间取得平衡,仍是一大挑战。

香港政府和房地产商的较量

要解决香港楼价高昂、市民“上楼难”的问题，显然不能寄希望于逐利的资本家不再“摘瓜”，现实点的解决方案就是政府增加土地供应，建立土地储备，掌握土地供应主导权。这点在以往的政府《施政报告》中也多有强调。但是掌握土地供应主导权，不是一道法令就能落实的，而香港各种地产的既得利益集团相应地也设计出了各种阻碍的办法。

这里就以近几个月媒体报道较多的粉岭高尔夫球场土地回收事件为例。