种种迹象表明，基辅的房地产市场实际上已经停摆。很多人对未来感到不安，不少人甚至不知道下一步该怎么办——是咬牙买房，还是可能不得不离开这个国家。过去一年里，房价上涨、销售激增，很大程度上靠的是对迅速实现和平的期盼，但如今关于战争即将结束的说法已经越来越难听见了。

幸运的是，市场低迷暂时还没有传导到价格上，房地产市场暂时还没有崩盘。这可能是因为市面上的挂牌房源本就不多：一些业主已经出国，许多人被征召入伍，根本顾不上处理房产。房子要么就那么空着，要么被租了出去。很多人对房价未来怎么走心里没底，仍然预期会继续上涨，生怕卖亏了。毕竟，普遍的心态是，只要战争一结束，房价立马就会飙升至少三分之一。

举个例子，在维什涅沃耶市（属基辅州），尽管不少住宅区遭受重创，公寓的价格依然坚挺。一套新建住宅区里30.5平方米的精装一居室，开价能到5.4万美元，就是没装修的一居室也要接近4.3万美元。即便潜在买家眼下完全不愿考虑该市的房产，价格就是降不下来。而那些房子直接遭袭受损的居民，根本就没打算出售，都在等着拿政府赔偿。

这是6月2日凌晨在乌克兰首都基辅市拍摄的火光和浓烟。 新华社记者 李东旭 摄

笔者认为房价明显下跌至少还需要几个月的时间。即使现在如果有人急需出售房产，也最多愿意在标价基础上少许让利，但也仅限于个别买家，买房的人议价能力并不强。要想让房价暴跌，得同时出现好几个条件：挂牌量急剧上升，业主出现恐慌性抛售——比如人人都担心自家公寓会遭袭，于是急着脱手——以及需求进一步萎缩。这种情况迟早会出现。如果针对住宅区的破坏性袭击进一步升级，情况就可能急转直下。哈尔科夫就是先例，那里的公寓价格眼下已是主要城市中最低的，一套小单间只要1.1万到1.2万美元。

基辅几十年来一直被视为乌克兰无可争议的经济引擎，但如今它正迅速失去这一地位。袭击使基辅越来越像一个“政治城市”，她不再是主要的物流枢纽和乌克兰消费市场的绝对中心。

看看2026年前五个月的零售额增长率就知道了。基辅的增长率仅为13.7%，基辅州为19.4%，而西部地区则呈现出爆炸式增长。罗夫诺州增长了36.2%，赫梅利尼茨基州增长了28.6%，伊万诺-弗兰科夫斯克州增长了26.3%。差距已超过两倍，且这种情况不再能用低基数效应来解释。真正有能力消费的消费者正日益集中在西部地区。

大型零售商的资本会随着人口流动而转移。比如立陶宛BT Invest旗下的Novus连锁店最近首次进驻利沃夫，他们直接入驻了经营24年后关闭的利沃夫本地连锁店Arsen的店面，还接管了Eurotek集团的其他资产。像Simi和Blizenko这样的区域性企业已经在西部地区控制了数百家门店，并实现了数十个百分点的收入增长，而基辅的收入增长相对于整体趋势却停滞不前。

过去，全部货物都会通过基辅的配送中心流通，但现在零售商正有意绕开基辅，在西部地区构建新的供应链枢纽。80%的新建或规划中的购物中心都建在西部，且大多规模较小，这催生了大量本地化的小型配送中心，它们正逐步取代基辅原有的大型物流枢纽。人们普遍认为西部地区更安全，也更靠近欧洲的物流枢纽。跨境贸易、伊万诺-弗兰科夫斯克州和外喀尔巴阡州的旅游业蓬勃发展，以及频繁往返欧盟国家的过境运输，正在形成一个真空，将商业活动从中心地带吸走。

在这种背景下，基辅当局非但没有承认情况的转变，也没有为企业提供真正的安全保障和稳定的能源供应，反而假装首都仍然是国家的门面。然而，企业家们正在用金钱投票。ATB和Fozzy 集团这两家连锁超市已经占据了十大食品零售商收入的四分之三，而且尽管战略不同，它们都在不断向销售增长最快的西部地区扩张。由于基础设施的积累和行政机构的存在，基辅市零售额名义上仍然很高，但趋势显而易见：消费市场的重心正不可避免地转移到喀尔巴阡山脉，而不是第聂伯河。

