观察者网：回到住房话题，如今北上广深等中国一二线大城市聚集了广大的年轻劳动力，他们中绝大部分人的工资收入基本不能满足其在当地置业，想买房的时候，往往要掏空自己和双方父母的“六个口袋”，怎么办呢？

赵燕菁：中国的城市化进程，就是从以农村为主的社会，向以城市为主的社会转变的过程。在这个过程中，社会的各阶层不断重组、分化：在城市，按照拥有住房和没有住房，形成了“有产”和“无产”两大阶层；在农村，则根据土地区位条件的不同，分为“近郊有产地主”和“远郊无产农民”两大阶层。

其中，“远郊农民”以打工者的身份构成“城市无产者”的主体。两者成为城市过程中城市社会与农村社会的最大交集。城市化的核心进程，就是这一群体从农村向城市的转移。“无产”是这一群体的最大特征。

城市经济的一大特征，就是不动产的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，不动产价格就越高。在中国独特的城市化模式（土地财政）下，政府通过土地出让为基础设施和公共服务融资。购买了城市不动产，就相当于购买了城市的“股票”。

 “有产”和“无产”两种产权状态的存在，使得任何一项城市化政策，都可能产生完全不同甚至相反的利益分配效果。同样是公共服务水平的提高，对于有产者来说，可以通过不动产升值，自动参与社会财富的“分红”；而对无产者，则意味着参与社会财富分配的成本上升，甚至完全无法分享城市财富增长。

正是由于中国缺少遗产税、物业税（property tax）等针对财产的税种，才使得房地产成为中国人财富积累的重要工具。不动产升值就成为社会财富再分配最主要的渠道。

因此，在中国城市，每个家庭都要拼命获得资产——没有不动产，就意味着在城市化进程中出局。即使已经拥有不动产，也还是要争取拥有更多——因为不动产的多寡，直接关系到分享城市财富增长的比例。

观察者网：今天有不少年轻人面对这种局面，产生了“躺平”的思维。

赵燕菁：城市公共服务水平的提高，必定导致地价就上升；地价上升，政府改善公共服务的资源就越多，房价也就越高。由于城乡存在“有产”和“无产”两大阶层，不动产价格上升导致了两种完全不同的财富分配效果——“有产”的居民，即使不努力，财富也会自动增加；“无产”的居民，即使拼命工作，拥有不动产的机会也会越来越渺茫。

房地产在城市化出了一道巨大的“资产鸿沟”。这条鸿沟锁定了不同社会阶层流动的渠道，造就并不断扩大绝望的社会阶层。

观察者网：在上次在观察者网的讲座中，您谈到的“公司”是取“共同管理”之意的广义的“公司”，还谈到，事情的复杂性在于，“社会公司”还是“平台公司”并不是绝对的和静态的，而是一种相对的和动态的概念，以地方政府为例，首先，其相对于域内企业无疑是“平台公司”，但它也面临其他地方政府的竞争，从这个意义上来说，它又成了“社会公司”。

由于不同城市之间存在客观上的发展程度和资源禀赋差异，对于个人来说，我们购买城市“股票”的时候，就必须根据既有资源仔细权衡，有时很难抉择，为什么我们不能买一只“中国股票”，或者“中国城市化基金”呢？

赵燕菁：房地产和股票市场最大的差别，就是房地产只能在市场上以实物的方式进行交易，你要买一个城市的升值，就必须买这个城市的住房；后者则成功证券化，大家可以在市场上交易企业的收益权而不必拥有企业本身。“深房理”事件表面上看，是价格管制导致销售价和市场价倒挂导致的集体炒房，但本质上却是住房证券化的一次尝试。这显然是和目前“房住不炒”的政策相冲突的。因此，以住房为标的交易“中国城市股票”或“中国城市化基金”在技术上是行不通的。

深圳炒房大V“深房理”今年4月被查，曾鼓吹“上班无用 房价很低”等（第一财经视频截图）

观察者网：刚才谈到阶层和利益分配，那确实不是一个“请客吃饭”的问题，而是一个政治经济学问题？

赵燕菁：住房问题有很深层的政治经济学意义。

我在观察者网曾发文分析过，社会财富大部分是由具有“平台”性质的组织提供的，私人提供的社会财富必定是有人格的，“平台”的创始人个体的生命的周期，就决定了私有的社会财富必定缺少持续性和稳定性。社会财富的所有权就会变得非常重要。

由于社会财富的聚敛速度远远大于私人财富的聚敛速度，“平台”是私有还是公有，是一个制度能否将“公平”内置到增长的充分条件；而能否让所有人有同等的接入公共财富的机会，则是一个制度能否将“公平”内置到增长的必要条件。

