一个非常值得注意的数据是：

2022年末，中国房地产开发贷款余额大约是12.69万亿元。

到2026年二季度末，仍然有12.65万亿元。

4年下来，几乎没有随着开发面积的下降而下降。

这意味着，过去4年房地产融资端的去杠杆，一方面是去居民杠杆，一方面是清理供应商债务，银行端并没有显著去杠杆。当然，其原因在于过去银行承担的杠杆本就有限。

而未来，想要填补居民端融资的退出，银行必然要承担更多的融资义务。

整个房地产市场收缩了，利润下降了，银行却还得付出更多。如果再次出现风险，那么风险也会更加直接传导到银行系统，不再由居民消化。

那么银行凭什么愿意贷？国家又为什么可以放心让银行贷？

这就使得未来一两年的房价走势至关重要。

随着过去几年，楼市新增供给已经被大规模砍掉。

住宅新开工建面比2022年同期少了65%，住宅土地成交规划建面又比2022年少了约三成。但房价仍在跌。

中国楼市实际上正在回答一个问题：

供给究竟要减少到什么程度，价格才能止跌？

此次的8月28日新规，虽然未必会造成长期的供给收缩，但是短期内，原本开工就可以销售的土地，需要至少再等一年竣工后才能入市，势必会再次出现一次显著的可售面积下降。

到了那时候，是不是就可以止跌了？

如果答案是可以，那么过去几年的主要问题仍然可以被解释为房地产周期。

供给下降，库存逐步消化，价格止跌，项目利润重新出现，银行恢复开发贷，房企重新开始拿地。

中国房地产就有机会建立一种规模更小、杠杆更低、周转更慢的新均衡。

但如果答案是不可以，事情就会变得严重得多。

假设一座城市过去每年新增10万套住宅，现在只剩5万套，价格仍然继续下降。

银行得到的信息就是：

不是房子造太多了，而是连5万套新增需求都没有。

这意味着需求曲线本身在向左移动。

人口、家庭形成数量、收入预期、居民资产配置偏好，都可能已经发生结构性变化。

一旦银行开始相信房价还会长期下降，就可能形成一个很难打破的循环。

这是政策层面无法允许的。

事实上，在预售制早就怨声载道的情况下，为什么政策层面直到此时才正式改革？这里面显然需要对时机有所把握。

过去几年房价的下跌，某种程度上是正常的挤泡沫过程。但泡沫挤太快，挤掉的可能就不止泡沫了。

取消预售制这剂猛药，不能跟去杠杆同时发生。其最合适的时机，应该是在市场止跌的时间。或者说，是在银行信心开始恢复的时间。

截至2026年7月，一线城市已经出现一些明显不同于二三线城市的信号。

国家统计局数据显示，当月一线城市新房价格整体环比持平，二手房整体环比上涨0.2%；其中上海、广州、深圳二手房分别上涨0.3%、0.4%和0.2%，北京持平。

这个势头会不会持续下去？

如果未来两年答案是肯定的，无疑是对银行最好的强心剂，中国房地产可能在更低规模上重新建立一个正常的信用循环：低周转、低杠杆、现房化、银行主导项目融资。

取消预售制，关乎中国房地产未来数十年的金融结构。这在样的意义之下，政策层面将有充足的动力让房价止跌。

上海：一个特殊而重要的案例

最后再补充一个略微反常识的视角。

在行业整体下行了4年的环境中，国内还有没有相对健康的市场，让银行愿意提供融资？

上海其实提供了一个重要的案例。

按照国家统计局每年7月的同比价格指数连续计算，从2022年7月到2026年7月，国内四个一线城市新房价格指数大致变化为：

北京下降约6%，上海上涨约19%，广州下降约17%，深圳下降约15%。

全国都在降，上海竟然还在涨。

更反常识的是，价格的上涨还伴随着库存的上涨。

中指研究院数据显示，2022年7月，上海新房库存面积约472万平米，而2024年之后始终维持在700万以上。到2026年7月，最新库存面积是738.4万平米，较2022年同期增加56.4%。

中指数据还显示，截至2026年7月，上海新建住宅去化周期按近6个月销售速度计算只有约8个月，深圳约10.2个月，广州约15.2个月，北京约16.9个月。

看上去，上海的新房市场不是在经历去库存后的反弹，反倒是一直处在扩张周期。

其原因在于，上海的新房供应结构发生了巨大变化，市区核心地段的高价豪宅供应增加，而购买力也跟得上。

这使得新房价格偏离了整个市场的趋势。

不过，即使从更真实的二手房市场来看，上海同样是全国范围内表现更好的那一个。

同样根据统计局价格指数，北京比2022年7月低约13%，上海低约11%，广州低约24%，深圳低约17%。

中指同口径数据显示，2022年7月全国百城二手住宅平均挂牌价格是16012元/平方米，到2026年7月已经降至12584元/平方米，四年累计下降约21%。

上海的案例说明了什么？

第一，核心城市的核心地段，仍然存在大量好项目，开发商敢拿地，银行敢融资，消费者敢买单。

第二，在一个足够市场化的环境里，城市管理者完全有能力在维持新房市场整体增长的情况下，继续压缩非核心地段供应，这会给包括二手房在内的市场价格提供更强力的支撑。

那么，叠加预售制退出带来的又一波短期供给削弱，上海会不会在未来一年内率先走出这轮下行周期？