教育，还是教育！

在中国人心目中，各种公共服务中最被看重的是义务教育，各种公共资源中抢夺最为激烈的是优质公办教育。目前来看，大多数城市在公立中小学入学时候都仍然强调了学区内房产的重要性。

如上海2020年公立小学入学政策中，虹口、徐汇、浦东、闵行等区强调，学校根据适龄儿童与户主关系、房产情况、户籍迁入时间等要素排序安排入学。是否在区内有房产，也是很多区判断申请儿童是否将本区作为实际居住地的主要标准。仅有黄浦区、静安区、嘉定区、金山区等少数区认可，在本区租房可算把本区作为实际居住地。然而，当公办教育资源紧缺时候，租房者往往排序在后，被“统筹安排”了。这在全国来说，也是普遍现象。

在知乎和百度百科上好几个关于“上学为何要与房产挂钩”的帖子中，不少网民回答道，国家要求义务教育就近入学，优质公办义务教育资源稀缺啊，人人都想就近入学优质学校，所谓就近，不就是就近居住嘛，那不跟房产挂钩么。价高者得之，很合理。

但这个解释回避了为什么在学区内租房不算就近、只有买房才算就近居住的关键问题。同时，很多人默认，当稀缺资源进行分配时，价高者得之是一种合理的机制。

客观来说，公共服务享受的差异在中国之所以广泛存在，最根本的根源确实是公共服务与公共资源的均等化水平不足。一旦公共资源与公共服务存在非均等化，就会产生相对稀缺，而相对稀缺就意味着必须通过某种分配机制来化解供不应求的矛盾。要么依据权力进行指定分配，要么排队或抽签，除此之外就必须建立某种门槛筛选机制，尽量过滤排除过多的需求，直到供需平衡。

优质公办教育资源的空间不均衡性，与就业中心、公园绿地、地铁轨交、医疗保健和文化娱乐的空间不均衡性一样，都是源于空间唯一性和不可复制性，只能通过基于空间的分配机制来解决。

当住房全面市场化后，房产以价格机制来分配，于是房产最合适在空间属性强的稀缺公共资源分配中扮演筛选工具。看起来公平合理，争议最少，又与公共资源投入的补偿回收机制相呼应，自然成为地方政府的理性选择。于是教育、绿化、交通、就业、医疗等资源的空间差异性都被资本化到房价中。学区房溢价体现的是教育资源空间差异性的级差地租。

然而，并非所有公共服务和公共资源的空间非均等化都必然演化为租购不同权，因为任何发达国家也都存在不同程度的公共服务和公共资源非均等化，但这些国家基本都没有对租客歧视的政策，租房一样能平等享受各种公共服务和公共便利，包括能在最好的学区上最好的学校。与上学有关的，只是实际居住地在哪里。如果热门学区资源出现爆满的时候，那也是有房者和租房者同时抽签决定入学，并不存在有房者比租房者享受更优先入学权利的情况。

然而，要注意的是，消除租购不同权后，公共服务空间非均等化不会消失，只会以另外一个形式出现，比如到那时学区的空间差异会体现为学区租金的差异。学区越好，租金越高，这是一般经济规律。

而且学区在很多国家，比如美国，与房产税是紧密结合。学区越好，房价和租金越高；房产税越高，学区投入就越有保证，形成良性循环。但硬币的背后是学区不好，房价和租金低，房产税就少，学区就越办越差。同时，好学区的高价和高租金天然形成屏障，中高收入家庭在此集聚，低收入家庭无法进入，只能困在差学区，阶层流动性大大降低。我们熟知的美国贫民窟、黑人区等现象因此诞生。

在我国，不少城市也已经出现了基于学区的社会空间分层，但形成机制与国外不同。对高溢价学区资源的偏好及承受能力成为一个社会阶层的自筛选机制，高度望子成龙、又有很高经济能力的中产及以上家庭聚集在优质学区社区，相对经济能力不足、不够“鸡”娃的中低收入家庭就被排挤出这些社区。

这段分析是为了说明，租购同权和公共服务尤其教育资源空间非均等化，看起来很相关，但要解决的是不同的问题。

租购同权何以可能？

事情正在发生变化。租购同权已经不再是一个口号，而是实实在在进行中的变革。在落实“人民为中心”发展理念的指引下，这些年很多城市的政府不断做探索和突破。大部分的公共服务，如证件办理、劳动保障、基本医疗、基本养老等都已经不再与房产挂钩了。如前所述，已经越来越少有地方，强制性要求买房才能入户或者买房优先入户。这些做法的本质就是，让公共服务与房产脱媒，与人直接挂钩。

破除将公共服务与房产、功绩等捆绑的旧式政策做法，将公共服务的配置真正回归以人为本的初心，首要的是打破思维误区，即不能把公共服务当作交易。公共服务是国家对所有公民承诺的基本责任。在它面前应该人人平等，一视同仁。

眼下租购同权的最后，也是最难攻克的点就是子女上学的权利同等。当前很多城市，不仅本市户籍居民在所在户籍区租房上学无障碍，即使跨户籍区租房上学也是可以的。如北京市2018年起就规定，本市户籍的无房家庭，租房（单独承租）和就业在同一非户籍区且3年以上，其家庭适龄子女，可以在该非户籍区接受义务教育。东城区对租房者入学通过电脑派位在区内多校划片安排入学。越来越多的城市都承诺在本地租房的外来居民的子女能上义务阶段的公立学校。

但问题是，租房者往往排序落后于本学区的有房者，经常只能统筹去较差的公立学校，难以实现优质学校的同权。如果租房的排序上仍然落后购房者，这最后、最难也最关键的一公里不走通，那租购同权就难以说真正实现了，租购并举也会阻力重重。