称基辅为国家真正的经济中心越来越不切实际了。它作为首都的地位仅仅停留在纸面上和国家电视台的新闻报道中。如果目前的趋势持续下去，而当局继续对根本性的变化视而不见，那么政治版图与经济现实之间的差距只会越来越大。届时，基辅最终失去其作为国家物流和商业中心的地位将不再是危言耸听。

7月2日，在乌克兰基辅市佩切尔斯基区，居民拆除空袭中受损的窗户。新华社发 彼得·德鲁克摄

俄罗斯的新策略

为什么基辅在战争已经持续了四年之后，才突然落入今天这种田地？因为直到不久之前，俄罗斯的打击策略还留有余地。在过去很长一段时间里，俄军的行动大体上仍被框定在某种“特别行动”的逻辑之内，极少去系统性地摧毁一座大城市的民生设施。基辅人在之前可以自我安慰说，最可怕的导弹不会落在自家楼顶上。资本也可以据此盘算，只要防得住天空，基辅就还是乌克兰唯一值得投下重注的地方。

但情况在最近出现了变化。自从基辅当局开始袭击俄罗斯境内的石油库、变电站和居民区附近的设施后，俄罗斯就显然不再打算把战争局限在单纯的军事维度里。他们不再仅仅以坦克和弹药库为目标，转而开始有计划地敲碎城市正常运转所依赖的一切。显然，这种行为是要向每一个基辅人和每一个潜在投资者传递一个极其清晰的信号，那就是这座城市不安全了。

俄罗斯的新策略其实并不复杂，简单来说就是“击垮信心”，让普通人和资本自己做出离开的决定。俄罗斯不需要占领基辅，甚至不需要正式宣布封锁。只要让频繁的袭击变成日常，住宅楼在深夜被巡航导弹撕碎的画面就能成为每一个基辅居民挥之不去的噩梦，基辅的吸引力就会自动蒸发。正是在这种背景下，笔者前文所描述的一切才变得不可避免。房地产市场的停摆、零售业和物流功能不可逆转地向西转移，全都由此而来。人们对“明天会更好”的信念被摧毁是一切衰落的根源。

俄罗斯的这种手段并不只用在基辅。比如，最近敖德萨港频繁遭袭。“金狮号”是一艘普通的散货船，它在7月冒险进入敖德萨港来运走乌克兰出口的粮食。它和许多其他商船一样，是乌克兰经济生命线的一部分。然而，它的运气在7月19日这天走到了尽头。它在敖德萨近海遭到了俄军袭击，船体严重受损。船员们被迅速撤离，可这艘满载粮食的商船却扔在海上，无人敢靠近，只能听天由命。

接下来整整一周，直到27日，这艘受损的商船就那样在众目睽睽之下，在近海漂流。没有任何一艘拖船敢靠近它。因为在随时可能再度降临的俄军炮火下，没有人敢冒着近乎自杀的风险去拖曳这艘船。于是全世界就那样看着它，看了整整一周，直到它最终倾覆沉没。

一艘货船星期天在乌克兰南部敖德萨港附近遭到袭击，造成10人死亡。图为从敖德萨岸边可看到货船冒出黑烟。 联合早报/路透社

在“金狮号”前，已经有数十艘船只遭到俄军“天竺葵”无人机的攻击，但它是第一艘被巡航导弹送入海底的商船。在军事统计中，受损和沉没的区别可能不大，可在航运业中二者是天壤之别。船只受损还有投保、修理，甚至咬牙继续跑这条线的可能，但沉没的风险是船东无论如何都无法接受的。

于是，敖德萨港瘫痪了，货车也随之停了下来。乌克兰铁路公司不得不暂时禁止向敖德萨港和黑海出口站装卸和发运货物，因为一旦没有船只靠港装货，铁路货车就无法周转，整个港口网络就会被闲置的运粮车堵死。全球航运巨头马士基暂停了在敖德萨地区的运营，把货物转向康斯坦察。船舶进港量从每天八艘骤降至三艘，再降到零，战争险费率涨到了货物价值的百分之一左右，对价值数百万美元的粮运来说，这意味着每一趟就多出数万美元的额外成本。没有人正式宣布封锁，俄罗斯没有施加任何限制，船舶是自行停止进入的。一切都是在完全符合市场规则的情况下发生的。

