骑虎难下的房地产调控，焦头烂额的文在寅

其实，这段时期韩国民众对文在寅政府的不满正在积累中，尤其是文在寅碰了房地产政策。房地产对每一任韩国政府都是大难题，文在寅上台后，政府出台了很多严厉措施，对拥有多套房产的投机性房产持有者施加更多压力。比如，公务员升迁，要考核持有房产的数量，想晋升就得卖掉多套房；为了树立典范，青瓦台甚至亲自出面要求秘书们只能留一套房子。

但这些极端的房地产政策，不但没有使韩国房价下跌——文在寅上台三年多以来，首尔地区商品房价格暴涨52%，还导致其中产阶级支持率大幅下滑。自朴槿惠被弹劾后，共同民主党的支持率在京畿道地区首次被反超。因为很多有房族不一定是富人，而真正的富人又鲜少受到政策影响。

在韩国有一个流行语叫“聪明的一房族”，意思是假设我有两套房子，一套在地方，一套在首尔江南，那我肯定把地方这套卖掉，保留江南的。这种应对策略的结果是，第一，中产阶级资产直接缩水，很多人是买不起首尔的房子，只能到京畿道或周边地区买，但在“一房政策”下，富人抛掉新城的房子，反而影响新城房价。第二，即便不缩水，对于想要出租房子的人来说，现在韩国的租赁法案越来越向租赁者倾斜，很多中产阶级对此非常不满：我靠自己努力买的房，你政府凭什么剥夺我的权利？所以，房地产是一个很大的争议，当年卢武铉就是碰破了房地产问题，导致失势。

为解决房地产问题，韩国曾计划迁移首都，包括建造特别市——世宗市，一方面为控制首尔房价，另一方面是把政府的一些功能南迁到忠清道地区，当然也有政治考虑，为了忠清道选票。所以李明博是反对卢武铉上台的，但也没有推翻世宗市规划。

首尔江南住宅区 图自浙商网

7月底，还有一则韩国新闻惊动国内舆论圈——前首尔市长朴元淳自杀。事实上，在此之前，朴元淳带领的首尔市政府跟中央政府之间面临着一个很大的争议，即怎么降房价。朴元淳是做NGO出身，NGO最大的特性是所谓的“连带”，无论是搞绿色环保的还是搞女权的或是其他项目，相互之间都存在关联性。朴元淳在韩国NGO界可以被理解成泰斗级人物。

李明博和吴世勋分别在朴元淳之前担任首尔市长，虽然两位都属于右派阵营，但在市长任内和朴元淳的关系都很友好，当然有一部分原因是当时没人料到朴元淳会当上市长，一边是首尔市长，一边是首尔最大的NGO，大家有事好商量。再者，李明博并不是有强烈理念的人，更偏向实用主义，所以当时也做了不少进步阵营的事，比如李明博任内的首尔市创办了一个专门负责NGO的合作机构，朴元淳就是当时最大的客户，所以两人的合影很多。只不过李明博当上总统后，其背后有阵营的压力，朴元淳当市长后，也有来自本阵营的压力，后来也就闹掰了。

或许因为NGO这一层背景，朴元淳一上任以后，不太看得惯前任市长李明博和吴世勋倡导的大开发模式。说到这里，大家也别忘了李明博的出身，他曾任现代建设的社长，而现代建设就是房地产开发商。大开发模式下需要搞一些东西出来，让民众看得到我们的城市面貌确实改变了。这是从李明博到吴世勋一脉相承的理念，而且吴世勋能在首尔市议会已经被共同民主党占领的情况下接任李明博的位子，说明这套模式确实是首尔市民的需求，作为首都，搞一些地标性建筑是有必要的。

但等到朴元淳上台后，对这些土木建设都不敢兴趣，更注重改善性建设，有保守派人士就以此攻击朴元淳任内的最大政绩是在光化门种田。韩国有一项法律制度，设置“绿色环保带”作为限制开发区域，这块区域禁止开发。首尔市面积600多平方公里，“绿色环保带”面积149平方公里，相当于占了五分之一的土地。其实，这个制度本身在韩国是有争议的，有人认为韩国是市场经济的资本主义社会，政府凭什么禁止开发。

回到文在寅政府的房地产政策，政府对此已经表现出非常强烈的急迫感，一方面是继续在首尔周边开发新城，主要有一期新城、二期新城、三期新城，一期新城主要是上世纪90年代开发的，基本已经形成成熟的社区，二期新城目前还在开发中，但文在寅政府迫不及待地公布了三期新城规划。

事实上，有些二期新城的交通还没有完善，比如在首尔西北方向、离朝鲜比较近的地方有一个汉江新城，隶属金浦市，汉江新城从2014年开建，当时每一个入住居民所支付的购房款中，至少有200万韩元是作为地铁建设费用的，相当于由开发商代收，居民已经为地铁买单，但到现在为止仍有各种问题。

金浦市长换了好几任，每一任的主张都不一样，有的说建轻轨，换一个人上来就说建什么轻轨，要建大地铁，再下一任可能又说建什么大地铁，把首尔地铁直接延长过去，始终不断争论，地铁建设一直没有开工，按原计划2013年地铁就该完工了，但结果到2019年9月才竣工，只有两辆轻轨。在地铁建成前，从首尔到汉江新城只有一条沿江大道可以通车，每天早晚堵车，20公里的路程要开两小时。

类似这样的案例，在二期新城建设中不少。然而，文在寅政府已经发表三期新城规划，甚至个别三期新城距离首尔市区比二期新城还近。

另一方面，文在寅政府向朴元淳施压，要求将“绿色环保带”解开一部分。首尔市长和其他地方市长的级别、权力不一样，首尔市区的房地产政策需要首尔市长配合。首尔市“绿色环保带”的解除权力在首尔市长手中，需要经市议会批准、市长签字才能成行。首尔市议会由共同民主党占绝对多数议席，首尔市长朴元淳也是共同民主党的，但没有同意青瓦台的建议。

朴元淳提出两个对策，一是对首尔江北老城区的一些破房子进行修缮，允许再开发、拆迁重建；二是，韩国地价最贵的江南地区有一批上世纪七八十年代开发的老房子，批准对这些老房子进行更密集地开发，比如允许在拆迁重建时提高容积率，可以增加几千套房子。这就导致首尔市政府和中央政府的政策高度冲突。根据朴元淳的公开日程，就在自杀前一天会见了韩国总理丁世均，讨论房地产问题，这应该是他的最后一个公开日程。

房地产调控本来就很难达到立竿见影的效果。朴元淳的逻辑是，既然江南地区房价贵，那就在江南多建一些房子，弥补供需不足，因为现在房价大涨的地方是江南而不是其他地方，其他地方替代不了江南，所以要从江南入手，允许大规模重建，达成一个相对平衡，让房价回归到比较正常的范畴内。但文在寅的逻辑是把一部分人分散出去，然后将江南地区的房地产交易锁住，再加上收税等方式，来控制房价。