那么，换个思路，保增量是否可行，增量的范畴如何框定，是否会再次引发“地产热”？

去年11月，笔者曾写过一遍文章《“保交楼”有序推进，后续良性发展需要“租售并举”》，也给出了保交楼的一点建议，即借用地方政府信用和城投公司信用融资，并由城投公司作为主体来承担问题楼盘的去化工作。

彼时的问题在于，地方政府和城投公司自身债务负担过大，且化债没有实质性解决。而当前的局面发生了重大变化，最重要的是债务得到有效管控。同时，经过一年多的验证，房地产自救不利，更无暇顾及存量问题楼盘。此外，作为另一个关键方，市场化程度较高且风险防范意识更高的金融机构，在政府三令五申之下，仍未能积极入场“保交楼”。由此可见，近来“三条红线”变成“三个不低于”，也说明金融机构对房地产企业作为保交楼主体的质疑，甚至房地产企业融资支持现阶段不具备实操性。

基于以上几个方面，笔者认为保交楼，增量和存量都要保。存量是必须得保，民生要保障、需求要呵护；增量也很关键，地产不能崩、分层要巧妙。

具体建议是，存量烂尾楼建设交给城投公司，增量问题中的商品房交给优质房企、保障性住房交给有意愿的民营资本；不用强制金融机构刻意配合，按照自身风险偏好和专业评估，合规审慎展业即可。

2023年8月22日，哈尔滨，道外区南十五道街、兴业街、南十四道街、仁里街围合区域的两栋烂尾楼开始进行续建，复建施工单位已进场。（图源：视觉中国）

“三个质量、初始位置和初始速度都是任意的可视为质点的天体，在相互之间万有引力的作用下如何运动？”这是数学界著名的三体问题。当下，地产、城投和金融似乎也陷入“三体”状态：房地产行业如何企稳复苏，城投公司压降债务后如何转型发展，金融体系如何续写五大金融新篇章？

喜欢科幻的朋友可能会惊叹：“完了，该问题无解，三体文明终将毁灭！”没错，庞加莱等一众数学大家证实，不存在能够预测三体运动轨迹的“完全解”。但是，运用分析、定性、数值等方法限制性解决三体问题，可以求得“特解”、“周期解”，而且上海交通大学教授廖世俊团队利用CNS把“三体问题”周期解的数量提升了10万+，并在2022年提出了一个获得“三体问题”周期解的路线图。

跳出保交楼，才能解决“保交难”

在笔者看来，房企“休克治疗”恐已接近尾声；虽然抢救性提振措施一直在推进，但收效甚微。头疼医头、脚疼医脚的疗法可以救轻症，但重症还得靠系统性诊疗理念。房地产市场缺乏有效需求，因此给供给端的房企融资支持在短期内是无实质性帮助的，不管来几支箭，投资人都不会买账，强推注射换来的只是施救者的满足感和病患及其家属的心理安慰。

民营资本当下被给予厚望，尽管社会上总不乏对其是野蛮人、企业家还是自己人的质疑，但民营企业作为中国经济健康发展的有效组成部分，在经历了过去几十年的发展检验，已无需再有异议。但近几年经历了疫情、中美贸易战、用工成本上升、贷款逆向选择等各种阻碍后，能苟延残喘已算不错，观望恐怕成为多数民营资本的选择。

地方政府债务管控卓有成效，从起初的开前门堵后门，到现在的余额管控，每一步都是稳字当头，每一步都是咬紧牙关，化债的时间换得了地方政府喘息的空间，特殊再融资债券发行更让地方政府有了更大转圜余地。接下来，债务有所减轻的城投公司能否演绎一幅高质量发展的画卷？

地产、城投和金融的三体问题，也许存在特解。

再议城投公司转型发展

未来，城投公司是否仍有存在的必要，取决于其能否完成下个阶段的任务。十多年的“造城运动”，为城市化和工业化发展提供了基础设施保障。“巢”筑好以后， “引凤”才能为高质量发展奠定产业根本。

过去各地都曾有过尝试，例如地方政府产业引导基金的大力发展，为各地产业集群打造贡献颇多，汽车、光伏、电子元器件、生物医药等等，今后这仍是大方向。此外，城投公司也曾进行过产业化转型试点，比如园区运营、人力资源、水电气供应、地产、旅游、贸易等等，但这类转型一方面违背了“城投信仰”，投资人无法认可一个靠运营收益性及行业成长性来举债的国有企业，另一方面对民营资本形成“挤出”，且运营效率普遍偏低，市场化程度较低、资源浪费严重。

当下政策强调民营发展，引导投资。这就是城投公司下一个阶段的任务，正好也符合曾经做过的两类尝试，只不过一类需要更加精进，另一类则需酌量控制。按照这个逻辑，处于过剩状态的城投公司，是否会像30年前国企改革那样猛烈与刺痛，笔者不敢妄下断言，也不希望此事大面积、快速发生。至少，笔者希望在向下一个阶段过渡前，各地政府利用好城投公司完成目前的存量烂尾楼盘消化以及适量适当类型的保障房建设及运营工作。

城投公司具有良好的市场信誉，至少化债方案落地后，投资人对城投公司债券的追捧可以印证，这便可以解决金融机构不参与保交楼的融资困境。为防止举债上瘾，可以限制城投公司做专项用于保交楼的贷款或者债券。其实，这一步和现在正在做的政策性银行贷款思路很像，都是在借用城投公司的通道和信用，只是区别在于直接融资属于主动行为，资金来源更加多元，转贷属于被动行为，城投公司只能传导少量的政策性贷款，而且前者城投公司可以一定程度上替代项目公司进行项目建设和后期运营等全流程事务，后者城投公司只负责债务兜底和资金使用管理，束手束脚，更别说创造性开发，如直接将烂尾楼扩建成保障性住房这类社会效益大于经济效益的操作。

关于上述项目的收益性和偿债资金来源问题，短期内还是要靠财政资金支持，但随着融资、投资恢复、产业联动，经济逐步转好，城投在产业引导、培育方面会有反馈，综合收益就有望覆盖上述支出。尽管需要时日，但能有效拉动经济，并且是良性可预期的。

当然，也可以让地方政府发行保交楼专项债，但最终偿还只能靠地方政府，这样的话需要地区经济企稳恢复才能见经济效益，投资回报周期长于城投公司直接融资。

减轻年轻一代的住房压力，房地产市场的分层、细化是必然。刚需住房中包括共有产权房、公共租赁住房、小面积限价房等等，根据不同城市的人口及结构、物价、工资水平等因素，以上刚需房会有不同的收益率。欢迎民营资本参与选择，收益率较差甚至为负的项目则交由国有企业甚至城投公司来运营，改善型住房，就交给市场。

相信经历过大风大浪，优秀的房企将更加优秀、理性且从容，其他聪明的资金也将不只盯住房地产行业，人工智能、高端制造、生物医药、航空航天、信息科技等领域也会备受青睐。

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