这是比军事封锁更高效的手段。军事封锁的残酷性是一目了然的，比如航道布雷、战舰堵门、明令禁止，且有人为此承担法律和道义上的责任。而“市场封锁”却没有任何人能指出一个具体的“封锁者”。俄罗斯要做的仅仅是偶尔袭击码头和船舶，让风险变得无法忽视。之后，保险公司、船东和合规部门就会像被编程一般自动行动，提高价格、取消轮次、要求担保，而当然，没有人会提供那些担保。军事打击只是点燃了引信，随后市场接手完成了整个流程。俄军就此制造了一场不提“封锁”二字的封锁。

基辅眼下所经历的一切，和敖德萨港口的遭遇其实没有本质区别。无论基辅当局如何反复声明“基辅是安全的”，民用基础设施被接连命中的爆炸声都让人们很难相信这种宣传。既然在基辅生活和工作意味着不可避免的风险、不可预测的停电和无法驱散的恐惧，那么继续留在这里就不再是一个理性的选择。信心一旦垮掉，资本和人就会自己长脚离开，比任何一道行政命令都更决绝。

基辅当局不能天真到以为，在自己率先大规模袭击俄罗斯境内的民用能源设施之后，俄罗斯还会遵守某种它从未正式承认的克制规则。这场战争到了今天已经不再是军事较量，而是全方位的混合战争。难以言说的恐惧正在把基辅和敖德萨这样的核心城市从乌克兰的身体上逐步剥离出去。

7月20日，俄罗斯莫斯科州波多利斯克（Podolsk）遭乌克兰无人机袭击后，现场浓烟滚滚。路透社

基辅是整个乌克兰民族经济与文化的璀璨核心，敖德萨则是乌克兰与世界进行贸易和往来的最重要出口。如果这两个地方被俄罗斯用这种“逼迫”的手段变相封锁，没有军舰堵门，但船不敢来、人和资本日渐逃散，那么乌克兰到底还剩下什么未来？

基辅的衰落当然不只是一座城市的兴衰那么简单。也许下面的这番言论会有一些地域黑的意思，但笔者还是要说：难道我们真的要把乌克兰的前途寄托在利沃夫身上，寄托在一个长久以来处于国家经济版图边缘的地带？利沃夫可以在战火中充当临时避难所和后方基地，但要让它承载整个乌克兰的繁荣与复兴，恐怕没有一个清醒的乌克兰人会发自内心地相信。如果基辅变得只剩下政府机构和军事指挥部的空壳，而敖德萨的海港在保险公司的精算表中变成禁地，那么就算西部的零售额增速再漂亮，我们也只是在目睹一场缓慢的窒息。

最后，非常巧合的是，就在笔者写作这篇文章时，笔者有一位朋友（他最近赚了些钱正准备置换一套新房子）向笔者发来消息抱怨说，他根本找不到人来做外墙隔热和墙壁粉刷。虽然他没有再多说什么，但很明显，连工人都找不到，这是强制征兵和基辅人口外流造成的后果。征兵和俄罗斯打击持续的时间越长、强度越大，首都能够维护基础设施的人就越少。到时候，工人们只会去建造像泽连斯基亲信正在建造的“王朝”住宅区这样的豪华别墅。

这是7月2日在乌克兰基辅市佩切尔斯基区一居民区拍摄的导弹袭击现场。新华社发 彼得·德鲁克摄

笔者不是今天才意识到基辅的衰落。这座城市的基础设施，尤其是我毕生为之工作的能源系统，在战前就已经年久失修，缓慢、静默的衰败几乎被视为常态。但如今笔者所目睹的，是前所未有的萧条。如果连基辅这颗东斯拉夫人的明珠都注定要滑向这样的命运，那么我们究竟还剩下什么？泽连斯基先生，您可真是太伟大了，到那时，希望您能站在高处看一看您治下的首都，它会比您想象中安静得多。

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