如果我们把公众拥有“平台”的制度定义为社会主义，把私人拥有“平台”的国家定义为资本主义，前者的财富增长自然会缩小贫富差距，后者的财富增长就一定伴随贫富差距。显然社会主义的增长中，“公平”是内生的；资本主义的增长中，“不公平”是内生的。

皮凯蒂的研究表明，当“不公平”内置于增长机制时，只靠税收等外部工具是不可能矫正贫富差距的。只有通过社会主义：1）不断将“平台”公有，2）建立起让所有人公平接入社会财富的接口（比如住房），才能从根本上避免资本主义下（“平台”私有）必然出现的贫富差距扩大现象。

10%最富有人群收入占国民总收入的比例，皮凯蒂（2019）

观察者网：中央财经委员会第十次会议公告中，有一处内容涉及到房地产，即完善“住房供应和保障体系”。这一提法与过去一直强调的完善“两个体系”（市场体系和保障体系）明显不同。您认为什么样的制度设计有助于实现财富分配的公平呢？

赵燕菁：前面讲到资本分配不均是财富差异的内置原因，在中国就是住房拥有的差异。实现财富的公平有两个途径，一个是打压房地产市场，缩小资本价格带来的财富；一个是让没有住房的人也拥有产权，一同分享资本财富的增长。第一条路径的代价是全社会财富的缩水，只有第二条路才能在财富差距缩小的同时，实现全社会财富的增长。

首先，是修正我国保障房制度现有的两大问题，第一是覆盖率太低。大部分新增市民（农民工、毕业生、复员军人）被排除在保障对象之外；第二是无法资产化。只要资产不能上市，无产者就不可能循此路径成为有产者，从而也无法借助不动产升值，分享城市财富的增长。

具体的讲，就是“先租后售”。

举例而言：假设50平方米保障房的全成本是20万元（土地成本2000元/平米，建安成本2000元/平米）。一个打工者租房支出大约500元/月，夫妻两人每年就是1.2万元，10年就是12万元，15年就是18万元。届时只需补上差额,就可获得完整产权。

理论上讲，只要还款年限足够长，辅之以公积金和政府/企业的补助（可分别用来贴息和支付物业费），即使从事收入最低的职业，夫妻两人也完全有能力购买一套完整产权的住宅。从而实现新加坡式的广覆盖——只要没有购买商品房，每个家庭都可以享受一次成本价保障房。

而拥有不动产的家庭，都可以通过不动产升值，自动分享财富的增长。其本质上，相当于以兑现期权的方式为每一个家庭注资。15年的时间限定取代了户籍限定，使得保障对象可以拓展到所有无产的居民。

这一制度其实就是复制的1998年的“房改”——将原来只有少数体制内城市居民享受过的福利，扩大到全体国民。1998年房改，涉及的人口不超过8000万。而广覆盖设计的积累人口将会达到数亿。其宏观经济效果将远超1998年房改给其后十余年经济带来的巨大推力。

第二，抑制有产者更多占有。目前围绕打压房价制定的房地产政策，其初衷是希望降低无产者的置业成本。但实际效果，却与当初的设想背道而驰。一个主要原因，就是因为打压房“价”，并没有降低房“值”。假设一个股票值100元，但被强制以50元出售，结果是什么？就是投资者会买双倍的股票！

显然，城市里已经拥有资产的人，依然比新进入城市的无产者有更多的资源。其后果，不过是在帮助现有的有产者，以更低的价格，拥有更多的不动产。打压房价的政策不仅没有达到公平分配社会财富的目的，反而导致社会阶层的分化的加剧。

为此，现在执行的一些政策必须重新考虑。

第一个需要重新考虑的，就是打压房价的政策。打压房价，降低了置业的成本，使得不动产所有者得以以低于市场价值的价格获得不动产。

第二个需要重新考虑的，就是金融政策。不动产的本质，就是政府“企业”发行的股票。银行不能进入股市，却对房地产行业从开发商到购房者提供融资，成倍放大了城市有产者的资产规模。使其杠杆能力大幅增加。

第三个需要重新考虑的政策，就是土地供给政策。现在地方政府的信用和融资能力，几乎完全取决于收储土地的能力。通过城市土地释放出来的流动性，已经超过顺差。人民币已经成为以土地为本位的货币。而土地收储的规模几乎没有任何限制——没有一个可信的“锚”约束地方政府的信用。

要重新分配社会财富，防止新的贫富差距，就必须对上述政策进行调整：一要放开房价管制，对永久物业和70年到期的物业开征物业税，让投资者负担完全的市场成本；二要利用包括利率在内的金融工具（而不是现价之类行政工具），降低房地产市场的杠杆；三要仿效银行准备金制度，为地方政府发行“地票”下一个“锚”。办法之一就是将商品房供地与保障房供地挂钩，而保障房供给则以登记的方式与真实消费挂钩。政府通过调整商品房供地和保障房供地的比例，调节地方政府的信用规模。

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